دنیای اقتصاد / دادههای دو دسته اطلاعات رسمی از تحولات سال گذشته در بازارهای «ساختوساز» و «معاملات مسكن»، نشان می‌دهد برخلاف تصور سنتی و اشتباهی كه «آپارتمان‌سازی هنگام ركود مسكن را زیان‌ده توصیف می‌كند»، پارسال بسازوبفروش‌ها در تهران به‌طور متوسط 42 درصد سود كسب كردند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اولین سری از اطلاعاتی كه با استناد به آن، سود و زیان فعالیت‌های ساختمانی در حوزه مسكونی‌سازی قابل محاسبه می‌شود، دادههای بانك‌مركزی است.
«بانك‌مركزی» در گزارشی كه از جزئیات فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال92 منتشر كرده، ارقام ریالی مربوط به عناصر «قیمت تمام‌شده» مسكن در شهر تهران، شامل «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» را به‌صورت نرخ‌های میانگین اعلام كرده است. در این گزارش رسمی، مشخص شده در یك‌سال92، هزینه ساخت و تكمیل آن دسته از ساختمان‌های مسكونی كه كار احداث آنها در سال92 به اتمام رسیده، مترمربعی 635هزار تومان بوده است؛ همچنین زمین این ساختمان‌ها نیز مترمربعی پنج میلیون و 440 هزار تومان قیمت داشته است. با توجه به میانگین «تراكم‌ساختمانی» و «سطح اشغال زمین» كه شهرداری تهران برای پروانه‌های ساختمانی مسكونی در نظر می‌گیرد، به‌طور متوسط در 60درصد مساحت یك زمین مسكونی، تعداد 6 تا 10 واحدمسكونی در 4 تا 5 طبقه احداث می‌شود كه با احتساب فضای مشاعات، سطوح ساخته‌نشده زمین و متراژ آپارتمان‌ها، معمولا سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسكن معادل «0.4 قیمت هر مترمربع زمین» محاسبه می‌شود.
به این ترتیب، با احتساب «هزینه ساخت» متری 635 هزار تومانی و سهم 2 میلیون و 176هزار تومانی «قیمت زمین» در هر مترمربع بنای مسكونی، مشخص می‌شود در سال 92 «قیمت تمام‌شده» ساخت مسكن برای بسازوبفروش‌های شهر تهران مترمربعی معادل 2 میلیون و 811 هزار تومان بوده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از دومین سری اطلاعات رسمی كه مربوط به بازار معاملات مسكن است و از سامانه رهگیری توسط معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازی استخراج و منتشر می‌شود، حاكی است آپارتمان‌هایی كه در سال92 در شهر تهران خرید و فروش شدند، به‌طور متوسط مترمربعی 4 میلیون تومان قیمت‌گذاری شدند. پارسال میانگین قیمت مسكن در تهران با حدود 30درصد افزایش، به مترمربعی 4 میلیون تومان رسید.قیمت‌های تمام‌شده و فروش آپارتمان‌های مسكونی در شهر تهران برای سال 92 نشان می‌دهد آن دسته از بسازوبفروش‌هایی كه در سال گذشته موفق شدند بعد از تكمیل ساختمان‌های در حال احداث، واحدهای نوساز خود را در بازار عرضه كنند و بفروشند، به‌طور متوسط 42درصد سود عایدشان شده است. این میزان سود سازنده‌های مسكن در سال92 در مقایسه با تورم میانگین 12ماه پارسال كه 34.7 درصد گزارش شده، از آن جهت رقم فوق‌العاده قابل قبولی می‌تواند باشد كه سال گذشته بازار مسكن یك «ركود نیمه‌سنگین» را تجربه كرد.
پارسال در بازار مسكن تهران، حجم خرید و فروش واحد مسكونی 44 درصد كاهش یافت و حجم ساختوساز نیز 5 درصد نسبت به سال قبل افت كرد؛ در سال 92 همچنین میزان سرمایه‌گذاری سازنده‌ها برای ساخت‌وسازهای مسكونی جدید هم با كاهش مواجه شد و حجم ریالی آن 23 درصد نسبت به سال 91 نزول كرد. مجموعه این سه شاخص منفی در بازارهای معاملات مسكن و ساختوساز سال 92، پارسال را سال ركودی معرفی می‌كند.
اما در همین ركود، متوسط سود حاصل از دو نوع فعالیت توام با «ساخت و فروش آپارتمان» برای عوامل بازار، به مراتب بیشتر از هزینه‌ها و حتی تورم عمومی بوده است. این در حالی است كه مطابق عارضه‌یابی‌هایی كه كارشناسان اقتصاد مسكن بارها درباره علت تعمیق دوره ركود و جهش قیمتی دوره رونق انجام داده‌اند، مشخص شده، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی با تصوری كه از زیان‌های جبران‌ناپذیر زمان ركود دارند، با تصمیم جمعی، در این دوره از بازار ساخت و عرضه مسكن خارج می‌شوند و شروع پروژه‌های جدید را به اواسط دوره رونق موكول می‌كنند! هر چند مطابق بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد»، سود دوره رونق مسكن با فاصله زیادی، بیشتر از سود ركود است اما مطابق توصیه كارشناسان، چنانچه سرمایه‌گذاران ساختمانی، تابع ساختوساز را از دوره‌های ركود و رونق خارج كنند و تیراژ آپارتمان‌سازی را به جای تنظیم با هیجانات این دوره‌ها، براساس سایر فاكتورهای اقتصادی از جمله نیاز موجود در بازار هماهنگ كنند، در این صورت نه‌تنها سود دوره ركود در این بازار، از رقم كنونی بیشتر می‌شود بلكه طول زمانی رونق نیز تحت‌تاثیر جلوگیری از جهش قیمت، افزایش پیدا می‌كند.
