دنیای اقتصاد / دومین طرح عملیاتی برای توانمندسازی مالی «متقاضیان مسكن» متفاوت از اولین طرح تازه مصوب شده، آماده بررسی نهایی شد.
انبوه‌سازان و شركت‌های لیزینگ در پیشنهادی مشترك به گروه كارشناسی مسوول بررسی طرح راه‌اندازی لیزینگ مسكن در دولت، آمادگی خود را برای ایجاد مثلث «عرضه و فروش اعتباری (غیرنقدی) آپارتمان به متقاضیان مصرفی از طریق واسطه مالی معتبر» اعلام كردند. در صورت موافقت با تشكیل مثلث «انبوه‌ساز، لیزینگ و خریدار»، آخرین مانع در مسیر پرداخت تسهیلات لیزینگ مسكن بعد از رفع دو مانع ابتدایی، برداشته می‌شود. تجهیز منابع مالی بخش مسكن به این شكل، برخلاف طرح تشكیل صندوق پس‌انداز مسكن كه صرفا وام خرید را هدف قرار داده است، تسهیلات را همزمان در اختیار دو سمت عرضه و تقاضا قرار می‌دهد و باعث تحریك دو جریان ساخت‌وساز و معاملات مصرفی آپارتمان می‌شود.
در این پیشنهاد، كانون شركت‌های لیزینگ برای پوشش 70 درصدی قدرت خرید مسكن در قالب ارائه تسهیلات 5 تا 12 ساله به متقاضیان برنامه‌ریزی كرده و انبوه‌سازان نیز برای فروش واحدهای از قبل ساخته شده خود كه طی دو سال گذشته تحت تاثیر ركود مسكن، در بازار فروش رسوب شده است، واگذاری به صورت اجاره به شرط تملیك از كانال شركت‌های لیزینگ را پذیرفته‌اند.
در این فرآیند مثلثی شكل، واحدهای مسكونی مجتمع‌های بزرگ یا ساختمان‌های كم‌واحد، به‌واسطه ضمانت بانك‌ها و شركت‌های لیزینگ دارای مجوز، با فرمول‌های متنوع شامل از دم قسط یا تركیب نقد و اقساط با درصدهای مختلف، توسط انبوه‌سازان به خریداران عرضه می‌شود و در ازای فروش اعتباری و مدت‌دار آپارتمان‌ها، مبلغی اضافه‌تر از فروش نقدی، به سازنده تعلق می‌گیرد.
طبق مصوبه ماه گذشته شورای پول و اعتبار، حداكثر سود تسهیلات لیزینگ 21درصد تعیین شده است. بنابراین در مدلی كه شركت‌های لیزینگ با هماهنگی انبوه‌سازان طراحی كرده‌اند، اجازه دارند در فروش واحدهای مسكونی به صورت اجاره به شرط تملیك (پرداخت بهای مسكن در بلندمدت) قیمت نهایی را حداكثر 21درصد اضافه‌تر از بهای روز فروش نقدی تعیین كنند تا بخشی از ارزش معامله را بابت كارمزد دریافت كرده و بقیه را به سازنده بپردازند. شركت‌های لیزینگ در دو دولت قبل با دستور سیاست‌گذار پولی، از پرداخت هر نوع تسهیلات مسكن منع شده بودند. اما اردیبهشت سال93 كانون شركت‌های لیزینگ برای اجرای طرح «خرید اعتباری مسكن یا همان پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان مسكن»، پیشنهادی از طریق وزارت راه‌وشهرسازی به بانك مركزی ارائه كرد و طی این یك‌سال، لااقل دو بار طی نامه رسمی وزیر به مقامات بانکی، درخواست تسریع در رسیدگی به آن مطرح شد. هم‌اكنون طرح راه‌اندازی لیزینگ مسكن، ضمن دریافت موافقت اولیه از جانب مسولان، وارد آخرین گردنه تصمیم‌گیری شده است.
