دنیای اقتصاد / بازار مسكن در مقطع كنونی به دلیل دودستگی به‌وجود آمده در شاخص‌های اقتصادی آن، در حساس‌ترین موقعیت ممكن قرار گرفته است، به گونه‌ای كه هر نوع «غفلت» در تشخیص «نسخه مورد نیاز» برای هدایت بازار یا تجویز غلط برای آن، می‌تواند قیمت مسكن را از تعادل نسبی حال حاضر خارج سازد.
دسته‌ای از شاخص‌های اقتصاد مسكن همچون «شتاب نوسانات قیمت» و «حجم عرضه» در مقایسه با نقطه بحرانی سالهای 91 و 92، در وضعیت نسبتا مناسبی قرار دارند و دسته دیگر از جمله «نیاز انباشت شده و فاقد قدرت خرید»، «افت شدید سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی و افزایش ساختمان‌های نیمه‌كاره طی ماه‌های اخیر» و همچنین «نوسانات قیمت زمین»، جو نگران‌كننده‌ای در بازار مسكن ایجاد كرده‌اند. در معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازی برای «حفظ وضعیت» دسته اول و «بهبود اوضاع» دسته دوم شاخص‌ها، مطالعه تحقیقاتی انجام شده كه نتایج آن نشان می‌دهد: برای آنكه مجموعه شاخص‌های اقتصاد مسكن در نهایت به ثبات قیمت بینجامد و حجم عرضه و قدرت خرید را بهبود ببخشد، باید 4 تاكتیك از سمت سیاست‌گذاران عملیاتی شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شتاب قیمت در ماه‌های اخیر متوقف شد و نوسانات خیلی خفیف با دامنه كمتر از 2 درصد، نرخ رشد را در مرز صفر و قیمت مسكن را به نقطه تثبیت نزدیك كرد. از طرفی، تحت‌تاثیر سونامی ساختوساز طی سه سال گذشته، هم‌اكنون در بازار معاملات چالش آنچنانی از ناحیه حجم عرضه وجود ندارد.اما همین سطح فعلی قیمت مسكن كه در مقایسه با پارسال، حجم زیادی از حباب آن تخلیه شده است، هنوز برای سمت تقاضا و سمت عرضه، كاربری موثر پیدا نكرده است.به رغم كاهش قیمت، چون متقاضیان قدرت خرید ندارند، معاملات هنوز از ركود خارج نشده است و در سمت عرضه نیز، به دلیل فروش نرفتن واحدها و پایان جذابیت رشد قیمت، كشش سرمایه‌گذاری جدید پایین آمده است.
از آنجا كه شرایط فعلی می‌تواند دور جدیدی از نوسانات شدید و در عین حال صعودی را برای قیمت مسكن در سالهای آینده رقم بزند، معاونت مسكن هم‌اكنون تاكتیك‌هایی را برای پیشگیری از «برهم خوردن ثبات قیمت» شناسایی كرده است.
این تاكتیك‌ها ماحصل تحقیقاتی است كه یك گروه دانشگاهی درباره پارامترهای درونی موثر بر قیمت مسكن انجام داده‌اند. این گروه در مطالعه خود، ابتدا پارامترهای درونی موثر بر قیمت مسكن را به همراه میزان اثرگذاری هر پارامتر در دوره‌های بلندمدت و كوتاه‌مدت، شناسایی و محاسبه كرده و در نهایت برای هدایت پارامترها در جهت ثبات قیمت مسكن، 4 نوع عملیات اجرایی پیشنهاد كرده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات این تحقیق كه توسط معاونت مسكن منتشر شده، حاكی است: فارغ از پارامترهای بیرونی موثر بر قیمت مسكن همچون نرخ تورم و درآمد نفت كه هر دو فعلا فاقد رفتار تحریك‌آمیز در بازار ملك هستند، در درون این بازار، 5 متغیر شامل قیمت زمین، نرخ دستمزد، قیمت مصالح، تسهیلات مسكن و همچنین قیمت گذشته مسكن، بر سطح قیمت مسكن موثر است و نوع نوسان این متغیرها می‌تواند تعیین‌كننده مسیر آتی قیمت آپارتمان باشد.
در این تحقیق با تاكید براینكه نوسانات قیمت مسكن به شكل ریزش عمیق یا جهش شدید سه آسیب بر اقتصاد ملی و همین‌طور اقتصاد خانوار وارد می‌كند و می‌تواند باعث «زیان گسترده سرمایه‌گذاران ساختمانی»، «اختلال در برنامه‌ریزی‌های دولت» و «تضعیف قدرت خرید مسكن و رفاه جامعه» شود، آمده است: سیاست‌گذار بخش مسكن باید بتواند واكنش مناسب و به موقع، در برابر نوسانات قیمت مسكن داشته باشد. برای این منظور، رفتارشناسی متغیرهای موثر بر قیمت، كمك می‌كند متناسب با ترتیب زمانی و میزان تاثیرگذاری هر كدام از پارامترها، یكسری راهكارهای عملیاتی با لحاظ اولویت اجرایی شود.
