معاونت مسكن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی با تشریح میزان اهمیت نظام تامین مالی در بخش مسكن و همچنین نواقص و ایرادات وضع موجود، مسیر اصلاح و توسعه این نظام در ایران را اعلام كرد.
نتایج مطالعاتی كه دو اقتصاددان برجسته برای نحوه تدوین نقشه راه نظام تامین مالی بخش مسكن انجام دادهاند، نشان می‌دهد: شیوه فعلی تامین مالی مسكن در ایران اگرچه تا حدودی از مدل جهانی «بازار رهن» یا همان پرداخت تسهیلات بلندمدت، تبعیت می‌كند، اما برعكس عمده كشورها، «دارای ابعاد محدود» و عمدتا «بانك‌پایه» است كه برای بهبود آن باید در مراحل بالادست پروسه تامین، 4 نوع تحول تاکتیکی اتفاق بیفتد. معاونت مسكن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی با تكیه بر این تحقیق و سایر مطالعات كارشناسی، علاوه بر 4 ماموریت مدنظر محققان، ماموریت پنجمی نیز برای اصلاح نظام تامین مالی پیشنهاد كرده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحقیقاتی كه به سفارش معاونت مسكن انجام شده است، نظام تامین مالی را جزء اصلی بخش مسكن معرفی می‌كند كه اگر از كاركرد درست برخوردار نباشد، در نقش قید محدودكننده، مانع دسترسی اقشار مختلف به خصوص خانوارهای كم‌درآمد و دهكهای میانی، به مسكن مورد نیازشان خواهد شد. این تحقیق، 4 نوع طبقه‌بندی برای سیستم‌‌‌های تامین مالی مسكن در قالب بازار رهن قائل است كه شامل «سپرده‌گذاری»، «بازار اوراق قرضه یا همان رهن ثانویه»، «اوراق بهادارسازی وام‌ها یا همان اوراق مسكن» و «بانك‌ها و صندوق‌های مسكن دولتی» می‌شود. «خرید مسكن» حتی در كشورهای صاحب بالاترین درجه توسعه‌یافتگی، مهم‌ترین و پرهزینه‌ترین اقدام اقتصادی خانوارها به حساب می‌آید و برای تامین هزینه سنگین آن، از مدل‌های مالی بلندمدت –وام رهنی- استفاده می‌شود. در این میان، كشورهای با درآمد بالا، تقریبا از تمام نوآوری‌های تامین مالی رهنی (به‌كارگیری رهن ثانویه و صندوق‌ها علاوه بر وام بانكی) بهره گرفته‌اند و در برخی دیگر از كشورها نیز برای ایجاد دسترسی به مسكن، از دو روش متفاوت شامل «پرداخت یارانه‌ها» و «خانه‌سازی‌های دولتی» استفاده شده است كه البته این دو، جزو تجربه‌های ناپایدار و غیرموثر محسوب می‌شود.
به این ترتیب، با توجه به ویژگی‌های خاص و متمایز بخش مسكن كه مهم‌ترین آن «عدم تناسب هزینه تامین مسكن با توان اقتصادی خانوارها» و مولفه بعدی به خصوص در ایران شامل «نابرابری بین میزان رشد قیمت مسكن و میزان افزایش درآمد افراد» است، شرایط ایجاب می‌كند همانند خیلی از كشورها، به شكل گسترده و صحیح، از «بازار رهن» برای تامین مالی بخش مسكن استفاده شود.تا هزینه خرید از طریق تسهیلات بلندمدت برای متقاضیان پوشش داده شود. در سیستم سنتی تامین مالی مسكن در ایران، اگر چه بازار رهن در غیاب سایر روش‌های نوین، نقش محوری را بازی می‌كند اما در مقایسه با بازارهای رهن در جهان، سه اشكال اساسی دارد.
