دنیای اقتصاد / شبهه‌ای كه از چندماه پیش به واسطه یك شایعه سریالی درباره «محاسبه دقیق مساحت آپارتمان‌ها»، به «سند رسمی» وارد شده، اخیرا با انتشار گسترده در بازار مسكن نگرانی برخی خریداران را برانگیخته و زمینه‌ای هر چند ضعیف بابت سلب اعتماد به تنها مدرك معتبر مالكیت را به همراه داشته است.
آن‌طور كه برخی فعالان بازار مسكن محتوای این شایعه را روایت می‌كنند، گفته می‌شود: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسكونی در متن سند رسمی، گاهی اوقات باعث كم‌فروشی متری در آپارتمانهای مسكونی می‌شود به طوری كه با درج متراژ بیشتر از مساحت واقعی در سند، چند میلیون بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود. در بازار مسكن با توجه به متوسط قیمت متری 4 میلیون تومانی آپارتمان در تهران و 2 میلیون تومانی در كل كشور، هر سانتی‌متر مربع بنا چند صد هزار تومان ارزش دارد و این بها، دقت فوق‌العاده بالا در تعیین مساحت را طلب می‌كند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تاكنون اگر چه اشكالات موردی از طرف مسوولان ثبت به سند عادی– قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها- وارد شده بود اما هیچ شك و شبهه‌ای نسبت به سند رسمی (آنچه در دفترخانه‌ها صادر می‌شود) مطرح نبود.
«دنیای‌اقتصاد» روز گذشته این «اولین شبهه» وارد شده بر سند رسمی ملك را با هدف ارائه پاسخ روشن به متعاملین مسكن، از مقامات مسوول حوزه حقوقی املاك پیگیری كرد. یك عضو هیات‌مدیره كانون سردفتران در واكنش به ادعایی كه در بازار مسكن درباره «خطای تعیین متراژ در سند ملكی» مطرح است، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد: مشكل محاسبه دقیق مساحت آپارتمان‌ها موضوع جدیدی نیست و به اختلاف روش بین كارشناسان شهرداری و سازمان نظام مهندسی در تعیین متراژ بنای مفید و غیرمفید ساختمان‌ها مربوط می‌شود. این اختلاف‌نظر در موارد معدود، اشكال ایجاد می‌كند بنابراین توصیه می‌شود خریداران ملك پیش‌از انجام معامله، متراژ دقیق را از مراجع مسوول از جمله سازمان نظام مهندسی، استعلام كنند. عضو هیات‌مدیره كانون سردفتران در عین حال، حوزه اختیار و عملكرد دفاتر اسناد رسمی را خارج از پروسه تعیین یا درج متراژ عنوان كرد و گفت: مساحت بنای ساختمان‌ها ابتدا توسط شهرداری در پروانه و پایان‌كار تعیین و صادر می‌شود و سپس با محاسبه مجدد توسط كارشناسان محاسب نظام مهندسی، به ادارات ثبت برای صدور سند اعلام می‌شود. این مقام حوزه ثبت رسمی املاك تصریح كرد: به زودی با تكمیل نقشه‌های كاداستر، چنین مباحث و نواقصی به طور كامل برطرف خواهد شد.
در سیستم كاداستر، موقعیت فضایی و جغرافیایی كلیه املاك یك منطقه با لحاظ «ارزش حقوقی» روی نقشه‌های مخصوص تهیه می‌شود. تفاوت نقشه كاداستر با سایر نقشه‌های هوایی، در كاربری ثبتی آن است. نقشه كاداستر از لحاظ حقوقی، ملاك عمل مراجع ثبت اسناد ملكی و قضایی خواهد بود طوری كه سند ملكی پس از تكمیل كاداستر، براساس كروكی‌ها و مرزهای بین املاك، صادر خواهد شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» برخی فعالان بازار مسكن اخیرا در تماس با گروه مسكن روزنامه مدعی شدند، افرادی در بازار وجود دارند كه می‌توانند مساحت آپارتمان‌ها را تغییر دهند! بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این شایعه با توجه به اظهارات مسوولان نشان می‌دهد: خطای موجود در تعیین دقیق مساحت ملك ارتباطی به تبانی برای تغییر متراژ ندارد. هرچند احتمال تخلف در همه حوزه‌ها قابل كتمان نیست. هرچند برخی اقدامات صورت گرفته طی سال‌های اخیر تا حد قابل توجهی از بروز تخلفات ملکی به‌خصوص کم‌فروشی در متراژ آپارتمان‌ها جلوگیری کرده است، اما آن‌طور که کارشناسان ثبت رسمی هم آن را تایید می‌کنند، چالش مذکور کماکان ادامه دارد.
البته این کارشناسان تاکید می‌کنند که این چالش چندان فراگیر نبوده و تنها در موارد محدودی مشاهده شده است که البته شاید یکی از دلایل این محدود بودن، عدم توجه خریدار به متراژ عینی در مقایسه با متراژ ثبت شده در سند است.
