دلیل اختلاف آماری در قیمت مسکن‌ چیست؟

بورس24 : مرکز آمار ایران از سال گذشته به شکل اغلب منظم گزارش ماهانه از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران در چارچوب اعلام متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در معاملات صورت گرفته و همچنین حجم معاملات خرید واحد مسکونی منتشر می کند.

پیش تر ارقامی که مرکز آمار از قیمت مسکن شهر تهران اعلام می کرد اختلاف بسیار ناچیزی با ارقامی داشت که بانک مرکزی در قالب گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر می کند.

اما مدتی است که اختلاف بین این دو‌ گزارش قابل توجه شده است؛ چه اختلاف قیمت و چه اختلاف مربوط به نرخ رشد قیمت.

این اختلاف ارقام نیز بهانه ای شده برای کسانی که به دنبال تصویرسازی از بازار مسکن با قیمت های بالا هستند.

گزارش اخیر مرکز آمار ایران از تغییرات شاخص قیمت مسکن می گوید متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۴۶ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده است؛ این در حالی است که بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران را در حال حاضر ۴۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام می کند.

این یعنی ۳ میلیون تومان اختلاف آماری در هر مترمربع آپارتمان. اما اختلاف به قیمت ها محدود نیست.

در گزارش بانک مرکزی میزان رشد قیمت مسکن بر اساس تغییرات ماهانه حدود یک درصد اعلام شده است اما مرکز آمار نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در شهریور امسال در تهران را ۳ درصد اعلام می‌ کند.

علت این میزان اختلاف چشمگیر بین‌ این دو‌ گزارش آماری درباره بازار مسکن شهر تهران‌ چیست؟

کارشناسان اقتصادی در این‌ باره می گویند، با ته نشین‌ شدن حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران متغیرهایی که روی میانگین قیمت ماهانه در گزارش های حسابی تاثیر بالارونده یا پایین آورنده می گذارند بیشتر می شود.

هر‌ چقدر میزان معاملات خرید آپارتمان دریک ماه از ۱۰ هزار واحد مسکونی کمتر شود، تغییرات سن بنای واحدهای مسکونی معامله شده یا تغییرات حجم معاملات در مناطق گران و ارزان شهر، وزن بالایی به خود می گیرد و این سطح قیمت میانگین شهر را بالاتر یا پایین تر می آورد.

در ماه گذشته براساس گزارش مرکز آمار ایران قیمت مسکن ۳ درصد افزایش پیدا کرده است.

مرکز آمار برای محاسبه میانگین قیمت مسکن از شاخص هدانیک استفاده می‌ کند. این شاخص اثر متغیرهای موثر بر میانگین قیمت را حذف می کند.
بنابراین مقایسه این گزارش با گزارش بانک مرکزی که رشد ماهانه قیمت مسکن را در حد یک درصد اعلام کرده مشخص می شود در ماه گذشته واحد نوساز کمتری نسبت به مرداد فروخته شده و عمده معاملات فروش مسکن به واحدهای با سن بنای بالا و مناطق پایین شهر مربوط بوده است.

کارشناسان اقتصادی تاکید می کنند شاخص هدانیک تصویر دقیق تر از تغییرات قیمت مسکن ارایه می‌ کند.