دنیای اقتصاد / ساختوسازهای تجاری در محله‌های مسكونی 6 منطقه تهران، اخیرا یك چالش جدید برای بازار آرام مسكن درست كرده و باعث شده قیمت اسمی آپارتمان‌های مجاور این سازه‌های غیرمسكونی با تحریك یكسری واسطه ملكی، به شكل غیرطبیعی و تعجب‌آور، افزایش پیدا كند. حدود50 برج تجاری و اداری در مناطق یک تا 5 و 22 شهرتهران مراحل میانی ساخت‌وساز را پشت‌سر می‌گذارد كه عمده آنها وارد سال سوم یا چهارم احداث شده‌اند و اسكلت (سازه اصلی) حداقل نیمی از طبقات آنها از سطح زمین بالا آمده است. با تغییر وضعیت فیزیكی اكثر این برج‌ها از فاز گودبرداری‌های عمیق به مرحله سفت‌كاری مقدماتی، شكل اثرگذاری آنها بر آپارتمان‌های مسكونی اطراف‌‌شان نیز عوض شده است.
تا پیش از این، تاثیر برخی برج‌سازی‌های تجاری بر ساختمان‌های مسكونی مجاور، بعضا به صورت ریزش دیواره محل گودبرداری یا سلب آسایش ساكنان از بابت رفت و آمد ماشین‌آلات سنگین و ایجاد گردوغبار یا سد معبر، «قابل مشاهده» بود اما در حال حاضر تازه‌ترین پیامد این ساختوسازهای گسترده را می‌توان به صورت «نامحسوس»، بر اقتصاد مسكن پایتخت ردیابی كرد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در برخی محله‌های شهر كه زمین‌های خالی بالای 5هزار مترمربع در آنها، طی دو سال اخیر تبدیل به برج‌های چندمنظوره شده، در چند هفته اخیر پیشنهادهایی از طرف واسطه‌های بازار ملك، به مالكان واحدهای مسكونی موجود در این محله‌ها بابت «خرید یكجا و نقدی كل آپارتمانها» ارائه شده است.
دلالان با سفارشی كه مستقیم و بعضا غیرمستقیم از طرف برخی سازنده‌های ساختمان‌های غیرمسكونی و بعضا سرمایه‌گذاران تجاری مرتبط با این پروژه‌ها دریافت كرده‌اند، با هدف تغییر كاربری مسكونی این آپارتمانها، پیشنهاد خرید واحدها با قیمت حداقل 20 تا 30 درصد بالاتر از عرف منطقه را به مالكان می‌دهند.
این در حالی است كه در برخی از همین محله‌ها، تخریب و نوسازی، مطابق ضوابط طرح تفصیلی تهران ممنوع است و شهرداری نیز صرفاً در حد وضعیت موجود ساختمان یعنی بدون صدور مجوز تراكم اضافه یا تغییر در سطح اشغال بنا، اجازه بازسازی می‌دهد. با این حال تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه باعث تحریك دلالان ملك برای خرید آپارتمان‌های این محله‌ها به قیمت فوق‌العاده بالاتر از ارزش واقعی این املاك شده، به برنامه مكمل برج‌سازها برمی‌گردد كه قصد دارند بخشی از خدمات تعریف شده در برج‌های در حال احداث خود را در ساختمان‌های مسكونی مجاور، مستقر كنند. همچنین بهره‌برداری درازمدت از ارزش‌افزوده ناشی از برج‌سازی كه عاید كل ساختمان‌های محله می‌شود نیز انگیزه دیگری است كه از هم‌اكنون باعث پیشقدم شدن گروهی برای خرید كلیه آپارتمان‌های این نوع محله‌ها با قیمت بالا شده است. كارشناسان اقتصاد مسكن درباره «محرك تجاری قیمت مسكن» به عنوان عنصر تازه‌وارد در بازار ملك معتقدند: هر چند پیشنهادهایی كه برای خرید مجموعه‌ای از چند ساختمان مسكونی یك محله آن هم با قیمت حداقل 20 درصد بالاتر از ارزش روز داده می‌شود، چندان قابل معامله و پیاده شدن نیست، اما در صورتی كه حتی در یك پروژه اجرایی شود، اثر زنجیره‌ای بر سایر املاك مسكونی اطراف پروژه خواهد گذاشت و باعث به‌هم خوردن آرامش نسبی بازار می‌شود.
