دنیای اقتصاد / امواج كاهش قیمت ملك كه طی دو سال گذشته بازار واحدهای مسكونی را تحت تاثیر قرار داده بود، امسال براساس پیش‌بینی‌های رسمی، دو مقصد جدید را هدف می‌گیرد. شواهد حاصل از تحقیقات میدانی و بررسی‌های اقتصادی نشان می‌دهد: بازار خرید و فروش واحد تجاری در «مال»ها و همچنین بازار املاك مسكونی و غیرمسكونی لوكس در تهران به لبه پرتگاه قیمتی نزدیك شده‌اند و مطابق تحلیل‌هایی كه حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی و صاحب‌نظر اقتصاد مسكن دارد، پیش‌بینی می‌شود طی سال جاری قیمت‌ها در این دو بازار که بانک‌ها در شکل‌گیری آنها نقش مشارکتی پررنگی (تامین مالی ساخت مال) را بازی کرده‌اند، با شیب قابل ملاحظه‌ای سقوط كند.
به این ترتیب پیش‌خرید در بازار «مال»های در دست احداث، طی سال جاری با ریسك بالایی همراه است و برای ورود به این قسمت از بازار ملك كه در حال حاضر به دلیل حجم بالای ساخت‌وسازهای تجاری در تهران، پیشفروش در آن رونق حداكثری پیدا كرده، لازم است جوانب احتیاط در نظر گرفته شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فضای ایزوله آمار و اطلاعات در بازار «مال»ها باعث شده صرفا تبلیغات مالك و سرمایه‌گذار اصلی این نوع سازهها بتواند روند سرمایه‌گذاری‌های ثانویه –خرید واحدهای تجاری از سازنده مال- در این بازار را تحت كنترل خود بگیرد.
در بازار مسكن، انتشار مرتب آمارها از وضعیت قیمت، میزان عرضه، حجم تقاضا و نرخ فراوانی آپارتمان در مناطق مختلف شهر، مسیر ورود تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای و همچنین بازدهی سرمایه‌گذاری را روشن و قابل رویت كرده است.
اما در بازار املاك تجاری، از یكسو غیبت آمارهای مستند و از سوی دیگر تجربه قدیمی در شهر تهران كه همواره سود خرید مغازه یا واحد تجاری در مجتمع‌ها را تضمین كرده است، سبب شده متقاضیان بدون تامل درباره آینده اقتصادی ساختمان‌های تجاری، جذب این بازار شوند. با این حال، «دنیای‌اقتصاد» برای تحلیل دقیق‌تر بازار املاك تجاری، به نتایج دو تحقیق جداگانه كه به تازگی از سوی دو گروه كارشناسی درباره آینده این بازار انجام شده، استناد می‌کند.
تفریح به جای خرید
این تحقیقات نشان می‌دهد: ركود مسكن و كاهش سود ساخت‌وسازهای مسكونی در دو سال اخیر، باعث تغییر مسیر بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی از فاز آپارتمان‌سازی به فاز تجاری‌سازی شده و نتیجه آن در حال حاضر به شكل واحدهای تجاری خالی و بدون مشتری در برخی مجتمع‌های به بهره‌برداری رسیده، خودنمایی می‌كند.
وجود واحد خالی در «مال»ها علامتی از تكمیل موقتی ظرفیت سرمایه‌گذاری در این بازار است.
برخی از «مال»های تازه‌ساز، پاتوق عصرانه خانواده‌هایی شده كه نه برای خرید كه فقط برای گذران وقت و تفریح وارد این مجتمع‌ها می‌شوند. این وضعیت، فعلا فقط دو نوع كسب‌و‌كار در مال‌ها را به نسبت پرفروش كرده است؛ یكی رستوران و فست‌فود و دیگری شهربازی مخصوص كودك كه معمولا در طبقات فوقانی مال قرار دارند.