با این وجود کارشناسان ثبت به متقاضیان خرید آپارتمانهای مسکونی توصیه می‌کنند در صورتی که حتی خودشان از تخصص کافی برای محاسبه متراژ دقیق واحد مسکونی موردنظر برخوردار نیستند، حتما قبل از خرید واحد از مساحت دقیق آن و تطبیق متراژ با مساحت درج شده در سند مطمئن شوند.
چه کسی مسوول تعیین متراژ است؟
عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این‌باره به «دنیای اقتصاد» گفت: بر اساس مقررات موجود، سازنده‌ها برای شروع عملیات ساختمانی باید از شهرداری پروانه ساخت دریافت کنند که بعد از پایان عملیات ساختمانی شهرداری برای واحدهای ساخته شده گواهی پایان کار صادر می‌کند.
محمد عظیمیان ادامه داد: متراژ واحد مسکونی ساخته شده یکی از جزئیاتی است که در گواهی پایان کار صادر شده از سوی شهرداری درج می‌شود که همین متراژ مبنای صدور صورت مجلس تفکیکی در ادارات ثبت برای صدور سند هریک از واحدهای ساخته شده می‌شود. وی افزود: به این ترتیب سازنده با در اختیار داشتن سند مالکیت و گواهی پایان کار با مراجعه به اداره ثبت درخواست اعزام کارشناس نقشه‌بردار برای تعیین متراژ دقیق هر واحد را می‌کند که تا قبل از سال 90 این کارشناس از سوی ادارات ثبت معرفی می‌شد اما هم‌اكنون مهندس محاسب از طرف سازمان نظام مهندسی به محل اعزام می‌شود.
عظیمیان خاطرنشان کرد: این کارشناس با محاسبه متراژ واحد و تطبیق آن با متراژ درج شده در نسخه پایان کار، گزارش خود را برای صدور سند تفکیکی به اداره ثبت مربوطه اعلام می‌کند.
منشا کم‌فروشی آپارتمان‌ها
وی گفت: هرچند از گذشته تاکنون تخلفاتی در مورد اعلام متراژ درست و درج آن در سند مالکیت تفکیکی وجود داشته، اما منشا دیگری از اختلاف نیز در این زمینه وجود دارد که ناشی از اختلاف‌نظر سازمان ثبت وشهرداری بر سر محاسبه متراژ آپارتمان‌ها در سند و گواهی پایان کار است.
عضو هیات مدیره کانون سردفتران توضیح داد: شهرداری در گواهی پایان کار تنها مساحت داخلی آپارتمان یا همان متراژ مفید را درج می‌کند، در حالی که در سند رسمی به موجب گزارش کارشناس ثبت یا مهندس معرفی شده از طرف سازمان نظام مهندسی، مساحت کل آپارتمان اعم از متراژ مفید و غیرمفید، ثبت می‌شود. وی ادامه داد: این موضوع در مواردی منجر به اختلاف نظر بین متراژ اعلام شده از سوی سازمان ثبت و شهرداری در تعیین متراژ نهایی بنا می‌شود و متاسفانه ناظر خاصی برای رسیدگی به این مساله نیز هنوز وجود ندارد. عظیمیان با تاکید بر اینکه به طور قطع در این زمینه نیازمند اعمال نظارت بیشتری هستیم، خاطرنشان کرد: با فراگیر شدن نقشه‌های کاداستر این مشکل برطرف خواهد شد؛ چراکه در حال حاضر هر مترمربع اختلاف متراژ در برخی مناطق پایتخت می‌تواند بیش از 10 میلیون تومان برای خریدار ایجاد ضرر و زیان کند. وی تاکید کرد: بهتر است خریداران در هنگام معامله آپارتمانهای مسکونی تنها به مندرجات داخلی سند اکتفا نکنند و نسبت به اندازه‌گیری دقیق متراژ، اقدام لازم را به‌عمل آورند.
دفترخانه‌ها در کم‌فروشی نقشی ندارند
نصیر مشایخ، سردفتر اسناد رسمی و عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران البرز با اشاره به ضرورت فراگیر شدن سیستم نقشه برداری کاداستر، به «دنیای اقتصاد» گفت: در برخی موارد کم‌فروشی در آپارتمانهای مسکونی را به سردفتران نسبت می‌دهند که باید تاکید کنم سردفتران و دفاتر اسناد رسمی در این زمینه هیچ نقشی ندارند. مشایخ توضیح داد: دفترخانه‌ها تنها تقاضای انجام تفکیک واحدهای مسکونی به منظور صدور اسناد تفکیکی را به سازمان ثبت اعلام می‌کنند و متقاضیان بعد از صدور صورت مجلس تفکیکی که متراژ آپارتمان در آن درج شده است به سردفتران مراجعه می‌کنند. وی افزود: به این ترتیب سردفتران و دفترخانه‌های اسناد رسمی کوچک‌ترین نقشی در بروز یا جلوگیری از تخلف کم‌فروشی در آپارتمانهای مسکونی ندارند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.