هزینه «استارت» ساختمان‌سازی در تهران با پروانه‌های ٩۴ اوج گرفت/ سنگ جدید مقابل ساخت‌و‌ساز

دنیای اقتصاد / سازنده‌های مسكن در تهران برای شروع ساخت‌وسازهای جدید در سال94، فارغ از تورم در برخی فاكتورهای مراحل «بعد از شروع» و «میانی»، با رشد دست‌كم 25درصدی در هزینه اخذ پروانه ساخت روبه‌رو شده‌اند كه اعمال آن مشروط به عدم افزایش دوباره در پایان فصل بهار، هزینه ساخت مسكن در پایتخت را بدون احتساب قیمت زمین 5 درصد فقط از این ناحیه، متورم می‌كند.
پروژه‌های جدید بسازوبفروش‌ها معمولا با گذشت حداقل یك‌سال از زمان آغاز آخرین پروژه، استارت می‌خورد به این معنی كه عمده سازنده‌هایی كه امسال برای دریافت پروانه ساختمانی اقدام می‌كنند، گروهی هستند كه سری آخر پروانه را در سال92 دریافت كرده بودند.
با تغییراتی كه طی یك‌سال گذشته و براساس مصوبات شورای شهر تهران، در تعرفه صدور پروانه ساختمانی اعمال شده است، آنچه بسازوبفروش‌ها در سال94 برای اخذ مجوز مسكونی به شهرداری پرداخت خواهند كرد شامل دو نوع عوارض اولیه و ثانویه می‌شود كه عوارض «اولیه» مركب از هزینه صدور پروانه، تراكم و ... به‌طور متوسط 25درصد نسبت به پروژه‌های قبلی، افزایش یافته است و عوارض «ثانویه» یا همان عوارض «ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» كه عوارض جدید به حساب می‌آید نیز بهای كل تعرفه پروانه ساختمانی را 37 درصد دیگر افزایش داده است. تا پیش از این تغییر، طبق محاسبات انبوه‌سازان، از حدود یك میلیون تومان هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسكونی در تهران- بدون محاسبه قیمت زمین- 200 هزار تومان بابت اخذ جواز ساخت، صرف عوارض پرداختی به شهرداری می‌‌شد اما در سال جدید با لحاظ رشد 25 درصدی در عوارض اولیه و دریافت میانگین 75 هزار تومان عوارض ثانویه در هر مترمربع، كل تعرفه‌های جواز ساخت‌وساز به نزدیك 300 هزار تومان در مترمربع خواهد رسید. ارقام جدید عوارض ساختمانی از آنجا كه در اولین مرحله شروع به ساخت‌وساز- مرحله اخذ پروانه- باید پرداخت شود، سنگ تازه‌ای پیش‌روی سازنده‌هایی كه در وضعیت كنونی كمترین نقدینگی را در اختیار دارند، قرار می‌دهد و شارژ محدود آنها را تخلیه می‌كند. در حال حاضر بخش قابل توجهی از منابع مالی بسازوبفروش‌ها تحت‌تاثیر مانعی كه «ضعف قدرت خرید» به وجود آورده، در ساختمان‌های نوساز فروش نرفته، محبوس مانده است. با این وضعیت، رشد هزینه ساخت آن هم در شروع پروژه، مسیر ساخت‌وسازهای سال94 را با تعدد مانع مواجه كرده است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: تغییر تعرفه‌های عوارض ساختمانی در تهران، در تصمیم برخی سازنده‌ها برای بازگشت به ساخت‌وساز در سال جدید، اثر منفی گذاشته است. با این حال، یك عضو شورای شهر، افزایش دوباره عوارض در سال جاری را با توجه به ركود فعلی منتفی می‌داند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در اواخر سال 93 هزینه‌های ساختمانی در چندین بخش با افزایش مواجه شد. از یکسو قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد و... به اندازه نرخ تورم عمومی کشور معادل 6/ 15 درصد رشد داشت و از سوی دیگر تعرفه عوارض ساختمانی پس از هشت سال ثبات نرخ با مصوبه شورای شهر تهران بین 16 تا 60 درصد متناسب با منطقه شهری و میزان تراکم ساخت افزایش یافت و مجموع هزینه‌های تمام شده ساخت‌وساز را در یک شیب صعودی قرار داد. مجموعه این اتفاقات سنگ بزرگتری را پیش پای سازندگان ساختمانی بعد از مانع مربوط به ناتوانی مالی خریداران قرار داده است. در نتیجه فعالان بخش ساخت‌وساز ورود به پروژه‌های جدید ساختمانی را متوقف کردند تا جایی که آمار رسمی نشان می‌دهد در سال گذشته حجم عرضه جدید تا 80 درصد کاهش یافته است.
اما آنچه وضعیت ساخت‌وساز را بازهم متفاوت و البته سخت‌تر از سال گذشته نشان می‌دهد این است که یافته‌های جدید نشان می‌دهد امسال علاوه بر این عوامل «سنگ جدیدی» در مقابل ساخت‌وساز قرار دارد. اخذ «عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» و «افزایش قیمت منطقه‌ای املاک» دو سنگی است که می‌تواند به راحتی هزینه تمام‌شده ساختمان را افزایش دهد.

