قیمت مسکن کاهش می یابد؟

بورس24 : از نیمه سال گذشته انتظارات در بازار مسکن کاهشی شد و اکثریت فعال و غیرفعال در این بازار خود را برای تغییر جهت رشد قیمت خانه ها آماده کردند.
از نیمه دوم سال 96 به بعد، بازار مسکن حالت تورمی به خود گرفت و هر چقدر گذشت، صعود قیمت ها با شیب تندتر از قبل ادامه پیدا کرد.
نیمه دوم پارسال شرایط بازارهای موازی مسکن به گونه ای شد که فضا برای کاهش قیمت ملک بوجود آمد که البته در یکی دو ماه متوالی (آذر و دی)، میانگین قیمت مسکن در مجموع نزدیک به 5 درصد کاهش یافت. اما در پایان سال گذشته، مسیر نوسان قیمت دوباره مثبت شد.
از ابتدای سال جاری تا پایان خرداد ماه نیز متوسط قیمت ها حدود 3 درصد افت کرد اما در تیر ماه، بار دیگر جهت مثبت شد و یک درصد افزایش یافت.
آیا اصلاً قیمت مسکن کاهش پیدا می کند؟ چه وقت و چه میزان؟
این دو پرسش، سوال خیلی از مردم است به ویژه کسانی که قصد خرید ملک دارند.
ذی نفعان صعود قیمت مسکن سعی می کنند با بهانه های مختلف به این پرسش پاسخ منفی بدهند. در آمارهای مربوط به تغییرات قیمت نیز داده هایی وجود دارد که از پاسخ منفی دفاع می کند و قبول آن را برای پرسش کنندگان، ساده می سازد.
اما آیا واقعاً کاهش قیمت مسکن منتفی است؟
دو اتفاق در ماه های اخیر باعث شده باور اینکه قیمت مسکن کاهش نخواهد یافت، برای افراد راحت شود. اتفاق اول، رشد جزئی قیمت مسکن است و اتفاق دوم نیز افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن.
طبیعی است مردم اینطور تصور کنند که افزایش قیمت تمام شده برابر است با افزایش قیمت فروش.
اما واقعیت هر دو اتفاق متفاوت از ظواهر آنها است.
قیمت مسکن اگر چه در تیر ماه یک درصد نسبت به خرداد ماه افزایش یافت اما قیمت واقعی حدود 2 درصد کم شد.
در بازار مسکن، کاهش قیمت به صورت افت قیمت واقعی اتفاق می افتد تا قیمت اسمی.
چسبندگی قیمت در بازار مسکن همیشه مانع از کاهش قیمت اسمی می شود. اما افت قیمت واقعی همان فرآیند اصلاح و تعدیل قیمت و حرکت بازار به سمت آماده شدن برای احیای رونق است.
در سال های دور که جهش قیمت مسکن رخ داده بود، همواره کاهش قیمت واقعی بود که بعد از یکی دو سال به رونق خریدهای مصرفی منجر می شد و بازار مسکن را به حالت عادی بر می گرداند.
در سال های بعد از جهش تند قیمت مسکن طی سه دهه گذشته قیمت واقعی یکسال بعد از رشد قیمت اسمی، بین 15 تا 20 درصد کم شده است. منظور از افت قیمت واقعی آن است که میزان رشد اسمی قیمت آپارتمان کمتر از نرخ تورم باشد. در تیر ماه امسال متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران یک درصد رشد کرد در حالی که تورم عمومی 3 درصد شد. این یعنی آنکه قیمت واقعی مسکن 2 درصد کم شده است. بنابراین همانطور که از ابتدای امسال بازار مسکن وارد مسیر کاهش قیمت شد در تیر ماه نیز این روند به شکل دیگری ادامه پیدا کرد.
تورم منفی مسکن یعنی تعدیل قیمت به شکلی دیگر. وقتی قیمت دیگر کالاها افزایش یابد و قیمت مسکن کمتر از آنها رشد کند، بعداز مدتی دسترسی مردم به خرید خانه به صورت نسبی امکان پذیر می شود و این همان انتظاری است که افراد از دوره پساجهش قیمت مسکن دارند.
قیمت مسکن باید حداقل 20 تا 25 درصد کم شود. این کاهش قیمت یا به صورت افت قیمت اسمی است یا به صورت افت قیمت واقعی.
اگر کاهش قیمت به صورت افت قیمت واقعی باشد، مدت زمان بیشتری لازم است که تعدیل 20 تا 25 درصدی صورت بگیرد. تنها فرق کاهش قیمت اسمی و واقعی در زمان تعدیل قیمت است.
اما اتفاق دوم چیست؟ افراد مختلف در بازار مسکن با استناد به رشد قیمت مصالح ساختمانی، ادعا می کنند قیمت مسکن در ماه های آینده افزایش پیدا می کند.
حال آنکه این ادعا درست نیست!
قیمت مصالح ساختمانی نسبت به سال گذشته همین موقع 100 درصد رشد کرده است. اما این به معنای آن نیست که قیمت فروش مسکن نیز 100 درصد افزایش پیدا می کند.
چون که رشد قیمت مسکن در دو سال اخیر بیشتر از رشد قیمت مصالح ساختمانی بوده است.
قیمت مسکن در این مدت 6 برابر شد اما قیمت مصالح ساختمانی حدود 5 برابر شد.
رشد کمتر قیمت مصالح ساختمانی به رغم رشد بیشتر قیمت فروش مسکن باعث شده در فصل گذشته بازار مصالح ساختمانی خود را به بازار مسکن برساند تا قیمت های دو بازار نسبت به هم تنظیم شود.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی هم می تواند باعث افزایش قیمت ساخت مسکن و افزایش قیمت فروش شود و هم می تواند تاثیری بر آنها نداشته باشد.
در حال حاضر گزینه دوم محتمل است چون ساخت و سازها در حال حاضر بسیار کاهش پیدا کرده است. وقتی ساختمانی ساخته نمی شود، طبیعی است که رشد قیمت مصالح هم تاثیری بر بازار ندارد.
از طرفی چون در ماه های آینده انتظار این است که قیمت ها در سطوح مختلف بازارها کاهشی شود، احتمالا قیمت مصالح نیز تعدیل می شود.