یک کارشناس بازار مسکن میگوید: تجربه تاریخی نیز نشان میدهد که هیچ دولتی نتوانسته بر کل بازار مسکن نظارت و کنترل کامل داشته باشد. حتی در اتحاد جماهیر شوروی و در دوره اقتصاد کمونیستی نیز، با وجود آنکه بخشی از مسکن بهصورت اشتراکی و کمونی اداره میشد، دولت تنها برای مدت محدودی توانست مداخلاتی گسترده اعمال کند و در نهایت هم نتوانست بر تمام ابعاد بازار مسکن تسلط کامل داشته باشد.
بورس24 : بازار مسکن تهران در حالی روزهای پرالتهابی را پشت سر میگذارد که همزمان با کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، قیمت خرید و اجاره همچنان در مسیر صعودی حرکت میکند؛ وضعیتی که بسیاری از کارشناسان از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد میکنند.
در شرایطی که حجم معاملات کاهش یافته، اما نرخ اجاره و قیمت ملک همچنان بالا میرود، این پرسش مطرح است که آیا بازار مسکن هنوز ظرفیت افزایش قیمت دارد یا تقاضای واقعی دیگر توان همراهی با این بازار را از دست داده است؟
از سوی دیگر، کاهش ساختوساز، کسری چند میلیون واحدی مسکن، نااطمینانیهای اقتصادی و نوسانات ارزی، چشمانداز این بازار را پیچیدهتر کرده است.
در همین رابطه، در گفتوگو با بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن به بررسی وضعیت فعلی بازار، آینده قیمتها و دلایل ناکارآمدی سیاستهای کنترلی دولت در حوزه مسکن پرداخته ایم.
مشروح گفتوگو را در ادامه میخوانید.
*آقای ستاریان! با توجه به افزایش همزمان قیمت خرید و اجاره مسکن در تهران، در حالی که قدرت خرید مردم بهشدت کاهش پیدا کرده، به نظر شما بازار مسکن اکنون در چه وضعیتی قرار دارد؟ آیا این بازار هنوز ظرفیت رشد قیمت دارد یا وارد مرحلهای شده که دیگر تقاضای واقعی توان همراهی با آن را ندارد؟
مسئله ما در علم اقتصاد و تفاوت دیدگاه گروهی از اقتصاددانان با گروهی دیگر، دقیقاً در همین نکته نهفته است. ما میگوییم اگر متقاضی توان مالی نداشته باشد، یعنی «تقاضای مؤثر» وجود نداشته باشد، قیمت کالا رشد نمیکند. اصولاً قاعده اقتصاد همین است؛ یعنی اگر فرض کنیم دیگر کسی مشتری یخچال نباشد و تقاضا به پول تبدیل نشود تا فرد برای خرید یخچال یا خودرو اقدام کند، آن بازار دچار رکود میشود و قیمتها کاهش مییابد تا مردم دوباره توان خرید پیدا کنند.
در مورد بسیاری از کالاهای اقتصادی و فرهنگی، وضعیت به همین شکل است. اما آیا میتوان درباره نان هم همین حرف را زد؟ یعنی اگر کسی پول نداشت، نان نخورد؟ خیر، چنین چیزی ممکن نیست؛ هر فردی که نیاز زیستی دارد، باید نان برای او تأمین شود.
در واقع، یکی از اصول اولیه برنامهریزی اقتصادی این است که درباره برخی کالاها، بهویژه کالاهای زیستی، باید بر مبنای «تقاضای مطلق» برنامهریزی کرد، نه صرفاً «تقاضای مؤثر».
من بارها این مثال را مطرح کردهام؛ برای نمونه، ممکن است بنده به خودروی بنز علاقهمند باشم، اما بازار روی من حساب باز نمیکند، چون توان خرید آن را ندارم و نمیتوانم وارد بازار شوم؛ بنابراین در قیمت بازار بنز هم تأثیری نمیگذارم. درباره گوشی آیفون هم همینطور است؛ افراد زیادی به آن علاقه دارند، اما تا زمانی که پول کافی در اختیار نداشته باشند، نمیتوانند بر بازار آن اثر بگذارند؛ این همان «تقاضای مؤثر» است.