دو مانع برداشته شد، یكی مانده است
راه‌اندازی لیزینگ مسكن به عنوان تكلیف ماده 14 قانون ساماندهی مسكن، از سال 88 لازم‌الاجرا شد؛ اما از آن زمان تا اواسط سال 92، به خاطر یك سوءبرداشت از پیامدهای این طرح (تحریك قیمت)، در بایگانی دولت محبوس شد و طی یك‌سال و نیم اخیر كه از آرشیو مصوبات خارج شده، اجرای آن معطل صدور مجوز از جانب بانك مركزی مانده است. برای این منظور، سال گذشته كمیته كارشناسی مشترك مركب از كارشناسان اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی، كارشناسان پولی و مالی وزارت اقتصاد، كارشناسان بانك مركزی و نمایندگان شركت‌های لیزینگ تشكیل و ماحصل آن در اسفند 93 منجر به تدوین پیش‌نویس آیین‌نامه نحوه استفاده از شركت‌های واسپاری (لیزینگ) در تامین مالی بخش مسكن شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آخرین جزئیات اقدامات صورت گرفته برای راه‌اندازی لیزینگ مسكن حاكی است در حال حاضر دو مانع بزرگ اقتصادی برای فعالیت شركت‌های لیزینگ در بازار مسكن، از جلوی پای لیزینگی‌ها برداشته شده و برای حذف آخرین مانع نیز اخیرا پیشنهادی از سمت انبوه‌سازان ارائه شده است.شركت‌های لیزینگ و برخی كارشناسان مرجع سیاست‌گذار پولی در یك‌سال و نیم اخیر، «روند فزاینده تورم» و «عدم جذابیت تسهیلات‌دهی به بخش مسكن تحت‌تاثیر نرخ سود پایین‌تر از تورم» را دو چالش برای راه‌اندازی بازار خرید و فروش اعتباری آپارتمان عنوان می‌كردند.
تا پیش از مهار تورم در سطح 15 تا 16 درصد، ریسك ناشی از افزایش شتاب‌گونه این شاخص، مانع از پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسكن با نرخ به مراتب پایین‌تر از تورم می‌شد. از سوی دیگر، سود سفته‌بازی در برخی بازارها طی سال‌های اخیر، بازدهی سرمایه‌گذاری شركت‌های لیزینگ در بازار تسهیلات مسكن را به‌واسطه سود مصوبه این تسهیلات، عملا به زیان تبدیل كرده بود.
راهكار لیزینگی‌ها برای تامین منابع
هم‌اكنون روند كاهنده نرخ تورم و مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر تعیین سود 21درصدی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ، دو مانع اصلی را از بین برده اما در این مقطع شركت‌های لیزینگ «ابهام در قیمت تمام‌شده منابع برای پرداخت تسهیلات» را به‌عنوان مانع آخر برای ورود به بازار مسكن عنوان می‌كنند و معتقدند: هزینه تامین منابع برای پرداخت تسهیلات لیزینگ حداقل 24درصد است و 3 درصد بالاتر از سود تعیین شده برای تسهیلات است كه این اختلاف می‌تواند حتی در صورت صدور مجوز نهایی برای ورود لیزینگی‌ها به بخش مسكن، پرداخت تسهیلات را غیرممكن كند.
برای رفع این مانع كه به ابهام در نحوه تامین منابع برمی‌گردد، پیشنهاد شده است: بخش زیادی از منابع تسهیلات لیزینگ مسكن، با پذیرش انبوه‌سازان به واگذاری قسطی واحدهای نوساز، تامین شود.
در این پیشنهاد چون منافع سرمایه‌گذاران ساختمانی و همین‌طور شركت‌های لیزینگ به «چگونگی خروج از ركود مسكن» گره خورده است، استقبال قابل توجهی در این دو گروه از پیاده‌سازی آن شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با تشكیل مثلث انبوه‌ساز، لیزینگ و خریدار مسكن، تسهیلات به شكل غیرمستقیم به متقاضیان داده می‌شود و هر نوع احتمال تحریك قیمت مسكن در این مدل، منتفی می‌تواند باشد. پیشنهاد تشكیل مثلث «بازار فروش اعتباری مسكن» به عنوان طرح مكمل برای موافقت سریع با ورود شركت‌های لیزینگ به بازار مسكن، ارائه شده و طبق آنچه «دنیای‌اقتصاد» روز گذشته بررسی كرد، موافقت اولیه كمیته كارشناسی دولت را نیز ضمیمه خود دارد. پیش‌بینی می‌شود ظرف یكی دو ماه آینده، این طرح در بانك مركزی و شورای پول و اعتبار به تصویب برسد.
