دنیای اقتصاد / ساخت مسكن در همه شهرهای كشور با تبعیت از ركود ساختمانی تهران، از وضعیت نرمال خود خارج شده و به لحاظ تیراژ به كمترین حد 8 سال اخیر رسیده است.
هشداری كه زمستان سال گذشته در «دنیایاقتصاد» با استناد به گزارش بانك مركزی درباره آستانه صفر شدن شتاب سرمایهگذاریهای ساختمانی در مناطق شهری كشور داده شد، روز گذشته با انتشار دو گزارش جدید از سوی مركز آمار ایران و معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازی، ملموس‌تر شد.
براساس اطلاعات جدید معاونت مسكن، در یكسال 93 ساخت فقط 398 هزار واحد مسكونی در شهرهای كشور آغاز شد كه این حجم ساختوساز نسبت به سال 92 رقمی معادل 39 درصد افت كرده است.
عملكرد ضعیف سال گذشته بازار ساختوساز در 8 سال اخیر بی‌سابقه بوده است به طوری كه در فاصله سال‌های 85 تا پایان 92، سالی متوسط 680 هزار واحد مسكونی در كشور ساخته شد كه كمترین آن برای سال 85 به تعداد 490 هزار واحد ثبت شده است.
به این ترتیب در سال 93، ركورد 8 ساله شدیدترین ركود مسكن در كشور حتی از ركورد 5 ساله تهران– به لحاظ زمانی- بیشتر بوده است. در تهران سال گذشته برای ساخت 99 هزار واحد مسكونی پروانه صادر شد كه كمترین تیراژ عرضه مسكن در پایتخت از سال 88 به بعد محسوب می‌شود.
روز گذشته اطلاعات مركز آمار ایران با كمی تفاوت نسبت به داده‌های معاونت مسكن، حجم ساخت مسكن در كشور در یكسال 93 را معادل 365 هزار واحد مسكونی برآورد كرد كه در گزارش این مركز، افت 52 درصدی عرضه مسكن در سال 93 نسبت به سال 92 مشاهده می‌شود.
با فرض اینكه نرخ منفی 39 درصد (ارقام گزارش معاونت مسكن) مبنای محاسبه میزان كاهش ساختوسازهای سال93 قرار گیرد در این صورت مشخص می‌شود در سال گذشته تراز «عرضه» مسكن با فاصله فوق‌العاده زیادی از «نیاز»، در سطح منفی قرار داشته كه پیامد این شكاف در سال 95 به شكل كمبود و كسری آپارتمان فروشی یا اجاره‌ای، قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد.
پیش‌تر «آلارم كاهش عرضه مسكن» در 29 دی93 در گزارشی توسط «دنیایاقتصاد» اعلام شد؛ در آن گزارش با اشاره به اینكه شتاب (نرخ رشد) كل سرمایهگذاریهای ساختمانی بخش خصوصی (ریالی) سقوط كرده و از 55 درصد و 23 درصد در سال‌های 91 و 92 به نزدیك 7 درصد در نیمه اول سال 93 رسیده است، اعلام شد: حجم قابل توجهی از سرمایه‌ها در ساختمانهای نیمه‌كاره، حبس شده و نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمانهای جدید –شروع به احداث- حتی منفی شده و 12 درصد كاهش یافته و در حوزه تكمیل ساختمان‌ها نیز به صفر نزدیك شده است. در آن گزارش، همچنین تصریح شد: ركود ساختمانی نیمه اول 93 اگر مورد توجه سیاست‌گذاران دولتی قرار نگیرد، می‌تواند شدیدتر شود و مزیت «مازاد عرضه» آپارتمان‌های فروشی در بنگاه‌های املاك كه طی سال‌های 92 و 93 از محل ساختوسازهای بالای 700 هزار واحد در سال‌های 89 تا 91 حاصل شده بود را خنثی كرده و دو سال بعد، آن را به «كسری عرضه» تبدیل كند.
كارنامه منفی سال اول
هم‌اكنون پیش‌نشانگرهای بازار مسكن به وضوح هشدار سال گذشته را نمایان كرده و مشخص می‌كند: ساختوسازهای مسكونی یكسال93 معادل 9/ 57 درصد كمتر از نیاز بازار به آپارتمان جدید است.