رد پای بانک‌ها در مال‌ها
هم‌اكنون در مناطق 1 و 2 و 22 به عنوان سه مكان اصلی تجاری‌سازی، تراكم ساخت مال– مجتمع تجاری چندمنظوره- به چند برابر مجتمع‌های قدیمی رسیده است. بلندترین برج‌های تجاری و اداری در حال ساخت در تهران با نقش مستقیم یا غیر مستقیم بانک‌ها در جریان است. اسامی برخی بانک‌های خصوصی و دولتی در تابلو زرد رنگ حاوی مشخصات ثبتی و فنی برج‌های در حال احداث به چشم می‌خورند. در این سه منطقه چون زمین بزرگ‌متراژ (حداقل یك هكتار) در سطح زیادتری نسبت به سایر مناطق تهران وجود دارد، عمده پروژه‌‌های مال‌سازی بدون در نظر گرفتن پارامترهای اقتصادی كلیدی این مناطق همچون كشش خرید، ترافیك، وجود چند مركز تجاری دایر و پرفروش و... متمركز شده‌اند.
در برخی از محله‌های این مناطق، در كنار سه مجتمع تجاری قدیمی، دو مجتمع تجاری چندمنظوره نیز در حال ساخت است و صاحبان یك مجتمع دیگر كه چند ماه از افتتاحش گذشته، تاكنون موفق به بهره‌برداری از واحدهای خالی آن نشده‌اند.
با هجوم ناگهانی سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار «مال»سازی طی دست كم سال‌های 90 تا 92، هم‌اكنون میزان پیشرفت فیزیكی غالب این ساختمان‌ها یكسان است. «مال» به مجتمع تجاری چندمنظوره گفته می‌شود كه علاوه بر واحدهای فروش پوشاك، لوازم خانگی و كالاهای بادوام مورد نیاز خانوارها، امكانات دیگری همچون سینما، شهربازی، هایپرماركت، انواع رستوران و فست‌فود، فضای نگهداری كودك، جواهرفروشی و فضاهایی كه به نیازهای فراتر از «خرید روزمره» پاسخ می‌دهد نیز در آن تعبیه شده است.
97 مال در حال ساخت
طبق تحقیقاتی كه یك مدرس برندینگ سازه و مدیریت طراحی و ساخت «مال» انجام داده است، در حال حاضر بین 97 تا 201 مجتمع تجاری چندمنظوره در شهر تهران در مراحل مختلف ساخت تا بهره‌برداری اولیه قرار دارند.
عمده این «مال»ها اواخر سال گذشته به مرحله‌ای از ساخت رسیدند كه قابلیت پیشفروش واحدهای تجاری در آنها را برای سرمایه‌گذار اولیه كاملا مهیا كرده است. در حال حاضر، این واحدهای تجاری با حداقل قیمت مترمربعی 10 میلیون تومان پیشفروش می‌شود اما چشم‌انداز قابل ترسیم در این بازار نشان می‌دهد با اشباع قریب‌الوقوع چند منطقه محدود شهر تهران از «مال»، به زودی قیمت واحدهای تجاری در این مجتمع‌ها ریزش می‌كند؛ بنابراین پیش‌خرید قبل از تعدیل قیمت واحدها می‌تواند آسیب مالی برای خریداران به همراه داشته باشد.
تنها راه نجات از حبس منابع مالی
حسین عبده‌تبریزی، مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی و صاحب‌نظر اقتصاد مسكن در این زمینه تحقیقاتی انجام داده است كه نتایج آن حاكی است: در تهران و برخی كلان‌شهرها، حجم آپارتمان مسكونی گران‌قیمت و همین‌طور واحد تجاری، به مراتب بیش از نیاز ساخته شده است و پیامد «مازاد ساخت» در این دو بازار طی سال 94 به شكل كاهش قیمت و تعدیل تورمی ظاهر خواهد شد.
عبده‌تبریزی با تاكید بر اینكه بخش قابل توجهی از سرمایه‌‌های حبس‌شده در مجتمع‌های تجاری و «مال»های در حال ساخت، متعلق به نهادهای مالی كشور است، به سرمایه‌گذاران اولیه و مالكان این سازهها توصیه كرد روش واگذاری واحدهای تجاری را از حالت سنتی «فروش» به شیوه «اجاره یا عرضه سرقفلی» كه در خیلی از كشورها رایج است، تغییر دهند. یافته‌های تحقیق انجام شده توسط عبده‌تبریزی همچنین تصریح می‌كند: امسال احتمالا آخرین سال فروش واحد تجاری در «مال»ها خواهد بود و بعد از آن، امكان فروش به دلیل افزایش عرضه واحد آماده كسب و كار و ریزش قیمت، برای سرمایه‌گذاران سخت می‌شود؛ بنابراین با لحاظ بدهی بخشی از این ساختمان‌ها به بانك‌های مشاركت‌كننده با پروژه، باید روش‌های دیگری برای واگذاری واحدهای تجاری و بازگشت منابع سرمایه‌گذاری شده در این سازهها، به كار گرفته شود كه یكی از آنها، اجاره‌داری می‌تواند باشد.
