دنیای اقتصاد / ساخت و سازهای مسكونی در شهر تهران، دو آمار نگران کننده طی یك‌سال اخیر از خود به نمایش گذاشته و اوضاع عرضه مسكن را از سكته ساختمانی سال 93 به حالت كما تقلیل داده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اطلاعات جدید مربوط به پروانه‌های ساختمانی حاكی است: سال گذشته ضربان ساختوساز در پایتخت، به لحاظ «تعداد واحد مسكونی» به كمترین حد در 5 سال گذشته و به لحاظ «شتاب كاهش» نیز به پایینترین سطح در 10 سال گذشته رسید. تیراژ ساخت مسكن در تهران طی 12 ماه سال 93، معادل 5/ 58 درصد افت كرد و در حد 99 هزار و 272 واحد مسكونی جدید متوقف شد.
كارنامه عملكرد سازنده‌ها در این بازار نشان می‌دهد: در سال‌های بعد از ركود مسكن 88، حجم آپارتمان‌سازی در تهران همواره بالاتر از 120 هزار واحد در سال بوده و توانسته پاسخگوی نیاز سالانه تهران كه حداقل 100 هزار واحد مسكونی برآورد می‌شود، باشد. از طرفی، كمترین نرخ رشد ساخت و ساز مسكن در تهران– شتاب سقوط پروانه‌های ساختمانی- كه همواره در زمان ركود بروز می‌كند، در طول 10 سال اخیر رقمی معادل منفی 43 درصد بود كه سال 88 به ثبت رسید. به این ترتیب، مشخص می‌شود: ركودی كه سال گذشته فعالیت‌های ساختمانی شهر تهران را فراگرفت، عمیق‌ترین ركود مسكن بوده كه به لحاظ «افت تیراژ عرضه»، در یك دهه اخیر و به لحاظ «كاهش رشد عرضه» نیز در نیم‌دهه اخیر بی‌سابقه بوده است. شدت ركود ساختمانی سال گذشته را می‌توان از یك مسیر دیگر و با مقایسه دو سیكل‌تجاری (دوره ركود- رونق در بازار مسكن) اثبات كرد. در سیكل تجاری سال‌های 85 تا 89 -كه سومین سیكل بازار مسكن در تاریخ دست‌كم 20 ساله ثبت آمارهای اقتصادی این بازار به حساب می‌آید- تحولات ساختمانی به این صورت بوده كه؛ سال 86 تحت تاثیر افزایش بیش از 85 درصدی قیمت مسكن در تهران، هیجان سازنده‌ها برای ساختوساز بیشتر نیز به اوج می‌رسد طوری كه تیراژ آپارتمان‌سازی در این سال، 71 درصد افزایش یافت. این هیجان در سال 88 كه بازار به اوج ركود رسید، به طور كامل تخلیه شد و ساختوساز در آن سال، 43 درصد نسبت به سال 87 افت كرد. اما در سیكل تجاری سال‌های 90 تا 93 یعنی دوره فعلی، اگر چه ابعاد رشد فعالیت‌های ساختمانی و قله‌پیمایی منحنی قیمت مسكن به مراتب كمتر از دوره قبلی بود ولی شدت ركود بیشتر شده است. در سال 91 همزمان با رشد 50 درصدی قیمت مسكن در تهران، بار دیگر تیراژ ساختوساز نیز به اوج می‌رسد اما نرخ رشد عرضه، این بار فقط تا 9 درصد پیش رفت و در فاصله خیلی كمتر از رشد 71 درصدی سال 86 متوقف ماند. با این حال، سقوط 5/ 58 درصدی این شاخص در سال گذشته، گسترده‌‌تر از كاهش 43 درصدی سال 88 بوده است. هر چند «رشد» مثبت سالانه ساختوساز در سال‌های 90 تا 92 كمتر از اواسط دهه 80 بوده اما تیراژ در این سه سال، برای اولین‌بار از مرز 200 هزار واحد مسكونی فراتر رفت و باعث شكل‌گیری مازاد عرضه در بازار شد.