گزارش «دنیایاقتصاد» در این باره حاكی است: وزارت راه و شهرسازی در متن طرح جامع مسكن، چشم‌انداز «نیاز» كل بازار مسكن ناشی از تشكیل خانوارهای جدید (ازدواج)، تقاضای انباشت سال‌های قبل و تخریب خانه‌های فرسوده را در افق زمانی ابتدای سال 93 تا انتهای 1405 معادل 946 هزار واحد مسكونی در هر سال برآورد كرده است به این معنی كه در سال گذشته، امسال و همچنین 11 سال آینده، باید سالانه حدود یك میلیون واحد مسكونی جدید در كشور احداث شود تا تراز عرضه و تقاضای مسكن در مرز تعادلی خود قرار بگیرد.
اما آنچه فعلا در یكسال 93 به عنوان كارنامه اولین سال طرح جامع مسكن رقم خورده از تحقق تنها 42 درصد عرضه مورد نیاز حكایت دارد و نشان می‌دهد: در سال 95 كه عملا ساختوسازهای جدید سال93 -با توجه به زمان 24 ماهه ساختمان‌سازی- تكمیل و به بازار مصرف عرضه می‌شود، بیش از نصف نیاز مسكن با كمبود آپارتمان روبهرو خواهد شد و این نابرابری و شكاف شدید بین حجم عرضه و میزان نیاز در سال آینده می‌تواند پایداری و آرامش نسبی قیمت را به هم بریزد و در بازار مسكن اختلال به وجود بیاورد.
سال آینده در شرایطی بازار مسكن با كمبود عرضه روبهرو می‌شود كه از یكسو بخشی از تقاضای مصرفی، مجهز به تسهیلات جدید خرید مسكن (وام‌های خانه‌اولی) و با توان مالی نسبتا بالا وارد بازار می‌شود و از سوی دیگر احتمالا نیاز به سرمایه‌گذاری بلندمدت از ناحیه تقاضای سفته‌بازی، معاملات آپارتمان‌ها را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد كه در این صورت شكاف 58 درصدی بین عرضه و تقاضا در سال 95 ممكن است بیشتر نیز شود.
اتفاق سال 93 در بازار كشوری ساختوساز، علاوه بر ركورد كمترین تیراژ، یك تغییر منفی دیگر نیز با خود به همراه داشت و آن بسترسازی برای افزایش دوباره نرخ كمبود مسكن و در نتیجه افزایش شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونی طی سال‌های آینده می‌تواند باشد.
در سال 92 تحت تاثیر حجم سنگین ساختوسازهای مسكن‌مهر سال‌های قبل از آن، شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونی (نسبت تعداد كل خانوارها به تعداد كل واحدهای مسكونی) از 15/ 1 در سال 75 به 05/ 1 رسید به این معنی كه میزان كمبود واحد مسكونی در مقابل خانوارها كه در سال 75 معادل یك میلیون و 645 هزار واحد بود، در سال 92 تا حدود زیادی جبران شد و میزان كمبود به 645 هزار واحد شهری رسید. هر چند نرخ كمبود مسكن بدون لحاظ خانه‌های خالی محاسبه شده و با لحاظ این خانه‌ها، عملاً مازاد عرضه رخ می‌دهد اما در حال حاضر، كاهش ساختوساز، هم تعداد واحدهای مورد استفاده و هم تعداد خانه‌های خالی را در بلندمدت كاهش خواهد داد و بنابراین میزان كمبود را افزایش می‌دهد.
راه پیشگیری كمبود عرضه در 95
كارشناسان اقتصاد مسكن در مواجهه با كارنامه منفی ساخت مسكن در سال93، یك راه برای پیشگیری از سرایت آثار این اتفاق به بازار سال95، به دولت ارائه كردند.