چالش تامین منابع تسهیلات
رئیس هیات‌مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ در خصوص وضعیت فعلی منابع در اختیار این شرکت‌ها برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: اینکه شرکت‌های لیزینگ برای
تسهیلات‌دهی در بخش مسکن با نرخ سود 21 درصدی تسهیلات برای متقاضیان و نرخ سود مشارکت 24 درصدی با بانک‌ها برای تامین منابع مورد نیاز خود، تا چه میزان آمادگی و تمایل دارند، بستگی به منابع تامین کننده لیزینگ‌ها دارد. حمیدرضا ابدالی تاكید كرد: در صورتی که سرمایه این شرکت‌ها از طریق صاحبان سهام آنها تامین شود و این شرکت‌ها منابع ارزان قیمت در اختیار داشته باشند و نیازی به دریافت تسهیلات 24 درصدی از بانک‌ها نباشد، می‌توانند با ضوابط فعلی و نرخ سود 21 درصدی به متقاضیان لیزینگ مسکن تسهیلات بدهند.
ابدالی افزود: اما در صورتی که شرکت‌های لیزینگ با مشکل تامین منابع مواجه باشند و ناچار به دریافت تسهیلات مشارکتی با نرخ سود 24 درصدی از سیستم بانکی شوند، فاصله 3 درصدی تسهیلات دریافتی از سوی این شرکت‌ها با سود 21 درصدی که از پرداخت این تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن کسب می‌کنند عملا انگیزه‌ای برای ورود آنان به بازار لیزینگ مسکن باقی نمی‌ماند.
وی با بیان اینکه هم‌اکنون اکثر شرکت‌های لیزینگ فاقد منابع ارزان‌قیمت و نقدینگی کافی صاحبان سهام هستند، تصریح کرد: عملکرد شرکت‌های لیزینگ در خصوص ظرفیت وام‌دهی از نظر میزان وام، تعداد تسهیلات و سایر پارامترهای مطرح در این زمینه، بستگی به همکاری وزارت راه و شهرسازی با این شرکت‌ها و حق برخورداری از تسهیلات یارانه‌ای دولت و پرداخت کمک سود تسهیلات به این شرکت‌ها دارد.
وی خاطرنشان کرد: برای مثال دولت و سازنده‌ها می‌توانند واحدهای آماده واگذاری در طرح‌های حمایتی تامین مسکن و سایر ساخت و سازها را در اختیار لیزینگ‌ها قرار دهند و از طریق در نظر گرفتن کمک سود تسهیلات، گردش کاری، مالی و اجرایی در این زمینه تقویت شود. ابدالی افزود: به این ترتیب، شرکت‌های لیزینگ با واگذاری این واحدها به متقاضیان و پرداخت تسهیلات یارانه‌ای به آنان، تنها کارمزد خدمات خود را دریافت می‌کنند و دچار چالش‌ها و تنش‌های مالی هم نخواهند شد.
توان تامین 70 درصد قدرت خرید
رئیس هیات‌مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ از ظرفیت فعلی این شرکت‌ها برای پرداخت 70 درصد ارزش روز یک واحد مسکونی در قالب تسهیلات لیزینگ به متقاضیان خبر داد.
ابدالی در این زمینه توضیح داد: هر چند برای تعیین جزئیات لیزینگ مسکن باید منتظر ضوابط، آیین‌نامه اجرایی و مجوز نهایی بانک مرکزی باشیم اما در صورتی که بانک مرکزی برای تسهیلات لیزینگ مسکن سقف تعیین نکند، شرکت‌ها قادر به تامین 70 درصد ارزش روز قیمت یک آپارتمان مسکونی هستند.
وی در خصوص مدت بازپرداخت تسهیلات لیزینگ و اقساط ماهانه این تسهیلات به «دنیای اقتصاد» گفت: دستورالعمل هر یک از شرکت‌های لیزینگ در خصوص تعیین سقف تسهیلات، مدت زمان بازپرداخت و توان وام‌دهی به متقاضیان، متفاوت است و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات در این شرکت‌ها تاکنون بین 5 تا 12 سال بوده است. ابدالی ادامه داد: تعیین تمام این جزئیات بستگی به نظر بانک مرکزی و آیین‌نامه نهایی این بانک برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن دارد و در صورتی که بانک مرکزی چارچوب مشخصی در این زمینه تدوین نکند، پس از صدور مجوز نهایی، هر یک از شرکت‌ها، براساس ضوابط داخلی خود در این بازار وارد خواهند شد.