برخی مشاوران املاك نیز در تحلیل این وضعیت می‌گویند: این پیشنهادها عمدتا برای محدوده‌هایی از شهر تهران است كه از یكسو تراكم برج‌های تجاری در نزدیكی آنها، افزایش پیدا كرده و از سوی دیگر، سرانه زمین در متراژ مفید ساختمان‌های مسكونی به‌خاطر كم بودن سطح اشغال این آپارتمان‌های قدیمی، حدود 5/ 1 برابر سایر املاك است. در این ساختمان‌ها، حداكثر سطح اشغال بنا 50 درصد است، بنابراین با خرید واحدهای مسكونی حتی با قیمت بالاتر از عرف منطقه، عایدی قابل توجهی از محل زمین ساختمان، نصیب خریدار عمده می‌شود و در نهایت اگر اجازه تخریب و نوسازی در بلندمدت از ناحیه شهرداری صادر شود، تراكم بالا و سطح اشغال بیشتر، باعث جبران قیمت اولیه خرید این املاك خواهد شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از ابعاد بازار ساخت «مال» براساس تحلیل‌هایی كه درباره این مجتمع‌های تجاری چندمنظور مطرح می‌شود، حاكی است: ركود مسكن و ساختوسازهای مسكونی طی دو سال اخیر، گرایش سرمایه‌گذاران بزرگ به سمت تجاری‌سازی را تقویت كرد و باعث شد سهم پروانه‌های غیرمسكونی از كل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در تهران از 5 درصد در سال‌های قبل از 91 به نزدیك 11 درصد طی دو سه سال اخیر افزایش پیدا كند. مسعود فیاض‌آذر تحلیلگر و مدرس در حوزه ساختوسازهای تجاری، در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد: طبق آمارهای رسمی وسعت بازار مجتمع‌های تجاری تازه‌ساز یا در حال ساخت در كشور معادل 370 فقره پروانه ساختمانی است كه حداقل نیمی از آنها در كلان‌شهر تهران وجود دارد. وی با تاكید بر اینكه، پایتخت به رغم «اشباع مقطعی» از برج‌های تجاری، در حال حاضر با كمبودهای جدی و چالش‌زا در سایر كاربری‌های حیاتی برای شهروندان از جمله مراكز تفریحی و سرگرمی واقعی نظیر شهربازی و همچنین كاربری‌های غیرانتفاعی دیگری همچون محل پارك خودرو یا پمپ‌بنزین روبه‌رو است، اعلام كرد: مدیریت شهری تهران در گام اول باید تمركز ساختمان‌های تجاری در حال ساخت در 6 منطقه خاص را به 8 منطقه دیگری از شهر كه تقریبا هیچ ساختمان تجاری طی سال‌های اخیر در آنجا احداث نشده، هدایت كند و در گام دوم از طریق اعمال قانون بر روند صدور پروانه ساختمانی، توازن شهری بین كاربری‌های تجاری و اداری با سایر كاربری‌هایی فاقد انگیزه سرمایه‌گذاری به وجود بیاورد. برای بررسی و تحلیل اقتصادی بازار املاك غیرمسكونی با محوریت مجتمع‌های تجاری چندمنظوره و تاثیر مثبت و منفی این سازه‌ها بر شهر و شهروندان، یك دوره آموزشی با 7 سرفصل توسط واحد آموزش دنیای‌اقتصاد در تاریخ 17 خرداد برگزار می‌شود كه علاقه‌مندان به شركت در این كلاس می‌توانند با شماره تلفن 87762411 تماس بگیرند.
سناریوی حبا‌ب‌سازها لو رفت
رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران روز گذشته نسبت به تحركاتی كه به واسطه ساختوسازهای تجاری در برخی محله‌های تهران برای افزایش قیمت مسكن در حال شكل‌گیری است، واكنش نشان داد.
حسام عقبایی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره پشت‌صحنه این تحركات گفت: برخی عوامل پروژه‌های غیرمسكونی برای بالا بردن ارزش سازه‌های خود، فضاسازی می‌كنند و با نفوذ به بازار مسكن سعی در افزایش صوری قیمت آپارتمانها دارند. عقبایی با هشدار به مشاوران املاك و همین‌طور مالكان مسكونی تاكید كرد: این مدل حباب‌سازی مصنوعی و قیمت‌گذاری غیرواقعی روی ساختمان‌هایی كه عنوان می‌شود كل آنها را قرار است یك نفر حقیقی یا حقوقی خریداری كند، در عمده موارد به سرانجام نمی‌رسد و وارد مرحله عقد قرارداد برای انجام معامله نمی‌شود. بنابراین، مشاوران املاك و بساز و بفروش‌های محل نباید به این قیمت پیشنهادی خارج از عرف بازار استناد کنند و آن را مبنا قرار دهند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاك تصریح كرد: پیشنهاد خرید كل ساختمان‌های مسكونی یك محله معمولا برای تلقین «افزایش قیمت مسكن» مطرح می‌شود در حالی كه همگان نسبت به فضای ركودی بازار و عدم كشش رشد قیمت اطلاع كافی دارند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.