آرامش مستاجران با «دستکاری سود بانکی» به هم می‌ریزد؟/ تحمیل ریسک به بازار اجاره

دنیای اقتصاد / قصد دولت به كاهش نرخ سود سپرده‌های بانكی یك گام از «زمزمه و شایعه» جلوتر آمده اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده است، با این حال پیش‌لرزه‌ این تصمیم سیاست‌گذاران بازار پول را می‌توان در بازار مسكن احساس كرد.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاكی است: بخشی از بازار مسكن واكنش زودهنگام به تغییر نرخ سود نشان داده به طوری كه در چند روز اخیر گرایش مالكان آپارتمان‌های اجاره‌ای به اخذ «رهن بیشتر» در ازای «اجاره ماهانه كمتر» كاهش پیدا كرده و شكل اجاره‌داری در حال تبدیل‌شدن به وضعیت سال‌های 90 و 91 است.
وزن «اجاره ماهانه» و «پول پیش» در سبد اجاره‌بها از سال 92 تحت‌تاثیر افزایش نسبی نرخ سود سپرده‌های بانكی با تغییرات اساسی مواجه شد و بعد از سال‌ها، گرایش موجران به دریافت مبلغ «رهن» باعث شد وزن «پول پیش» در سبد اجاره‌، سنگین‌تر شده و سهم آن از 10 تا 20 درصد قبلی به حداقل40 درصد افزایش یابد.
دو سال پیش، با اختیاراتی كه بانك‌ها برای پرداخت سود‌های بالای 22درصد به سپرده‌گذاری بلندمدت حداقل یك‌ساله داشتند، از یكسو اجاره‌های دو ساله به‌صورت محسوس در بازار اجاره‌نشینی باب شد و از سوی دیگر، تعداد آپارتمان‌های با قابلیت رهن‌كامل تاحدودی افزایش یافت. این دو اتفاق سبب شد به ترتیب میزان اثرپذیری اجار‌ه‌بها از تورم سالانه، هرچند جزئی، كم شود و توان مستاجران برای پرداخت اجاره‌بها نسبت به قبل، بهبود پیدا كند و در نتیجه نظر موجران با خواسته مستاجران، تاحدودی همراستا شود. اجاره‌نشین‌ها به واسطه پس‌اندازهای طول سال، راحت‌تر می‌توانند رشد سالانه اجاره‌بها را از طریق افزایش پول‌پیش، تحمل كنند اما از آنجا كه میزان افزایش دستمزدها، تناسبی با رشد قیمت‌ها ندارد، هر میزان رشد اجاره‌ ماهانه، پرداخت آن را برای مستاجر با چالش روبه‌رو می‌كند. این چالش در سال92 با افزایش وزن «رهن» در سبد اجاره‌بها، تاحدودی مرتفع شد و در سال93 نیز با نصف شدن شیب تورم، چون كه سود واقعی سپرده‌های بانكی، مثبت و عایدی «رهن» نسبت به تورم عمومی تقویت شد، یك نیروی مضاعف در جهت كاهش سهم اجاره‌‌ماهانه به سبد اجاره وارد آمد و باعث شد از هر 10 فقره اجاره‌نامه تنظیم‌شده در بنگاه‌های املاك، به طور متوسط 7 آپارتمان با شرایط 60 درصد رهن و مابقی اجاره‌ماهانه، به مستاجرها واگذار شود. در سال گذشته، اگر چه جلوی پرداخت سود بالای 22درصد در بانك‌ها گرفته شد اما با افت تورم به زیر این نرخ، بازدهی واقعی سپرده‌گذاری‌های بانكی بعد از سال‌ها، از حالت زیان به سود تبدیل شد و تاثیرش به شكل تسهیل مالی شرایط اجاره‌نشینی در بازار مسكن بروز پیدا كرد. براساس تجربه بازار مسكن، بهترین شكل پرداخت برای اجاره‌نشین‌ها در طبقات ضعیف و متوسط، تقسیم وزن اجاره‌بها به 70 تا 80 درصد برای رهن و مابقی برای اجاره ماهانه است.
