دنیای اقتصاد / معاون اقتصادی بانك مركزی در جلسه اتاق فكر وزارت راهوشهرسازی، از دومینوی «خطا» در بازار مسكن پرده برداشت و درباره آنچه در اواسط دهه80 منجر به ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید شد، گفت: آن زمان، غفلت از عدم تعادل شاخص‌های كلان اقتصادی همچون رشد شدید نقدینگی، باعث انتساب اشتباه «جهش قیمت مسكن» به «وام» شد. همزمانی افزایش وام خرید با جهش مسکن باعث این خطای تحلیلی شد و از آن سال تاكنون پافشاری بر تحلیل‌های نادرست، تقاضای مصرفی را از تسهیلات محروم كرده است.
گروه مسكن- فرید قدیری: مقامات وزارت راهوشهرسازی و بانك مركزی در جلسه عصر شنبه «اتاق فكر» معاونت مسكن، بعد از تشریح شرایط حاد ناشی از ركود مسكن و همچنین محدودیت‌های سیستم بانكی برای پشتیبانی از رونق، به راهکار جدیدی برای خروج از وضعیت كنونی دست پیدا كردند. در این جلسه، 5 راهكار به منظور رعایت شرط اصلی بانك‌مركزی برای افزایش وام خرید مسكن پیشنهاد شد كه انتخاب فقط یكی از آنها، می‌تواند به «توافق سریع» منجر شود.
در چهارمین نشست اتاق فكر معاونت مسكن وزارت راهوشهرسازی، «نحوه تقویت وام خرید» به عنوان مهمترین بحث روز بازار مسكن، مورد بررسی قرار گرفت و حساسیت این موضوع باعث شد معاون اقتصادی بانك‌مركزی، مدیركل اقتصادی وزارت اقتصاد، مدیرعامل و اعضای هیات‌مدیره بانك مسكن و همچنین معاون مسكن و مدیركل اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازی در كنار كارشناسان ارشد این چهار نهاد و همین‌طور صاحب‌نظران اقتصادی، در جلسه حاضر شوند. در این نشست، سه ساعت بحث درباره دست‌اندازی كه جلوی تصویب طرح وزارت راهوشهرسازی برای «پرداخت تسهیلات خرید معادل نصف قیمت مسكن» قرار گرفته است باعث شد، برای اولین‌بار توسط یك مقام ارشد بانك مركزی، از «وام خرید مسكن» رفع اتهام شود و پشت صحنه دومینوی خطا در بازارمسکن که در پنج سال گذشته مانع پرداخت تسهیلات به متقاضیان شده است، آشکار شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پیمان قربانی، معاون اقتصادی بانك مركزی در جلسه اتاق‌فكر مسكن، در این باره، با بیان اینكه بانك‌مركزی از ارقام بازگوكننده ركود مسكن به خوبی اطلاع دارد و در عین‌حال این بخش را به لحاظ اثرگذاری بر نرخ تورم و نرخ رشد‌اقتصادی حائز اهمیت می‌داند، اعلام كرد: در سالهای 84 و 85 كه نرخ رشد نقدینگی تشدید شد و به 40 درصد رسید، دولت نهم در مواجهه با انبساط پولی شدید و افزایش درآمدهای نفتی، قیمت ارز را ثابت نگه داشت و با اجرای سیاست ناسازگار «ثبات نرخ ارز و انبساط‌پولی»، كاركرد یكی از بازارهای مهم دارایی را مختل كرد در آن زمان بازارهای دیگر از جمله سهام نیز وضعیت خوبی نداشتند و اتفاقی كه افتاد «سرازیرشدن نقدینگی به سمت بازار ملك» بود. معاون اقتصادی بانك‌مركزی درباره رخداد «جهش 78 درصدی قیمت مسكن در سال 86» تصریح كرد: در آن زمان بروز یك اشتباه در شناسایی عامل تحریك قیمت باعث شد همه مسائل را به تسهیلات خرید مسكن برخی بانك‌ها منتسب كنند در حالی كه اصل موضوع برمی‌گشت به «عدم تعادل در اقتصاد كلان» كه تحت‌تاثیر سیاست‌های ناسازگار رقم خورده بود.
قربانی با بیان اینكه از آن سال تاكنون، كل برنامه‌‌‌های وام خرید تحت‌تاثیر قرار گرفته و تسهیلات به سمت عرضه متمركز شده است، گفت: در این مقطع هدف اصلی و ماموریت بانك‌مركزی حفظ ثبات در اقتصاد كلان و كاهش تورم است طوری كه مجموعه طرح‌های مالی بخش‌های مختلف اقتصاد باید با رعایت این دو ملاحظه، منضبط و ضدتورمی باشند. در این راستا بانك مركزی در عین توجه به جهت‌گیری دولت یازدهم و رئیس‌جمهور مبنی‌بر «حفظ قدرت پایه‌پولی به عنوان خط‌قرمز»، از هر نوع ابداع مالی منوط به شرایط گفته‌شده، استقبال می‌كند.
