دنیای اقتصاد / شورای پول و اعتبار ظرف چند روز آینده پیشنهاد اصلاح‌شده «افزایش وام خرید مسكن» را بررسی می‌كند كه در صورت تصویب نهایی آن، از سال آینده 2 فقره تسهیلات جدید مسكن به ترتیب در اختیار «خانه‌اولی‌ها» و «سایر متقاضیان خرید آپارتمان» قرار خواهد گرفت. بانك مسكن طی ماه‌های اخیر برای كمك به «توافق سریع» در نشست‌های مشترك بانك مركزی و وزارت راه‌وشهرسازی، یك طرح «میانه» روی میز مذاكرات گذاشت با این هدف كه از یكسو «نگرانی» اصلی سیاست‌گذار پولی را بتواند به شكل عملیاتی مرتفع سازد و از سوی دیگر مبلغ کنونی وام را به «سقف» مدنظر متولیان بخش مسكن نزدیك كند. ساختار و ارقام این پیشنهاد طی روزهای اخیر با موافقت حداكثری مقامات بانكی و تایید مقدماتی روبه‌رو شده طوری كه گفته می‌شود آن اشكالات كلی و جزئی كه طی دست‌كم یكسال اخیر به طرح اولیه «وام 100 میلیونی خرید مسكن» و سپس طرح تعدیل شده «وام 80 میلیونی» وارد شده بود، هم‌اكنون متوجه پیشنهاد اصلاحی نیست.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات آنچه بانك مسكن برای تصویب نهایی به بانك مركزی و شورای پول و اعتبار ارائه كرده، حاكی است: تنها بانك مجاز به پرداخت وام خرید مسكن، در نظر دارد سقف «تسهیلات خرید» را برای خانه‌اولی‌ها یا همان زوجهای جوان، به 70 میلیون تومان برساند. همچنین برای سایر متقاضیان نیز تسهیلات 60 میلیون تومانی تعریف شده است.شورای پول و اعتبار دی ماه سال گذشته پس از حداقل 2 سال مبلغ «تسهیلات خرید» شامل «مجموع وام خرید و وام جعاله» را از 25 میلیون تومان به 45 میلیون تومان افزایش داد به این صورت كه سقف وام خرید از 20 میلیون به 35 میلیون و سقف وام جعاله یا تعمیرات نیز از 5 میلیون به 10 میلیون تومان تبدیل شد. از آنجا كه بانك مسكن، وام‌های خرید و جعاله را به صورت یكجا در زمان خرید آپارتمان به متقاضی پرداخت می‌كند، مجموعه این دو وام به شكل تسهیلات بانكی، قابلیت دریافت توسط متقاضیان خرید مسكن را دارد.
طبق مصوبه سال گذشته شورا، برای اولین بار گروه موسوم به «خانه‌اولی‌ها» كه زوجهای جوان فاقد سابقه مالكیت هستند، توانستند تسهیلاتی متفاوت از سایر متقاضیان دریافت كنند. در حال حاضر خانه‌اولی‌ها 50 میلیون وام خرید مسكن و 10 میلیون جعاله و در مجموع 60 میلیون تومان تسهیلات دریافت می‌كنند.
اما براساس آنچه در حال حاضر روی میز شورای پول و اعتبار برای امضای نهایی و ابلاغ آن به بانك مسكن، قرار دارد، برنامه‌ریزی شده تا از سال 94 سقف وام خرید برای خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان به ترتیب از 35 میلیون به 50 میلیون و از 50 میلیون به 60 میلیون تومان افزایش پیدا می‌كند. این دو گزینه با احتساب وام جعاله، مبلغ تسهیلات جدید خرید مسكن را برای زوجهای جوان به 70 میلیون و برای سایرین به
60 میلیون تومان افزایش خواهد داد. طی ماه‌های اخیر آنچه باعث مخالفت بانك مركزی با طرح افزایش وام خرید شده بود، به چالش «كسری منابع بانك مسكن» برمی‌گشت. بانك مسكن اگر قرار باشد طبق طرح وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسكن، وام‌های 80 تا 100 میلیونی پرداخت كند، قطعا با كمبود منابع مواجه خواهد شد. مقامات بانكی چالش «كسری منابع» صندوق پس‌انداز را جزو خصلت ذاتی این صندوق‌ها می‌دانند و به تجربه نیز ثابت شده كه طی دهه 80، به دلیل نرخ سود پایین سپرده‌های بانكی و تورم بالا، چون حجم سپرده‌گذاری‌های بلندمدت كاهش یافت، بانك عامل برای پرداخت وام خرید به عنوان بلندمدت‌ترین تسهیلات بانكی، با كسری منابع مواجه شد و در نتیجه برای عمل به تعهداتش نزد وام‌گیرنده‌ها، مجبور شد با استقراض از بانك‌مركزی، منابع كافی مورد نیاز را تامین كند. در این دولت، بانك مركزی به شدت نسبت به هر نوع تحریك تورمی در اقتصاد حساس است و با همین منطق، «استقراض» را جزو خط‌قرمز خود برای افزایش هر نوع تسهیلات بانكی می‌داند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بانك مسكن در پیشنهاد اصلاحی خود، حریم قرمز رنگ افزایش وام خرید را رعایت كرده است. محتوای این پیشنهاد نشان می‌دهد: بانك مسكن بنا دارد تسهیلات جدید 60 و 70 میلیون