سرایت ركود به بهار 94
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ركود سال گذشته به دو ماه ابتدای سال 94 نیز كشیده شده و نبض ساختوساز در دو ماه اول بهار امسال را در آستانه توقف قرار داده است. در سال 93 به طور متوسط ماهی 8 هزار واحد مسكونی جدید در تهران ساخته شد كه این وضعیت در مقایسه با احداث ماهانه 19 هزار واحد در سال‌های 90 تا 92، به خوبی عمق ركود مسكن را نشان می‌دهد. با این حال، در فروردین و اردیبهشت امسال، شدت ركود باز هم افزایش پیدا كرد طوری كه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های مناطق 22 گانه در هر یك از این دو ماه، كمتر از 4 هزار واحد مسكونی بوده كه به ترتیب 55 درصد و حدود 70 درصد نسبت به فروردین و اردیبهشت سال 93 كاهش یافته است. در مجموع در دو ماه گذشته ساخت كمتر از 10 هزار واحد مسكونی در تهران آغاز شد در حالی كه طی همین مدت 19 هزار فقره معامله خرید آپارتمان در بنگاه‌های مسكن این كلان‌شهر به ثبت رسیده است و از نابرابری شدید بین عرضه جدید و تقاضای خرید حكایت دارد. روند تداوم ركود مسكن در یك‌سال اخیر به این صورت بوده كه بعد از كاهش 5/ 5 درصدی ساخت و ساز در پایتخت طی سال 92، در نیمه‌اول 93 تیراژ احداث واحد مسكونی با شیب تند 54 درصد كاهش یافت و سپس در مدت 8 ماه، نرخ سقوط به 80 درصد رسید تا اینكه معدل یك‌سال93 این بازار به كاهش 5/ 58 درصدی ختم شد. در دو ماه اول امسال نیز روند آپارتمان‌سازی باز هم شیب سقوط حداقل 50درصدی خود را حفظ كرده است.
تغییر جهت بازار ساخت؟
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه باعث تعمیق ركود مسكن طی دست‌كم یك‌سال اخیر شده، حاكی است: 7 متغیر اقتصادی از درون و بیرون بازار مسكن این وضعیت را رقم زده است كه البته در حال حاضر شرایط 4 متغیر، كاملا عوض شده و در جهت «تحریك سازنده‌ها برای بازگشت به بازار» فعال شده است. «فروش نرفتن واحدهای مسكونی نوساز در فاصله بعد از جهش قیمت بهار92 تاكنون»، «نامشخص بودن چشم‌انداز سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال 93 به خاطر ابهام در برنامه دولت برای توانمندسازی قدرت خرید مصرفی»، «پیامد سونامی احداث آپارتمان در سال‌های 90 و 91 كه به واسطه جو روانی ناشی از اجرای طرح تفصیلی جدید تهران شكل گرفت» و همچنین «عدم دسترسی سازنده‌ها به تسهیلات بانكی نه‌چندان گران‌قیمت»، 4 متغیر مهم و كلیدی در بین 7 متغیر اثرگذار بر رفتار بسازوبفروش‌ها و انبو‌ه‌سازان است كه مجموعه آنها در سال 93 به تعطیلی پروژه‌های مسكونی انجامید. هم‌اكنون همه این 4 متغیر وضعیت معكوس به خود گرفته، به طوری كه از یكسو با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، كلیه بانك‌های تجاری دولتی و خصوصی مكلف شده‌اند تسهیلات 60 میلیون تومانی با نرخ حداكثر 24درصد به ساختوساز ارائه كنند و از سوی دیگر، سقف وام خرید مسكن نیز در تهران دو برابر شده كه تحت تاثیر این دو اتفاق، هم چشم‌انداز سرمایه‌گذاری و هم تكلیف قدرت خرید و عاقبت فروش نوسازها، به شكل مطلوب سازنده‌ها، روشن شده است. در این میان، جو روانی طرح تفصیلی نیز از بین رفته است. اما هنوز 3 متغیر، «نقش مخالف» را بازی می‌كنند كه شامل «تاثیر منفی روند كاهشی تورم بر سود قابل تصور سازنده‌ها از فروش مسكن»، «افزایش قابل توجه عوارض ساخت از سمت شهرداری» و «ناهماهنگی شدید بین قدرت خرید و متراژ آپارتمان‌های جدید» می‌شود.
سازنده‌ها با توجه به اثرگذاری تورم بر آرامش قیمت مسكن، فضای موجود اقتصاد را برای كسب سود حداكثری مساعد نمی‌بینند. از طرفی، شهرداری تهران عوارض ساخت را امسال 25درصد افزایش داد و این فاكتور كه 10 درصد كل هزینه ساخت را می‌بلعد و باید به صورت نقد در ابتدای پروژه پرداخت شود، باعث فشار مضاعف به بسازوبفروش‌های كوچك‌مقیاس شد. در این میان، مساحت‌هایی كه سازنده‌ها برای آپارتمان‌های در حال ساخت تعریف می‌كنند (میانگین 136 مترمربع در پروانه‌ها) چون كه با قدرت خرید همخوانی ندارد، باعث سختی در فروش و تعمیق ركود معاملات و ساختوساز می‌شود.
كارشناسان در این باره معتقدند: اگر چه تبعات ركود شدید سال گذشته، امسال متوجه بازار معاملات و قیمت‌ها نمی‌شود، اما سال آینده به واسطه پرداخت تسهیلات جدید خرید مسكن و در نتیجه، بازگشت گسترده خریداران مصرفی، چالش كمبود عرضه به صورت جدی خود را نشان می‌دهد. در حال حاضر از آنجا كه مسیر بیش از نیمی از متغیرهای موثر بر بازار ساخت و ساز، در جهت تحریك عرضه، برگشته است، پیش‌بینی می‌شود تیراژ ساخت بیش از این كاهش پیدا نكند و ساختوساز از تابستان امسال احیا شود.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.