اشكال اول، به ابعاد این بازار برمی‌گردد كه جزو كوچك‌ترین نظام تامین مالی مسكن در دنیا است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در این تحقیق اشاره‌ای به ابعاد محدود بازار رهن در ایران نشده است، اما مطالعات مبسوطی به ترتیب توسط عباس آخوندی وزیر راهوشهرسازی، محمدهاشم بت‌شكن مدیرعامل بانك مسكن و تیمور رحمانی صاحب‌نظر اقتصادی انجام شده كه نشان می‌دهد وسعت بازار تسهیلات رهنی در بخش مسكن در ایران به اندازه كمتر از یك درصد تولید ناخالص داخلی كشور است در حالی كه این نسبت در كشورهای توسعه‌یافته به طور متوسط معادل 40درصد و كشورهای در حال توسعه نیز بین 10 تا 40 درصد برآورد می‌شود.
اشكال دوم بازار رهن، نسبت پایین وام به قیمت مسكن و اشكال سوم نیز اتكا به تسهیلات بانكی و بازار غیررسمی وام –به دلیل ممنوعیت پرداخت وام خرید در سایر بانك‌ها- است.
تاکتیک اول: مهار تورم
براساس مطالعاتی كه دو اقتصاددان برای تدوین نقشه راه تامین مالی مسكن در ایران انجام دادهاند، اصلاح و توسعه «بازار رهن» نیازمند تحقق
4 ماموریت تاکتیکی از جانب مجموعه دولت، سیاست‌گذار پولی و متولیان بخش مسكن است.
اولین اقدام در مسیر تقویت بازار تسهیلات رهنی مسكن، مهار «تورم مزمن» با هدف ایجاد «ثبات» در اقتصاد كلان است. ماهیت بازار رهن كه در آن، تسهیلات در دوره بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌شود، شرایط پایداری نسبی متغیرهای اقتصادی را می‌طلبد؛ ضمن اینكه ماهیت هر نوع قرارداد مالی بلندمدت از جمله تسهیلات مسكن، به گونه‌ای است كه شاخص «تورم» باعث اختلال در آن شده و ریسك پرداخت را برای وام‌دهنده‌ها افزایش می‌دهد. با وجود تورم مزمن، در عمل امكان به‌كارگیری ابزارهای نوین رهنی همچون بازار رهن ثانویه سلب می‌شود، چرا كه تورم، سود واقعی وام‌های بلندمدت را برای وام‌دهنده یا دارنده اوراق به پشتوانه وام، كاهش می‌دهد و از جذابیت سرمایه‌گذاری موسسات مالی در بازار رهن ثانویه تسهیلات مسكن می‌كاهد.
راه موقتی برای تورم
در گزارشی كه معاونت مسكن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی درباره خلاصه نتایج این تحقیق منتشر كرده است، طرح اصلاح و توسعه نظام تامین مالی مسكن از مسیر اقتصادهای متورم دنیا به سیاست‌گذاران كشور پیشنهاد شده است.
با توجه به موانعی كه «تورم مزمن» در بازار رهن و سایر ابزارهای نوین تامین مالی مسكن به‌وجود می‌آورد و همچنین با توجه به زمان‌دار بودن كنترل تورم، مطابق تجربه كشورهای درگیر این چالش، می‌توان در سالهای اولیه مهار تورم، از وام‌های رهنی كوتاه‌مدت (به‌طور مثال 10 ساله) با LTV پایین (نسبت پایین وام به قیمت) استفاده كرد. در این میان، میزان وام باید براساس توان بازپرداخت وام‌گیرنده‌ها در دهكهای مختلف، تعیین شود.
تاکتیک دوم: نوسان‌گیری از قیمت مسكن
در قالب نقشه راه تامین مالی مسكن، دومین ماموریت برای اصلاح بازار رهن باید در بخش مسكن و با هدف «حذف اختلال و نوسان از قیمت» انجام شود، به طوری كه با مهار نوسانات شدید قیمت مسكن، جلوی تضعیف سالانه قدرت وام گرفته شود تا همواره میزان اثرگذاری تسهیلات بر توان خریداران مسكن در سطح مطلوب محفوظ بماند.