مشخصات 5 پارامتر تاثیرگذار
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این تحقیق كه توسط نادر مهرگان و محسن تارتار از دانشگاه‌های بوعلی سینا و تربیت مدرس انجام شده، آمده است: براساس مدل‌های علمی محاسباتی و با استفاده از داده‌های مربوط به قیمت مسكن در فاصله سالهای 78 تا 92، متغیرهایی همچون قیمت زمین، هزینه ساخت شامل قیمت مصالح و دستمزد كارگران ساختمانی، قیمت دوره گذشته مسكن و همچنین حجم وام مسكن مجموعه عوامل اصلی اثرگذار بر قیمت مسكن در شهر تهران را تشكیل می‌دهند. این عوامل در كوتاه‌مدت و بلندمدت با اندازه‌های متفاوت تاثیرگذار خواهند بود. به طوری كه در كوتاه‌مدت به ترتیب قیمت مسكن دوره قبل، قیمت زمین و هزینه‌های ساخت، بیشترین اثر را بر قیمت مسكن دارند و در بلندمدت این زمین است كه در رتبه اول بیشترین اثرگذاری و مابقی در رده‌های بعدی قرار می‌گیرند.
نكته قابل توجه در این تحقیق، «میزان و شكل اثرگذاری پرداخت تسهیلات مسكن» است. نتایج به دست آمده از مطالعات صورت گرفته حكایت از آن دارد كه افزایش در حجم و میزان تسهیلات مسكن چه به شكل وام خرید و چه به صورت وام ساخت، اثر قوی و معناداری بر قیمت مسكن ندارد. به طوری كه با افزایش تسهیلات در یك دوره، قیمت مسكن در همان دوره به اندازه ناچیز كاهش پیدا می‌كند اما اثر تحریك‌كننده تسهیلات با تاخیر و در دوره بعد به شكل ناچیز نمایان می‌شود. در این تحقیق با اشاره به مطالعات قبلی گروهی از كارشناسان اقتصاد مسكن كه در سال 91، پژوهشی درباره «رابطه قیمت مسكن و تسهیلات مسكن» انجام داده بودند، تصریح شده است: از آنجا كه یك درصد رشد حجم تسهیلات مسكن، تنها 0.08 درصد قیمت مسكن را افزایش می‌دهد، فرضیه اثرگذاری شدید رشد اعتبارات بر قیمت مسكن مردود است و بنابراین نباید نگرانی زیادی نسبت به رشد اعتبارات مسكن وجود داشته باشد. اما درباره قیمت زمین، مشخص شده است: یك واحد افزایش در قیمت زمین در یك دوره باعث می‌شود 0.36 واحد به قیمت مسكن در همان دوره افزوده شود. همچنین یك واحد افزایش قیمت مسكن در دوره گذشته، می‌تواند 0.7 واحد به قیمت مسكن در دوره فعلی اضافه كند.
پیشنهاد واگذاری زمین 99ساله
محققان «متغیرهای موثر بر قیمت مسكن» در جمع‌بندی گزارش خود، 4 تاكتیك برای هدایت متغیرها و پارامترهای موثر بر قیمت مسكن در جهت ثبات قیمت آپارتمان، به دولت پیشنهاد كرده‌اند. اولین راهكار عملیاتی در این خصوص، با توجه به اثر قوی «قیمت زمین»، پیشنهاد واگذاری رایگان زمین‌های دولتی برای ساخت‌وسازهای مسكونی است به طوری كه این زمین‌ها به صورت اجاره 99ساله شبیه آنچه در مسکن مهر واگذار شد و با هدف حذف قیمت و سهم زمین در قیمت تمام شده مسكن، در اختیار سازنده‌ها قرار بگیرد.
اعطای وام مسکن
دومین راهكاری كه در این تحقیق بر اجرای آن تاكید شده است، پرداخت تسهیلات ساخت با قابلیت انتقال به خریدار است. این راهكار برای تبدیل نیاز انباشت به تقاضای موثر خرید مسكن و در نتیجه خروج چرخه ساختوساز از بن‌بست موجود و بازگشت رونق به معاملات مصرفی مسكن پیشنهاد شده است.
تراکم در بافت فرسوده و رشد تولید مصالح
سومین راهكار گروه تحقیق، استفاده بهینه از اراضی بافت فرسوده و زمین‌های بایر (با توجه به کمبود زمین در شهر) و افزایش ارتفاع ساختمان‌ها در این قسمت از محدوده شهرها است.چهارمین راهكار نیز سرمایه‌گذاری بیشتر برای افزایش تولید مصالح ساختمانی با هدف تعدیل سهم آن در هزینه‌های ساخت مسكن است.به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در بخشی از این تحقیق كه در شماره جدید فصلنامه اقتصاد مسكن –چاپ دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی- منتشر شده، درباره محرك‌زا بودن بخش مسكن در رونق اقتصادی كشور این‌طور استدلال شده است كه بخش مسكن در تقویت 6 شاخص اقتصاد كلان اثر مستقیم دارد بنابراین رونق مسكن در نقش لوكوموتیو اقتصاد عمل كرده و باعث رشد اقتصادی خواهد شد.
6 عامل پیشران مسکن
درباره این 6 شاخص تاكید شده است: بخش مسكن با صنایع زیادی در حوزه تولید محصولات ساختمانی مرتبط است بنابراین رونق ساختوساز باعث رونق تولید صنعتی می‌شود. از طرفی، توان جذب نقدینگی در بخش مسكن بالا است به طوری كه 25 درصد نقدینگی موجود در كشور به این بخش اختصاص دارد. میزان اشتغال‌زایی آن نیز قابل توجه است چون به ازای ساخت هر 52 مترمربع بنا، یك شغل مستقیم در هر سال ایجاد می‌شود. همچنین سهم بالای مردان از اشتغال مسكن، فرصت شغلی بالا برای جوانان در این بخش و تقاضای تضمین شده در بازار مسكن –حدود یك میلیون نیاز مسكن در 10 سال آینده- قسمتی از ویژگی‌های متمایز این بخش برای جلب توجه سرمایه‌گذاران و البته سیاست‌گذاران است تا برای خروج از ركود، ابتدا این بخش را محور و عامل محرك قرار دهند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.