اما در مورد خوراک، پوشاک و مسکن، وضعیت متفاوت است. اینها کالاهایی هستند که مستقیماً با حیات بشر در ارتباطاند و نمیتوان صرفاً بر اساس تقاضای مؤثر برای آنها برنامهریزی کرد. ما معتقدیم سالانه به تولید و تحویل یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم. کسی که تشکیل خانواده میدهد، باید امکان دسترسی به مسکن داشته باشد؛ در غیر این صورت اساساً تشکیل خانواده و حیات اجتماعی دچار اختلال میشود. همانطور که نمیتوان گفت فرد غذا نخورد یا میوه مصرف نکند. به همین دلیل به برخی اقلام، «کالاهای اساسی» گفته میشود؛ زیرا نمیتوان گفت هر کس پول ندارد، مثلاً روغن مصرف نکند.
در مورد پوشاک نیز همین وضعیت وجود دارد. در بخش مسکن، به دلیل آنکه طی سه سال گذشته در رکود بودهایم، تولید کافی انجام نشده است. ما سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم، در حالی که سالهاست با کسری حدود ۵ تا ۶ میلیون واحد مواجهیم. در سه سال گذشته نیز هر سال حدود ۶۰ تا ۷۰ هزار واحد به این کسری اضافه شده است. بنابراین اکنون با نیاز مبرم به مسکن روبهرو هستیم. اگر فرض کنیم در جریان جنگ نیز بیش از 100 هزار ساختمان تخریب شده باشد، طبیعتاً ضریب تخریب افزایش پیدا میکند. در چنین شرایطی، «تقاضای مطلق» همچنان پابرجاست.
آمار ازدواج کاهش پیدا نکرده، تشکیل خانوار متوقف نشده و استهلاک ساختمانها نیز ادامه دارد؛ عمر بناها سپری میشود و هر سال به میزان فرسودگی آنها افزوده میشود. اینها عواملی نیستند که بتوان جلوی آنها را گرفت. به همین دلیل است که اکنون با پدیدهای به نام «رکود تورمی» مواجه هستیم. یعنی با وجود اینکه طی دو سه سال اخیر معاملات چندانی انجام نشده، اما اجارهبها و قیمت مسکن همچنان افزایش یافته است؛ کسی حاضر به فروش نیست و بسیاری هم توان خرید ندارند.
وضعیت رکود تورمی در بازار مسکن
در علم اقتصاد، رکود و تورم معمولاً دو پدیده تقریباً متضاد هستند که تنها در شرایط خاصی همزمان رخ میدهند و «رکود تورمی» را شکل میدهند. ما این پدیده را عمدتاً در بخش مسکن و سایر کالاهای زیستی مشاهده میکنیم؛ وضعیتی که در آن ارزش ملک افزایش پیدا میکند، اما معاملهای انجام نمیشود، مگر در موارد اضطراری. برای مثال، فرد ناچار به مهاجرت است، باید محل سکونت خود را تغییر دهد یا به دلیل مشکلات مالی و برگشت خوردن چک، مجبور به فروش ملک میشود. اینها معاملات عادی بازار محسوب نمیشوند، بلکه ناشی از اجبار هستند.
در چنین شرایطی معتقدیم بازار مسکن همچنان ظرفیت رشد دارد؛ چه در قالب «رونق تورمی» و چه در قالب «رکود تورمی». در هر دو حالت، تورم وجود خواهد داشت. اگر امروز بتوانیم اقتصاد را بهگونهای تنظیم کنیم که سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید شود، شاید حدود ۱۰ سال بعد بازار مسکن به تعادل برسد و شرایطی مشابه سایر کالاها پیدا کند.
*با توجه به نااطمینانیهای اقتصادی، نوسان نرخ ارز و شرایط سیاسی کشور، آینده بازار مسکن تهران را چگونه پیشبینی میکنید؟ آیا سرمایهها دوباره به سمت بازار ملک حرکت میکنند یا رکود معاملاتی عمیقتر خواهد شد؟
ما بحثی داریم مبنی بر اینکه تعیینتکلیف جنگ و نتایج آن، تأثیر بسیار مهمی بر وضعیت اقتصادی کشور دارد. این موضوع اکنون به یکی از متغیرهای اثرگذار در اقتصاد ما تبدیل شده است. به هر حال، وقتی اعلام میشود که حدود ۲۸ تا ۳۰ میلیارد دلار به زیرساختهای کشور خسارت وارد شده، این خسارت در نهایت به هزینههای بازسازی و ساخت تبدیل میشود و باید در بودجههای عمرانی لحاظ شود.