شکل غلط واگذاری واحدهای تجاری
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحقیق دیگری كه درباره بازار املاك تجاری توسط مسعود فیاض‌آذر، مدرس برندینگ سازه‌های تجاری و محقق در زمینه طراحی و ساخت مجتمع‌های چندمنظوره انجام شده است، نشان می‌دهد مشاركت بانك‌ها با سازنده‌های «مال» و تامین مالی بانك‌محور این نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی سبب شده بخش زیادی از واحدهای تجاری در مراحل ساخت به ناچار و برای بازگشت تسهیلات دریافتی، پیشفروش شود در حالی كه فروش واحدها به جای اجاره آنها باعث می‌شود مال در زمان بهره‌برداری به معضل «چندمالكیتی» دچار شود و عدم تصمیم‌گیری واحد درباره نحوه چینش برندهای تجاری در طبقات مختلف مال، به جذب مشتری و بازدیدكننده –پاخور شدن مجتمع- آسیب وارد كند. معضل پنهان دیگری كه در حال حاضر در برخی از «مال»های در دست ساخت وجود دارد، عدم انطباق معماری داخلی سازه با ویژگی مورد نیاز برندهای خارجی فروش كالا است از جمله اینكه غالب برندهای پوشاك برای حضور در یك مجتمع تجاری، نیاز به واحد بزرگ دو طبقه دارند اما نحوه ساخت‌وسازها مغایر این خواسته است.
آمارهای اقتصادی از بازار مال‌ها
نتایج این تحقیق مشخص می‌كند: با توجه به استاندارد سرانه خدمات تجاری در شهرها، در تهران حدود 20 میلیون مترمربع فضای تجاری در قالب «مال» ساخته شده یا در دست احداث است و با لحاظ جمعیت روز شهر تهران كه حدود 10 میلیون نفر برآورد می‌شود، حداقل به 100 مال جدید و ایجاد 10 میلیون مترمربع فضای تجاری دیگر نیاز است اما احداث این 20 میلیون مترمربع در زمان كم و مناطق محدود شهر تهران باعث افزایش و سرریز واحدهای تجاری در گوشه‌هایی از پایتخت و در نتیجه مشكل در بازاریابی و فروش این واحدها شده است در حالی كه اگر پراكندگی مجتمع‌های تجاری در سطح شهر متعادل شود، این چالش قابل رفع است.
طبق یك آمار دیگر، در كل كشور 300 «مال» در دست ساخت و بهره‌برداری قرار دارد كه دو‌سوم آنها در تهران مستقر است. در تهران هزینه احداث «مال» مترمربعی به طور متوسط 5/ 2 میلیون تومان و بهای خرید زمین با كاربری تجاری برای احداث مال نیز مترمربعی بالای 10 تا 15 میلیون تومان برآورد می‌شود. هر چند نسبت قیمت تمام‌شده این بناها به قیمت فروش واحدهای تجاری، با توجه به طبقات زیاد و مشاعات كم، رقم چندان بزرگی به حساب نمی‌آید اما عوارضی كه سازنده‌های این ساختمان‌ها بابت اخذ پروانه به شهرداری پرداخت می‌كنند به طور متوسط 7 تا 10 برابر عوارض مسكونی است و از مترمربعی 5/ 2 میلیون تومان شروع و تا 10 میلیون تومان هم می‌رسد. هر چند امسال را كارشناسان سال ریزش قیمتی مجتمع‌های تجاری عنوان می‌كنند اما گمانه‌زنی‌هایی درباره احیای دوباره این بازار در زمان پساتحریم وجود دارد كه در قالب آن چنانچه پای شركت‌های خارجی بازرگانی و صنعتی به ایران باز شود، نیاز آنها به واحد تجاری و اداری، موجب جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار خواهد شد. این پیش‌بینی خوش‌بینانه البته مشروط بر آن است كه ظرفیت كاری «مال»های موجود تا آن زمان، تكمیل شود.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.