معاون اقتصادی بانك‌مركزی درباره ضرورت «حفظ تعادل منابع و مصارف بانك‌ها» به عنوان یكی از شروط اصلی برای افزایش وام خرید مسكن نیز گفت: «كسری منابع» باید در طرح‌هایی كه وزارت راهوشهرسازی ارائه می‌كند، دیده شود و محل جبران آن نیز مشخص باشد. قربانی از «تورم بالا» به عنوان علت‌العلل نابسامانی بازارها یاد كرد و گفت: كاهش بیشتر تورم، به آرامش بازارها از جمله مسكن می‌انجامد و در این فضا، با توجه به برقرار شدن نسبت منطقی بین نرخ سود و نرخ تورم، امكان فعالیت صندوق‌های پس‌انداز و پرداخت تسهیلات تعهدی به این بخش مهیا خواهد شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حامد مظاهریان معاون مسكن وزارت راهوشهرسازی در چهارمین جلسه اتاق‌فكر، پیش‌از شروع صحبت‌های معاون اقتصادی بانك‌مركزی، اوضاع بازار مسكن را نگران‌كننده توصیف كرد و گفت: حجم زیادی از تقاضای مصرفی مربوط به دهك‌های میان‌درآمد جامعه است كه مدام از دولت درباره سرنوشت افزایش تسهیلات خرید سوال می‌كنند اما به دلیل عقب‌ماندگی چندین ساله وام از قیمت و همچنین سهم ناچیز مسكن از كل تسهیلات بانكی، هنوز جواب قانع‌كننده‌ای برای آنها وجود ندارد. مظاهریان با انتقاد از به فراموشی سپرده‌شدن «مبنای عقلایی» شكل‌گیری بانك‌ها طی سالهای اخیر، گفت: بانك‌ها از «نظام پس‌انداز» برای تامین كمك‌هزینه خرید گران‌ترین كالای عمر یك خانوار، كاملا فاصله گرفته‌اند و «بازار رهن» به عنوان مدل رایج كشورها برای تامین مالی مسكن، در ایران عملا نیمه‌تعطیل شده است. معاون آخوندی از مسوولان بانكی حاضر در اتاق فكر خواستار تجدیدنظر اساسی در حوزه تامین مالی شد و تصریح كرد: در یك‌سال گذشته، سهم زیادی از آنچه باعث «مهار تورم» در كشور شد ناشی از «ركود حاكم بر بازار مسكن» بود و این خبر خوبی نیست و شاید مسوولان هم راضی به كنترل تورم به بهای ركود در بخش‌های اقتصادی نباشند.
هشدار مدیرکل
در این جلسه، علی چگینی، مدیركل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن نیز با اعلام آمارهای مربوط به كاهش معاملات و افت شدید ساخت‌وسازهای مسكونی در تهران و سایر شهرها، اعلام كرد: بازار مسكن در مسیری قرار گرفته كه اگر برای تغییر آن فكر سریع نشود، تبعات ناخوشایند وضع موجود به شكل شوك قیمتی طی دو سال آینده، در بازار قابل احساس خواهد بود. چگینی سهم بخش مسكن از تسهیلات بانكی را ناچیز و در حد 12 درصد عنوان كرد و گفت: در حال حاضر بخش بازرگانی معادل 49 درصد و بخش صنعت معادل 30درصد كل تسهیلات بانكی را در اختیار دارد. مدیركل اقتصاد مسكن با بیان اینكه بخش مسكن به عنوان پیشران خروج از ركود اقتصادی معرفی شده و رونق آن می‌تواند چند صد رشته صنعتی را به حركت دربیاورد، افزود: تامین مالی سمت تقاضای مصرفی برای گشایش قفل معاملات مسكن و در نتیجه، تحریك سازنده‌ها به ساخت‌وساز مجدد، راهكاری است كه در قالب تشكیل صندوق پس‌انداز مسكن در بانك‌ها، به بانك مركزی پیشنهاد شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در ادامه جلسه عصر شنبه اتاق فكر، مدیرعامل و یك عضو هیات‌مدیره بانك مسكن درباره چالشی كه هم‌اكنون پیش‌روی صندوق پس‌انداز قرار دارد، اعلام كردند: همان‌طور كه مقامات بانك مركزی نسبت به تعیین‌تكلیف «كسری منابع» بانك‌ها پیش‌از افزایش وام خرید تاكید دارند، این چالش جدی است و عدم تعادل بین منابع صندوق پس‌انداز و تسهیلاتی كه متعهد به پرداخت آن است، جزو خصوصیت ذاتی این صندوق‌ها به حساب می‌آید.