سنگ اول
مطابق مصوبه شورای شهر تهران از این پس املاکی که در اثر اجرای طرح تفصیلی جدید با ارزش مضاعفی به دلیل تغییر کاربری یا افزایش تراکم رو‌به‌رو شده‌اند باید عوارضی دوبله به شهرداری تهران پرداخت کنند. این عوارض برای املاکی که در شمال محور انقلاب قرار گرفته، معادل دوبرابر نرخ ریالی پایه تراکم و برای املاک بالای محور انقلاب با ضریب 4 محاسبه خواهد شد. براساس مصوبه پارلمان محلی پایتخت، شهرداری برای دریافت عوارض «ارزش‌ بهینه»، فرمولی براساس نرخ ریالی پایه عوارض تراكم (A) طراحی كرده است. در این فرمول، با توجه به اینكه متوسط نرخ A در تهران متری حدود 150هزار تومان است، نرخ عوارض ارزش‌ بهینه برای ساخت‌‌وساز‌های مسكونی 5 طبقه و كمتر، متری متوسط حدود 75 هزار تومان محاسبه می‌شود، به این معنی كه از ابتدای سال آینده در همه مناطق 22گانه تهران، هزینه احداث آپارتمان‌های یك تا 5طبقه، مترمربعی حدود 75هزار تومان فقط از ناحیه عوارض جدید، دچار تورم می‌شود. در فرمول مصوب شورای‌شهر، نرخ عوارض ارزش‌ بهینه برای ساخت‌وسازهای بیش‌از 5 طبقه نیز با ضرایب جدید محاسبه می‌شود. نرخ ریالی پایه عوارض تراكم (A) در تهران حداقل 50 هزار تومان برای جنوبی‌ترین محله‌ها و حداكثر 300 هزار تومان برای شمالی‌ترین مناطق محاسبه می‌شود.
بنابراین بهای عوارض «ارزش‌ بهینه» برای ساخت‌وسازهای 5طبقه و كمتر در كل پایتخت، به‌طور متوسط حدود 75هزار تومان، برای ساخت‌‌وسازهای بیش ‌از 5طبقه در نیمه جنوبی، حداقل 100هزار تومان و برای ساخت‌وسازهای بیش ‌از 5 طبقه در نیمه شمالی نیز حداقل 600 هزار تا حداكثر یك میلیون و 200 هزار تومان برآورد می‌شود. این ارقام بیانگر آن است كه متوسط هزینه ساخت آپارتمان‌های كم‌ارتفاع در سال 94 معادل 8درصد فقط از محل عوارض جدید، افزایش پیدا می‌كند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تیراژ احداث آپارتمان در 12 ماهه سال 93 در شهر تهران 80درصد نسبت به سال 92 كاهش پیدا كرده به گونه‌ای که ركود معاملات مسكن و فروش‌ نرفتن آپارتمان‌های از قبل ساخته ‌شده، سازنده‌ها را در تنگنای مالی و تامین پول برای شروع پروژه‌های جدید قرار داده است.

