دنیای اقتصاد / كاهش سریالی قیمت زمین مسكونی در تهران بعد از 5 فصل، در پاییز امسال متوقف شد و به دنبال «تثبیت» بهای «فروش» و «اجاره» آپارتمان، هم‌اكنون نوع سوم پایداری در بازار ملك به‌وجود آمده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نوسانات بلندمدت قیمت‌ها در بازار زمین حاكی است: حبابی كه ناگهان در سال91 قیمت املاك كلنگی و زمین‌های خام شهر تهران را فراگرفت و در بهار92 با ثبت تورم 160درصدی در این بازار، به بیشترین حد ممكن رسید، اگرچه طی 9 ماه آخر پارسال و همچنین نیمه‌اول امسال مسیر تخلیه را پیمود اما در فصل گذشته، بدون آنكه كاهش بیشتر یا افزایش جدید در قیمت زمین حاكم شود، حالت ثبات در آن برقرار شد.
موتور تخلیه «حباب زمین» از حركت باز ایستاد/ «پایداری» نوع سوم در بازار ملك
داده‌های گزارش‌های پیشین و جدید مركز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط ارزش زمین قابل ساخت‌وساز در تهران از نقطه اوج مترمربعی حدود 6 میلیون تومان در اوایل پارسال، هم‌اكنون به سطح متری 4میلیون و 400 هزار تومان برگشته است.
زمین از ابتدای تابستان سال گذشته تا پایان تابستان امسال حدود 30درصد ارزان شد طوری كه میانگین قیمت در این فاصله، شیب یكدست منفی را طی كرد و در انتهای تابستان93 به سطح 4 میلیون و 200 هزار تومان رسید.
اما در پاییز93، قیمت زمین با نوسان جزئی 1/ 1درصد نسبت به مدت مشابه سال92، عملا از سرازیری ماه‌های قبل خارج شد و پس از 5 فصل، بدون تغییر ثابت ماند. این در حالی است كه دست‌كم از پاییز92 به بعد، ارزش زمین‌های مسكونی تهران در هر فصل بین 10 تا 13درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل كاهش یافته بود.
هم‌اكنون بررسی‌های كارشناسی درباره آنچه باعث از حركت ایستادن موتور تخلیه حباب در بازار زمین شده، بر دو فاكتور اثرگذار تاكید دارد. فاكتور اول به حذف شكاف بزرگ 24ماهه بین بازار مسكن و بازار زمین برمی‌گردد. صعود قیمت زمین در تهران از پاییز سال91 با فاصله زیادی از قیمت مسكن، تشدید شد طوری‌كه ارزش معاملاتی آپارتمان‌ها كه تا پیش از دهه80 همواره از ارزش زمین بالاتر بود در اوایل سال92، تحت‌تاثیر جهش زمین، در پایین‌ترین سطح –در مقایسه با قیمت زمین- قرار گرفت.
در بهار سال92 اگر چه قیمت مسكن و زمین هر دو به حباب حداكثری دچار شدند و به بالاترین نقطه، هم به لحاظ سطح قیمت و هم به لحاظ نرخ تورم رسیدند اما در این فصل، شكاف نسبی بین قیمت املاك كلنگی و واحدهای مسكونی، به میزان بی‌سابقه‌ای افزایش یافت، طوری‌كه با متوسط قیمت متری 9/ 5 میلیون تومانی زمین و متری 2/ 4 میلیون تومانی آپارتمان، اختلاف یك میلیون و 700 هزار تومانی بین آنها به‌وجود آمد. شكاف بهار92 كه به لحاظ اندازه، در سال‌های اخیر بی‌سابقه بود، هم‌اكنون 77درصد كم شده طوری‌كه در پاییز امسال قیمت زمین حداكثر به اندازه 400 هزار تومان بالاتر از قیمت مسكن قرار گرفت.
طی ماه‌های اخیر، به دلیل آنكه شتاب تخلیه حباب زمین به مراتب بیشتر از شتاب كاهش قیمت مسكن بود، فاصله بزرگ بین این دو سطح قیمت، تا مرز «محوشدن» كم شد.
در حال حاضر، قیمت مسكن نسبت به نقطه اوج –بهار92- حدود 9درصد كاهش یافته اما در همین فاصله، قیمت زمین 30درصد افت كرده است.
به این ترتیب، ترمیم اساسی شكاف 7/ 1 میلیون تومانی بین قیمت هر مترمربع زمین و آپارتمان در تهران از یكسو و نرخ بالای تخلیه حباب زمین در مقایسه با مسكن از سوی دیگر، علائمی است كه به كمك آنها می‌توان یك دلیل توقف روند كاهنده قیمت زمین را تحلیل كرد. وضعیت كنونی به این معناست كه احتمالا بازار زمین كشش كاهش بیشتر قیمت را ندارد و تورم نقطه‌به‌نقطه در این بازار، حول‌وحوش «صفر» خواهد بود.