پیش‌تر، تحقیقی توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی انجام شده بود كه نشان می‌داد ساختوساز طبق آمارها در زمان ركود متناسب با افت معاملات و كاهش قیمت، كاهش پیدا می‌كند و حتی تكمیل ساختمان‌هایی كه زمان زیادی تا آماده‌شدن آنها برای فروش نیاز نیست، نیز به تاخیر می‌افتد. این اقدام بسازوبفروش‌ها باعث می‌شود حجم عرضه مسكن در زمان رونق كه میل به انجام معاملات بیشتر می‌شود، كاهش یابد و در نتیجه، دامنه افزایش قیمت در این دوره، به‌خاطر شكاف عرضه و تقاضا، حالت جهشی به خود بگیرد. یكی از آفات جهش قیمت كه مستقیم به سرمایه‌گذاران سرایت می‌كند، تعمیق طول دوره ركود است. در مقابل این رفتار اشتباه سازنده‌ها، كارشناسان توصیه می‌كنند، حجم ساختوساز به‌خصوص در دوره ركود، با شیب ملایم تداوم داشته باشد تا در زمان احیای قدرت خرید، امكان عرضه و فروش به‌وجود بیاید.
سود 102 درصدی در زمان رونق
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحت‌تاثیر نوسانات غیرطبیعی ساخت‌وسازهای مسكونی در دوره‌های ركود و رونق، سود این بازار در سال91 كه سال رونق مسكن به حساب می‌آمد، معادل 102 درصد بوده است. در سال91، متوسط قیمت مسكن در تهران با 50 درصد افزایش به مترمربعی 3 میلیون تومان رسید. در این سال، طبق گزارش بانك‌مركزی، قیمت تمام‌شده مسكن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین نیز مترمربعی یك میلیون و 485 هزار تومان بوده است كه به این ترتیب، حدود دو برابر آنچه بسازوبفروش‌ها، برای ساخت آپارتمان‌ها هزینه كرده‌اند، در زمان فروش واحدهای خود سود به‌دست آورده‌اند. كارشناسان در این باره می‌گویند: چنانچه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال‌های رونق و ركود مسكن، به‌صورت طبیعی توزیع شود، فاصله سود 100 درصدی ساخت‌وفروش در زمان رونق تا سود 40 درصدی زمان ركود نیز تعدیل خواهد شد.
سود كشوری ساختوساز
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سال گذشته در سایر شهرهای كشور، سود فعالیت‌های ساختمانی به مراتب بیشتر از تهران بود. علت آن هم به تاخیر در انتقال ركود مسكن از تهران به سایر شهرها برمی‌گردد.
همان‌طور كه پیش‌تر، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی تحت عنوان «رده‌بندی 31 شهر با تورم مسكن»، نرخ رشد قیمت مسكن سایر شهرها در سال92 را بیشتر از تهران اعلام كرده بود، هم‌اكنون نیز گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد، بسازوبفروش‌ها در سال 92 با توجه به هزینه‌های ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان، 95 درصد سود كردند.در سال 92، هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسكونی در آستانه تكمیل در كل كشور مترمربعی 519 هزار تومان برآورد شده است. همچنین قیمت زمین این بناها نیز مترمربعی یك میلیون و 900 هزار تومان بوده كه با احتساب 0.4 این قیمت در هزینه كل بنای مسكونی، مشخص می‌شود قیمت تمام‌شده مسكن در كل كشور در سال گذشته مترمربعی یك‌میلیون و 279 هزار تومان بوده است. این در حالی است كه متوسط قیمت فروش واحدهای مسكونی در كل كشور در سال گذشته مترمربعی 2 میلیون و 500 هزار تومان بود. بنابراین سازنده‌ها در این بازار كشوری، 95 درصد سود كسب كردند.انتظار می‌رود، سود سازنده‌های مسكن در سایر شهرها، امسال در مقایسه با سال قبل، كمتر شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در سال 92 رقمی معادل 75 هزار و 418 میلیارد تومان در کل ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی کل کشور سرمایه‌گذاری شد که 23 درصد نسبت به سال 91 افزایش داشت. از بین سه نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی، بیشترین رقم صرف احداث ساختمان‌های «نیمه‌تمام» شده که معادل 40 هزار میلیارد تومان بوده و کمترین رقم نیز برای «تکمیل» ساختمان‌ها سرمایه‌گذاری شد که بالغ بر 16.6 هزار میلیارد تومان بود. برای احداث ساختمان‌های «جدید» یا همان «شروع شده» نیز حدود 18 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری شد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.