محمدهاشم بت‌شكن، مدیرعامل بانك مسكن در این باره گفت: ماهیت تسهیلات مسكن به لحاظ طول مدت بازپرداخت، با سایر تسهیلات بانكی متفاوت است. از طرفی، بازار مسكن ارتباط 4بعدی با سایر بخش‌ها دارد و هر نوع تحول مثبت یا منفی در آن، به ترتیب اقتصاد بخش، اقتصاد كلان، اقتصاد بانك‌ها و اقتصاد خانوارها را متاثر می‌سازد. در جلسه عصر شنبه اتاق فكر معاونت مسكن، با پیشنهاد مشترك اعضا از جمله مدیران بانك مسكن، 5 ابزار برای نحوه مقابله با چالش موجود در مسیر راه‌اندازی بازار رهن، به دولت و بانك مركزی پیشنهاد شد.
قفل گشایی با رهن ثانویه
آنطور كه ابوالقاسم رحیمی اناركی، عضو هیات‌مدیره بانك مسكن و همچنین غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راهوشهرسازی اعلام كردند، با استفاده از این ابزارها، می‌توان چالش یا دست‌انداز مربوط به «كسری منابع» صندوق پس‌انداز مسكن را از سر راه سیستم بانكی برداشت. بررسی‌های بانك مسكن از سابقه فعالیت صندوق پس‌انداز و بازار رهن در كشور نشان می‌دهد: این بازار بعد از یك دوره تجدید حیات، از سال69 توسط بانك مسكن راه افتاد و در اوایل دهه70 كه زمان اوج كاركرد صندوق پس‌انداز مسكن بود، تا 96 درصد قیمت مسكن، وام بانكی به متقاضیان پرداخت می‌شد اما از اواسط دهه80، سهم وام از قدرت خرید به تدریج نزول كرد و به 40درصد رسید تا اینكه امروز، تسهیلات در تهران حدود 10درصد هزینه خرید مسكن را تامین می‌كند.
بانك مسكن برای تقویت سهم ناچیز وام خرید، ابتدا باید كسری منابع صندوق پس‌انداز را مرتفع كند و برای این چالش، از بانك مركزی درخواست كرده است، با توجه به شرایط ویژه و خاص بازار مسكن و ركود موجود، در مقررات احتیاطی و نظارتی خود تجدیدنظر كند. یكی از 5 راهكاری كه در این ارتباط مطرح شده، درخواست صدور مجوز برای تعدیل یا تنظیم نرخ سود تسهیلات بلندمدت مسكن متناسب با نرخ تورم است تا از این طریق، شكاف موجود بین قیمت تمام شده منابع برای بانك و سود تسهیلات ترمیم شود. در حال‌حاضر سود 16درصدی وام خرید مسكن به مراتب پایین‌تر از هزینه تمام‌شده پول در بانك‌ها است، ضمن اینكه این نرخ سود طی سالهای اخیر در مقایسه با نرخ تورم، ناچیز بوده است. بانك مسكن پیشنهاد كرده، سود تسهیلات و سپرده‌گذاری با تورم هماهنگ شود. راهكار دوم، تشكیل بازار «رهن ثانویه» است كه در صورت موافقت بانك مركزی با آن، منابع بانك مسكن برای وام‌دهی چندبرابر می‌شود. در قالب بازار رهن ثانویه، بانك مسكن تعهد وصول و بازپرداخت تسهیلات پرداخت شده را به اعتبار املاك در رهن، به یك نهاد مالی منتقل می‌كند و در ازای این انتقال، معادل اصل و بخشی از سود وام‌های داده‌شده، منابع مالی تازه در اختیار بانك برای پرداخت تسهیلات جدید قرار می‌گیرد. آنچه در طول سالهای اخیر كسری منابع صندوق پس‌انداز بانك مسكن را به همراه داشته و هم‌اكنون حساسیت بانك مركزی برای جلوگیری از تجربه تلخ «استقراض خط‌اعتباری» را سبب شده، به زمان حداقل 10 ساله بازپرداخت تسهیلات مسكن برمی‌گردد. بلندمدت بودن زمان بازپرداخت وام مسكن، چرخش منابع در بانك را كند می‌كند و با توجه به اینكه، جذابیتی به لحاظ نرخ سود برای سپرده‌گذاری بلندمدت در بانك‌ها وجود ندارد، در نتیجه صندوق با كسری منابع مواجه می‌شود.
بازار رهن ثانویه می‌تواند این چالش را حل كند البته مشروط به اینكه، تورم فعلی باز هم پایین‌تر بیاید یا نرخ سود تسهیلات افزایش یابد تا برای نهاد مالی متولی رهن ثانویه، ورود به این حوزه، صرف كند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، اعضای اتاق فكر همچنین راهكار افزایش سرمایه بانك مسكن و كمك دولت به شكل وجوه اداره شده را راهكارهای سوم و چهارم برای رفع كسری منابع مورد نیاز بابت افزایش وام خرید اعلام كردند.
راهكار پنجم نیز اجازه تاسیس «صندوق پس‌انداز باز» است به این معنی كه صندوق، تعهد و تكلیف قطعی بابت پرداخت تسهیلات مسكن به سپرده‌گذاران نداشته باشد بلكه ارائه وام منوط به وجود منابع كافی در صندوق شود.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.