تومانی را با تركیبی از مدل «پس‌انداز و اوراق» پرداخت كند. در این مدل، از یكسو برای تجربه تلخ «جهش قیمت اوراق مسكن» در فرابورس كه زمستان سال گذشته همزمان با افزایش سقف وام رخ داد، تدبیر لازم به عمل آمده است و از سوی دیگر تعهد 100درصدی از طرف بانك برای پرداخت تسهیلات وجود ندارد به این معنی كه مشروط به تهیه اوراق -وجود منابع- وام‌ها پرداخت خواهد شد. بانك مسكن در مدلی كه برای پرداخت دو نوع تسهیلات جدید طراحی كرده، «حساب نوع دوم» برای متقاضیان وام در نظر گرفته است. در این مدل، اجازه استفاده از اوراق فعلی وام مسكن كه در فرابورس مبادله می‌شود، وجود ندارد و كاركرد اوراق موجود صرفا برای تسهیلات كنونی 45 میلیون و 60 میلیون تومان محفوظ خواهد ماند، بنابراین در صورت تصویب نهایی پیشنهاد بانك مسكن، متقاضیان تسهیلات جدید باید حساب جدید نزد بانك افتتاح كنند و برای دوره‌ای مشخص اقدام به سپرده‌گذاری كنند تا اوراق مربوط به تسهیلات جدید منتشر شود و در اختیارشان قرار بگیرد. جلوگیری از تبدیل اوراق وام‌های موجود به تسهیلات جدید، مانع وقوع رانت لحظه‌ای برای گروه‌هایی كه در این روزها از زمان قطعی افزایش وام خبر دارند، خواهد شد. زمستان سال گذشته به فاصله چند روز بعد از تصویب افزایش سقف وام خرید، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسكن در فرابورس از حدود 40 هزار تومان به 75 هزار تومان و سپس به مرز 100 هزار تومان جهش كرد و هزینه دسترسی به تسهیلات 45 میلیونی را تا سطح 9 میلیون تومان متورم كرد. این انفجار قیمتی در بازار اوراق به دلیل آن بود كه دارندگان اوراق از فردای افزایش وام می‌توانستند امتیاز خود را برای تسهیلات جدید نیز استفاده كنند و همین اتفاق باعث رشد ناگهانی ارزش‌افزوده اوراق شد. اما در مدل «حساب دوم»، دارندگان اوراق قدیمی اجازه استفاده ازامتیاز خود برای وام‌های جدید را ندارند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره توان حقیقی تسهیلات جدید مسكن نشان می‌دهد: این دو نوع تسهیلات 60 و 70 میلیونی در تهران به طور متوسط بین 21 تا 25 درصد هزینه خرید آپارتمان‌هایی با قیمت و متراژ متوسط را برای میان‌درآمدها پوشش خواهد داد. البته قدرت وام 70 میلیونی برای خانه‌اولی‌ها چنانچه برای خرید آپارتمان‌هایی با متراژ كمتر از 70 مترمربع -حدود 50 مترمربع- مصرف شود، می‌تواند تا 35درصد قیمت مسكن را تامین كند.
اشكال تسهیلات جدید
این دو نوع تسهیلات چون كه احتمالا خارج از حمایت‌های دولتی پرداخت خواهد شد، حاوی یك اشكال جدی می‌تواند باشد و آن «نابرابری بین اقساط و توان بازپرداخت» است. تحقیقاتی كه طی ماه‌های گذشته درباره «حداكثر توان بازپرداخت تسهیلات از جانب دهك‌های میان‌درآمد»، توسط تعدادی از مقامات مسوول از جمله نویسندگان طرح جامع مسكن و برخی مشاوران وزیر انجام شد، نشان می‌داد: اجاره‌نشین‌های طبقه میانی جامعه بین 31 تا 40 درصد از سبد هزینه‌های ماهانه‌شان را برای اجاره‌بها صرف می‌كنند. این نرخ برای زوجهای جوان حدود یك میلیون تومان برآورد می‌شود بنابراین تسهیلات خرید مسكن لااقل برای خانه‌اولی‌ها باید به شكلی افزایش یابد كه اقساط ماهانه از حداكثر یك میلیون تومان در ماه تجاوز نكند. چنین تسهیلاتی در دنیا به «وام در استطاعات» مشهور است و دولت‌ها برای این منظور، بخشی از نرخ سود تسهیلات را به صورت یارانه‌ای به بانك‌ها پرداخت می‌كنند تا سقف اقساط ماهانه كاهش پیدا كند. وزیر راه‌وشهرسازی و رئیس‌كل بانك مركزی نیمه اول امسال در نامه‌ای مشترك به رئیس‌جمهوری برای پرداخت تسهیلات خرید مسكن در استطاعات، پیشنهاد پرداخت وام با نرخ 14 درصد و جبران مابه‌التفاوت آن تا سود 22درصد از طریق وجوه اداره شده دولتی را ارائه كردند. با این حال، در محتوای پیشنهاد بانك مسكن، احتمال پرداخت دو نوع تسهیلات با نرخ سود حمایتی كاملا ضعیف است و در این صورت، اقساط ماهانه وام 60 میلیونی به مرز یك میلیون تومان و اقساط وام 70 میلیونی نیز به مرز یك میلیون و 200 هزار تومان خواهد رسید. این ارقام شاید فرآیند بازپرداخت تسهیلات را برای مصرف‌كننده‌‌ها سخت كند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.