تاکتیک سوم: رفع مقررات مزاحم
معاونت مسكن از نتایج مطالعاتی كه مسعود نیلی و حسن درگاهی در اواخر دهه 80 برای نقشه راه توسعه نظام تامین مالی مسكن در ایران انجام دادهاند، سومین ماموریت تاکتیکی در مسیر توسعه تامین مالی بخش مسكن را «رفع مقررات مالی مزاحم» معرفی می‌کند. از جمله مقرراتی كه باعث ایجاد ناكارآیی در بازار تامین مالی می‌شود شامل مقررات حاكم بر تعیین نرخ سود بانكی و مقررات مربوط به ممنوعیت ورود موسسات مالی و بانك‌ها برای ارائه تسهیلات خرید مسكن است، به طوری كه درباره نرخ سود، مطابق تاریخ بانكداری ایران، تعیین دستوری آن براساس مصالح كوتاه‌مدت سیاست‌گذار باعث شده در هیچ زمان نرخ سود، به عنوان نرخ تعادلی بازار نباشد و درباره اثر ممنوعیت فعالیت بانك‌ها در بخش مسكن نیز روند سرمایه‌گذاری مولد در این بخش دچار چالش شده است.
تاكید بر رهن ثانویه
این تحقیق همچنین بر ایجاد بازار رهن ثانویه برای توسعه بازار رهن تاكید كرده است. در بازار رهن ثانویه، یك نهاد اعتباری وارد بخش مسكن می‌شود و به اندازه وام‌هایی كه بانك‌ها به متقاضیان مسكن پرداخت كرده‌اند، به پشتوانه املاك در رهن بانك، اوراق قرضه منتشر می‌كند. با فروش این اوراق، تسهیلاتی كه قرار بوده در بلندمدت به بانك بازپرداخت شود، به صورت یكجا در اختیار بانك قرار می‌گیرد و به این ترتیب منابع جدیدی برای پرداخت تسهیلات به سایر متقاضیان مسكن فراهم می‌شود. دارندگان اوراق نیز حداقل به اندازه سود تسهیلات، در این بازار سود می‌كنند.
تاکتیک پنجم: تبدیل بانك مسكن به بانك توسعهای
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، معاونت مسكن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی علاوه بر
4 ماموریتی كه محققان برای اصلاح وضع موجود تامین مالی مسكن خواستار انجام آن شده‌اند، یك تاکتیک اضافه نیز در این مسیر پیشنهاد كرده است. این معاونت، معتقد است: عملكرد بانك مسكن در بخش مسكن باید با الگوی «بانك توسعهای» هماهنگ و منطبق شود.
بانك‌های توسعهای، در نقش عامل انتقال‌دهنده سیاست‌های دولت به بخش مربوط، اصلی‌ترین فعالیت‌شان بر تامین منابع نسبتا ارزان قیمت برای اجرا و تحقق برنامه‌های بخش است.
معاونت مسكن تاكید می‌كند: در بخش مسكن نیز با توجه به ماهیت آن، بانك توسعهای، قدرتمندترین ابزار در اختیار برنامه‌ریزان است و برای ماموریت مربوط به تقویت جایگاه توسعهای بانك مسكن، مجموعه‌ای از راهكارها شامل «كاهش نرخ سپرده قانونی بانك مسكن نزد بانك مركزی»، «حمایت دولت از بانك در قالب جبران مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات به شكل وجوه اداره شده از محل بودجه عمومی»، «معافیت مالیاتی بانك» و «افزایش سرمایه بانك مسكن» به اجرا دربیاید. معاونت مسكن در عین حال به 7 اقدامی كه بانك مركزی در سالهای 92 و 93 در حوزه تامین مالی مسكن انجام داده اشاره كرده است كه اهتمام برای ایجاد بازار رهن ثانویه و افزایش وام نوسازی از جمله آنهاست.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.