به گزارش «دنیایاقتصاد» در مقطع فعلی و با توجه به محدودیت‌های مالی دولت و سیستم بانكی، تنها راه برای خنثی‌سازی تبعات افت ساختوسازهای مسكونی، هدایت جریان تسهیلات بانكی به ساختمانهای نیمه‌كاره با پیشرفت فیزیكی بالای 50 درصد است. تامین مالی این سازه‌ها، عرضه مسكن آماده را در زمانی كوتاه‌‌تر از شروع ساختوسازهای جدید، افزایش می‌دهد و در این صورت شكاف عرضه و تقاضا در سال 95 كه فعلا به اندازه 59درصد نیاز آن سال برآورد می‌شود، از این محل قابل جبران خواهد بود.
ریسک افزایش قیمت مسکن از سال آینده
گروه مسکن، هاجر شادمانی: مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نسبت به پیامد از بین رفتن مازاد عرضه در پی کاهش روند صدور پروانه ساختمانی طی یک‌سال گذشته، هشدار داد.
فردین یزدانی بر مبنای آنچه در مطالعات طرح جامع مسکن آمده است، بر ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال، تا افق سال 1405 تاکید کرد و به «دنیای اقتصاد» گفت: با توجه به عدم تحقق 58 درصد از نیاز تامین مسکن در سال 93 و کاهش بی‌سابقه روند صدور پروانه ساختمانی در این سال، خطر کاهش مازاد عرضه که طی سال‌های اخیر یکی از عوامل اصلی تعدیل قیمت مسکن به‌شمار می‌رفت، وجود دارد.
وی ادامه داد: در پی کاهش مازاد عرضه مسکن، در صورت ادامه روند فعلی، احتمال افزایش قیمت مسکن در پی کمبود عرضه، البته نه در حد جهش، وجود خواهد داشت که پس از سال 94 خود را نشان می‌دهد.
یزدانی با بیان اینکه سال گذشته انتظار کاهش قابل توجه پروانه ساختمانی در پی رکود حاکم بر ساخت و ساز وجود داشت، تصریح کرد: آنچه در افق طرح جامع به‌عنوان نیاز به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مطرح است، حد نیاز موجود در کشور را مشخص می‌کند و این طبیعی است که بازار در برخی مواقع بیشتر و در برخی سال‌ها کمتر از حد نیاز ساختوساز و عرضه داشته باشد.
وی افزود: باوجود کاهش قابل توجه صدور پروانه ساختمانی در سال 93 و فاصله 58 درصدی با چشم‌انداز مورد انتظار، همچنان حدود یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی به صورت نیمه‌کاره و به شکل مازاد عرضه وجود دارد که اگر چه حدود 700 تا 800 هزار مورد از این واحدها رقم طبیعی واحدهای در حال ساخت را تشکیل می‌دهد، اما هنوز هم بازار مسکن مقدار قابل توجهی مازاد عرضه دارد که مهم‌ترین دلیل آن ضعف در بخش تقاضای موثر است.
یزدانی ادامه داد: با وجود توافق نهایی هسته‌ای و حل شدن مساله تحریم‌ها و رشد اقتصادی مورد انتظار، به تدریج این مازاد عرضه در پی تقویت تقاضای موثر در نتیجه افزایش درآمد خانوارها، در بازار تقاضا جذب شده و اگر فرآیند ساختوساز به همین صورت ادامه یابد، ریسک افزایش قیمت از سال 95 به بعد وجود خواهد داشت؛ البته این افزایش قیمت قطعا در حد جهش نخواهد بود.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن گفت: طبیعتا با بهبود وضعیت اقتصاد کلان در پی لغو تحریم‌ها و کاهش مشکلات مالی دولت، بخش مسکن هم با چشم‌اندازهای مثبتی روبهرو خواهد شد و مشکلات این بخش هم کمتر می‌شود.
وی ادامه داد: با این وجود دولت باید با پوشش نقاط ضعف تقاضای موثر از طریق تقویت مسکن کم‌درآمدها و اقدامات لازم در این بخش و همچنین استفاده از سیستم‌های نوین تامین مالی برای تامین مسکن گروه‌های متوسط، فعالیت‌های لازم در این زمینه را به عمل آورد.
یزدانی تاکید کرد: به‌طور قطع سال آینده توان مالی دولت بیشتر خواهد بود و منابع مالی بیشتری برای تقویت تقاضای موثر در اختیار خواهد داشت.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.