این منابع ناگزیر باید وارد اقتصاد و بازار شوند. زمانی که رقمی در حدود ۳۰ میلیارد دلار ــ که تقریباً معادل بودجه عمرانی ۲۰ سال کشور است ــ ظرف یک یا دو سال به اقتصاد تزریق شود، طبیعی است که بخش قابلتوجهی از این نقدینگی به سمت کالاهای سرمایهای حرکت کند. در اقتصاد ایران نیز یکی از مهمترین کالاهای سرمایهای، مسکن است. بنابراین این سرمایهها میتوانند به سمت بازار ملک حرکت کرده و نوعی رونق ایجاد کنند، اما همزمان باعث افزایش قیمت در بازار مسکن نیز خواهند شد.
دولت امکان اعمال نظارت قوی و مستقیم بر بازار مسکن را ندارد
*برخی معتقدند سیاستهایی مثل سقف افزایش اجارهبها، مالیات بر خانههای خالی یا طرح نهضت ملی مسکن نتوانسته اثر محسوسی بر بازار بگذارد. به نظر شما مهمترین دلیل ناکارآمدی این سیاستها چیست و دولت برای کنترل بحران مسکن باید چه اولویتی را دنبال کند؟
کنترل بازار مسکن اساساً کار دشواری است، زیرا تولیدکننده، سرمایهگذار و مصرفکننده این بازار همگی در بخش خصوصی قرار دارند. در چنین شرایطی، دولت امکان اعمال نظارت قوی و مستقیم را ندارد، چون معاملات میان دو فرد حقیقی انجام میشود.
برای مثال، اگر دولت سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها تعیین کند، اما همزمان قیمت ملک ۱۰۰ درصد افزایش یافته باشد، چگونه میتوان انتظار داشت اجاره فقط ۲۵ درصد بالا برود؟ اجارهبها بهطور طبیعی تابعی از قیمت خود ملک است. همانطور که اجاره یک خودروی بنز بهمراتب بیشتر از یک پراید است و ارزش این دو با هم تفاوت دارد، در بازار مسکن هم همین منطق برقرار است. وقتی ملکی که سال گذشته یک میلیارد تومان ارزش داشته، امروز به دو میلیارد تومان رسیده است، نمیتوان انتظار داشت اجاره آن فقط ۱۰ یا ۲۰ درصد افزایش پیدا کند.
زمانی که چنین قوانین و سیاستهای مالیاتی یا کنترلی وضع میشود، در عمل نوعی قوانین نانوشته در بازار شکل میگیرد. برخی کارشناسان میگویند حتی در اقتصادهای آزاد و لیبرال نیز دولت بر بازار اجاره نظارت میکند، اما به نظر من این برداشت دقیقی نیست؛ زیرا در آن کشورها نظارت دولت عمدتاً بر «مسکن اجتماعی» اعمال میشود، نه بر خانههای بخش خصوصی.
در واقع، آن دسته از قوانینی که درباره کنترل اجاره شنیده میشود، معمولاً مربوط به خانههایی است که در اختیار دولتها، شهرداریها یا نهادهای حمایتی و خیریه قرار دارد و برای اقشار کمدرآمد یا افراد تحت پوشش اختصاص داده میشود. اما در بازار خصوصی، دولتها معمولاً دخالت مستقیمی در توافق میان دو طرف معامله ندارند.
تجربه تاریخی نیز نشان میدهد که هیچ دولتی نتوانسته بر کل بازار مسکن نظارت و کنترل کامل داشته باشد. حتی در اتحاد جماهیر شوروی و در دوره اقتصاد کمونیستی نیز، با وجود آنکه بخشی از مسکن بهصورت اشتراکی و کمونی اداره میشد، دولت تنها برای مدت محدودی توانست مداخلاتی گسترده اعمال کند و در نهایت هم نتوانست بر تمام ابعاد بازار مسکن تسلط کامل داشته باشد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.