اما امسال نه‌تنها امید آنچنانی به حفظ وزن «رهن» در همان سطح 60درصد سال گذشته وجود ندارد كه رفتار روزهای اخیر برخی موجران برای تمدید اجاره‌نامه‌های سال93، از احتمال تغییر وزن در سبد‌ اجاره‌بها به نفع اجاره ماهانه حكایت می‌كند.

اثر نرخ سود بر عایدی نسبی رهن
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: سال گذشته، سود ناشی از سپرده‌گذاری مبلغ «رهن كامل» آپارتمان‌ها نزد بانك، معادل 22درصد در سال بود كه عاید موجر می‌شد و اگر چه در مقایسه با سود 36درصدی ناشی از تبدیل رهن به اجاره‌ماهانه– طبق فرمول، هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه معادل یك میلیون تومان پول پیش است- همچنان مبلغ كمی برآورد می‌شد اما در مقایسه با تورم 15درصدی، عایدی قابل‌توجهی به حساب می‌آمد؛ ضمن اینكه با احتساب ریسك دریافت ماهانه اجاره‌بها برای موجر و اطمینان از وصول همه آن در حالت رهن كامل، مزیت نسبی اجاره‌داری در این بود كه واحدهای مسكونی به صورت رهن بیشتر و اجاره ماهانه كمتر، اجاره داده شود. از سوی دیگر، تقاضای همیشه حاضر برای «رهن» در بازار اجاره، این مزیت را بازهم تقویت كرد. اما امسال چنانچه نرخ سود بانكی كاهش پیدا كند، از یكسو شكاف بین سطح پایین عایدی رهن و سطح بالای عایدی اجاره‌ماهانه، تشدید خواهد شد و از سوی دیگر، سود واقعی رهن در مقایسه با تورم، نسبت به سال93 كمتر می‌شود و در نتیجه، بعد از حداقل دو سال، بار دیگر شكل معاملات بازار اجاره مسكن به دریافت اجاره ماهانه بیشتر، تغییر می‌یابد. مسوولان بخش مسكن در این‌باره ضمن هشدار بابت اقدام محتاطانه برای تغییر نرخ سود بانكی، از سیاست‌گذاران بازار پول خواسته‌اند تصمیم‌گیری درباره نرخ سود بانكی را با لحاظ نوع و میزان اثرپذیری بازارهای موازی و بخش‌های مختلف اقتصاد از این اقدام، انجام دهند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پیش‌لرزه كاهش نرخ سود بانكی در شرایطی به صورت گرایش موجران به افزایش وزن اجاره‌ماهانه در قبال كاهش مبلغ رهن، بروز كرده كه احتمال دارد در میان‌مدت، باعث تحریك تقاضای سفته‌بازی در معاملات خرید مسكن نیز شود و علاوه بر افزایش فشار اجاره‌بها به رشد قیمت مسكن هم بینجامد. طی روزهای اخیر، تعداد فایل‌های «رهن‌كامل» و «رهن بیشتر در برابر اجاره ماهانه كمتر» در بازار اجاره كاهش پیدا كرده است.
تورم اجاره‌بها در سال گذشته بعد از 9سال صعود، رام شد طوری كه رشد 8/ 5 برابری مبالغ اجاره طی سال‌های 84 تا 92 به افزایش حداكثر 12درصدی آن در سال93 منجر شد. برای امسال، پیش‌بینی شده است اجاره‌بها بازهم رشد چندانی نداشته باشد اما در صورتی كه بار افزایش ناچیز آن به جای آنكه بر مبالغ رهن وارد شود، بر اجاره‌ماهانه تحمیل شود، پرداختش برای مستاجران سخت خواهد بود. كارشناسان اقتصاد مسكن امیدوارند، وضعیت كنونی بازار اجاره مسكن و خطری كه از بابت تغییر وزن در سبد اجاره‌بها وجود دارد، باعث تجدیدنظر درباره كاهش نرخ سود بانكی شود. طبق آخرین سرشماری نفوس و مسكن –سال 90- حدود 33درصد خانوارها اجاره‌نشین هستند كه این سهم در دهك‌های پایین‌تر حداقل 40درصد است.