سنگ دوم
علاوه بر اخذ دریافت عوارض دوبله از ساخت‌وسازهایی در شهر که با ارزش بهینه مواجه شده‌اند، کمیسیون ماده 64 تقویم املاک سال گذشته قیمت منطقه‌ای املاک را مشمول 15 درصد افزایش کرد. محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با اعلام این خبر تاکید کرد: این افزایش قیمت به طور متوسط تعرفه ریالی هر مترمربع تراکم را 15 درصد افزایش خواهد داد.
او در تشریح چگونگی افزایش این مولفه به «دنیای اقتصاد» گفت: یکی از مواردی که در فرمول محاسبه صدور پروانه ساختمانی امسال با افزایش قیمت مواجه می‌شود، قیمت منطقه‌بندی املاک است.
این عضو شورای شهر تصریح کرد: کمیسیون ماده 64 تقویم املاک که در سازمان امور مالیاتی کشور مستقر است امسال حدود 15 درصد قیمت منطقه‌ای املاک را اضافه خواهد کرد. او ادامه داد: در فرمول محاسبه قیمت هر مترمربع تراکم یا A ، یکی از مولفه‌های آن اعداد P و D است. عدد D قیمت هر مترمربع اعیانی است و p قیمت منطقه‌ای املاک است که در اصل در اختیار کمیسیون ماده 64 تقویم املاک است که اعضای کمیسیون شهرسازی شورا نیز در آنجا عضویت دارند.
سالاری تاکید کرد: تصمیم برای افزایش قیمت منطقه‌ای در پایان سال گذشته گرفته شد که این افزایش قیمت از امسال اعمال می‌شود. بنابراین حدود 15 درصد قیمت تراکم را اضافه می‌کند.

16 تا 60 درصد افزایش هزینه صدور پروانه
البته پیش از آنکه دو فاکتور افزایش هزینه‌های ساختمانی در سال جدید ذهن فعالان این بخش را درگیر کند، بسیاری از فعالان این حوزه نگران افزایش دوباره تعرفه نرخ عوارض ساختمانی در سال جدید هستند. سال گذشته شورای شهر تهران پس از 8 سال ثبات قیمت در تعرفه عوارض ساختمانی در طرحی جدید شهر تهران را به 164 بلوک تقسیم‌بندی و مبنای نرخ عوارض ساختمانی را موقعیت جغرافیایی و میزان برخورداری هر محله از خدمات و امکانات شهری تعیین و اعلام کرد: نرخ عوارض ساختمانی به طور متوسط 24 درصد افزایش یافته است.
گزارش‌های میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد این افزایش نرخ عوارض ساختمانی برای پنج منطقه شمالی شهر تهران بین 40 تا 60 درصد افزایش یافته است. به عنوان مثال تعرفه عوارض ساختمانی برای منطقه پنج شهر تهران تا 43 درصد افزایش را تجربه کرده است. محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران درباره حداقل و حداکثر افزایش تعرفه عوارض ساختمانی عنوان کرد: اظهارات فعالان بخش ساخت‌وساز در این خصوص درست است چرا که کف و سقف تعیین شده برای افزایش تعرفه عوارض ساختمانی در 164 بلوک شهری بین 16 تا 60 درصد پیش‌بینی شده است.

مخالفت شورا با افزایش دوباره
این عضو شورای شهر تهران در پاسخ به این سوال که مدیریت شهری بنا دارد سال 94 چند درصد به نرخ عوارض ساختمانی اضافه کند، تصریح کرد: شورای شهر تهران برای سال جاری با هرگونه افزایش قیمت این تعرفه مخالفت کرده است. او افزود: برای سال جاری شهرداری تهران لایحه‌ای را مبنی بر افزایش نرخ عوارض ساختمانی به شورای شهر ارسال کرده بود اما در کمیسیون شهرسازی شورا این لایحه به‌طور کامل رد شد و شورای شهر را نیز متقاعد کردیم که ورود نکند. سالاری در توضیح چرایی مخالفت شورای شهر با پیشنهاد شهرداری تهران اظهار کرد: سال گذشته که برای افزایش نرخ تعرفه عوارض ساختمانی در 164 بلوک شهر تهران تصمیم‌گیری شد و نهایتا متوسط نرخ 24 درصد افزایش به تصویب شورا رسید این اتفاق بعد از گذشت هشت سال رخ داده بود و به نظر می‌رسد بلافاصله با فضای رکودی که اکنون در بخش ساخت‌وساز وجود دارد مصلحت نیست برای افزایش دوباره تعرفه عوارضی ساختمانی وارد شویم.