در عین حال، افت شدید ساخت‌وساز، تقاضا برای خرید زمین یا ملك كلنگی را به شدت كاهش داده و از این نظر، امكان ریزش دوباره قیمت زمین وجود دارد. در این میان، ثبات قیمت زمین در پاییز را می‌توان در راستای خرید فصلی بسازوبفروش‌ها نیز قابل تامل دانست. فصل پاییز، زمان اصلی خرید ملك كلنگی از طرف سازند‌ه‌ها به حساب می‌آید. طبق گزارش مركز آمار، در پاییز امسال حجم معاملات در بازار زمین 5/ 3درصد نسبت به پاییز پارسال افزایش پیدا كرد بنابراین این احتمال وجود دارد كه زمستان امسال، مجددا قیمت زمین شیب منفی بگیرد و باز هم سطح قیمت كمتر شود. اما شرط تحقق این پیش‌بینی، اوضاع آتی عامل دوم اثرگذار بر بازار زمین است. این عامل همان منشأ اصلی سقوط قیمت زمین در 5 فصل منتهی به تابستان93 است. در این مدت به واسطه نظارت شورای‌عالی شهرسازی بر روال صدور مجوزهای ساختمانی در تهران و همچنین كنترل‌های سختگیرانه‌ای كه این شورا بر تصمیمات كمیسیون ماده5 شهر تهران، برای تغییركاربری و افزایش تراكم اعمال كرد، «سفته‌بازی با زمین» مهار شد. نیمه اول امسال بررسی‌های رئیس شورای‌عالی شهرسازی –وزیر راه‌وشهرسازی- نشان داد بین تراكم اضافه و قیمت زمین در تهران رابطه تصاعدی وجود دارد، طوری كه با فروش تراكم بیشتر از حد مجاز برای یك قطعه، تا چندبرابر به ارزش ریالی آن زمین افزوده می‌شود و تاثیر مسری این جهش قیمتی بر ارزش املاك مجاور، كل یك محله شهر را با تورم قیمت ملك مواجه می‌كند. پروسه صدور مجوزهای خاص تراكم و كاربری در ماه‌های اخیر به عنوان منشأ تحریك قیمت زمین، عملا معلق بود و اگر این وضعیت همچنان حفظ شود، می‌توان به ثبات بازار زمین در بدترین حالت یا كاهش بیشتر قیمت در خوش‌بینانه‌ترین وضع ممكن، امیدوار بود. با این حال در روزهای اخیر برخی اقدامات در حوزه نظارت بر روند شهرسازی تهران، از تقلیل سطح نظارت عالیه حكایت دارد.
اخیرا شورای‌عالی شهرسازی و معماری كشور در پاسخ به درخواست كمیسیون ماده5 شهر تهران مبنی‌بر كسب تكلیف برای نحوه برخورد با 47درخواست برج‌سازی در محله‌های گران‌قیمت پایتخت، دستور «بررسی طبق ضوابط» را به این كمیسیون صادر كرده است؛ این در حالی است كه موقعیت برخی از زمین‌هایی كه مالكان‌شان درخواست احداث بلندمرتبه را دارند، در طرح تفصیلی تهران، روی پهنه‌هایی با تراكم‌كم یا غیرمسكونی قرار گرفته و جای بررسی ندارد! اگر قرار باشد این درخواست‌ها طبق ضوابط بررسی شود، علی‌القاعده به برخی از آنها باید پاسخ منفی داده شود، در غیر این‌صورت با رونق گرفتن دوباره مجوزهای خاص، احتمال تغییرات قیمت زمین نیز وجود دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، قیمت زمین در ماه‌های اخیر از ركود مسكن نیز اثر گرفت. قیمت زمین در فاصله سال‌های 84 تا 92، حدودا 10 برابر شد.
ثبات در سه بخش
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اطلاعات رسمی مركز آمار و دفتر اقتصاد مسكن نشان می‌دهد در وضعیت فعلی، هر سه بخش بازار ملك وارد مرحله ثبات نسبی شده است؛ از یكسو نوسانات قیمت مسكن در بازه افت و خیز كمتر از 5درصد مهار شده و از سوی دیگر، تغییرات اجاره‌بها نیز تقریبا متوقف شده است، در این میان قیمت زمین نیز به پایداری رسیده است.
مركز آمار ایران، میانگین قیمت آپارتمان‌های مسكونی در تهران طی پاییز امسال را متری 4 میلیون و متوسط اجاره‌بهای ماهانه را متری 19 هزار تومان اعلام كرده است.
پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اطلاعات دفتر اقتصاد مسكن و داده‌های سامانه رهگیری، متوسط قیمت مسكن در تهران طی پاییز93 را متری 4میلیون و 90 هزار تومان و متوسط اجاره‌بها را نیز متری 20هزار و 800 تومان گزارش كرده بود. به این ترتیب، اختلاف آماری بین گزارش‌های متولیان بخش مسكن و مركز آمار در حوزه قیمت آپارتمان، از بین رفته اما در حوزه اجاره‌بها، هنوز فاصله وجود دارد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.