همچنین جمع‌بندی توان وام‌دهی شرکت‌ها برای تعیین اینکه اصولا سالانه چند فقره وام مسکن از طریق بازار لیزینگ قابل پرداخت است، پس از صدور مجوز نهایی بانک مرکزی از تمام شرکت‌ها به عمل خواهد آمد.
مالکیت مسکن لیزینگی با خریدار یا شرکت وام‌دهنده؟
ابدالی با بیان اینکه پس از پرداخت تسهیلات لیزینگ به‌عنوان تضمین بازپرداخت اقساط وام، می‌توان از دو شیوه انتقال سند به نام شرکت لیزینگی یا قرار گرفتنش در رهن آن شرکت استفاده کرد، گفت: هیچ‌کدام از این دو شیوه تفاوتی ندارد و می‌تواند برای تضمین بازپرداخت مورد استفاده قرار بگیرد.
وی در پاسخ به اینکه اصولا مردم تمایلی به انتقال سند به نام شرکت وام‌دهنده ندارند و از این بابت ممکن است مشکلاتی به وجود بیاید، به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: اتفاقا اینکه سند در رهن شرکت لیزینگی باشد و نه به نام آن، بیشتر مورد استقبال شرکت‌ها است؛ چرا که از نظر حقوقی این شیوه با دردسرها و مسائل کمتری روبه‌رو است.
علت ناکامی لیزینگ خودرو
رئیس هیات مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ، همچنین در خصوص دلایل ناکامی لیزینگ در بازار خودرو و مشکلاتی که طی سال‌های گذشته در این زمینه برای متقاضیان این تسهیلات ایجاد شد، توضیح داد: از سال 86، تمام شرکت‌های لیزینگ مطابق با دستورالعمل بانک مرکزی موظف شدند تحت نظر این بانک فعالیت کنند، بنابراین نظارت گسترده‌ای بر این شرکت‌ها به عمل آمد و این نظارت‌ها کماکان ادامه دارد. وی افزود: به این ترتیب هم اکنون شرکت‌هایی که تحت نظر بانک مرکزی فعالیت می‌کنند کاملا مراقبت شده و بدون مشکل هستند و مردم بابت استفاده از خدمات این شرکت‌ها نباید نگرانی داشته باشند؛ اما مشکلی که در رابطه با تسهیلات لیزینگی خودرو به وجود آمد و همچنان نیز ادامه دارد مربوط به شرکت‌هایی است که فاقد مجوز و نظارت بانک مرکزی هستند.
آمادگی انبوه‌سازان برای فروش غیرنقد
درباره تشكیل مثلث بازار عرضه اعتباری مسكن، روز گذشته دبیر كانون سراسری انبوه‌سازان از ارائه بسته پیشنهادی به نهاد ریاست‌جمهوری و وزارت راه و شهرسازی خبر داد و به «دنیای اقتصاد» گفت: انبوه‌سازان شرط حمایت دو طرفه از بازار عرضه و تقاضای مسکن را راه‌اندازی بازار فروش اقساطی واحدهای نوسازی می‌دانند که هم‌اكنون به دلیل عدم قدرت خرید کافی از سوی متقاضیان خرید، در بازار، رسوب شده و بدون مشتری مانده است.
فرشید پورحاجت ادامه داد: انبوه‌سازان حاضرند واحدهای نوساز خود را با شرایط اقساط کامل یا درصدی از قیمت مسکن را به صورت نقد و مابقی به شکل قسطی، با نرخ سودی متناسب با نرخ تورم به متقاضیان مصرفی واگذار کنند. وی تصریح کرد: به این منظور پیشنهاد شده چند بانک عامل به طور مستقیم یا از طریق شركت‌های لیزینگ وابسته به خود، با دریافت کارمزد یك تا دو درصدی به عنوان واسط فروش اقساطی مسکن تضمین لازم را برای اطمینان از صحت معامله هم برای خریدار و هم برای انبوه‌ساز، ایجاد کنند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.