دنیای اقتصاد / جریان عرضه و واگذاری زمین‌های دولتی به دلیل آنچه «ناكامی دولت‌های پس از انقلاب در سیاست‌گذاری زمین شهری» عنوان می‌شود، قرار است از طریق بازتنظیم بازار زمین متحول شود.
نتایج یك تحقیق كه به سفارش وزارت راه‌وشهرسازی درباره عقبه دست‌كم 30 ساله بازار زمین انجام شده است، نشان میدهد: در طول این سال‌ها سه نوع سیاست كلی اما متضاد و غیر همجهت، برای مدیریت زمین‌های شهری– چه دولتی و چه شخصی- از جانب دولت و شهرداری‌ها به عنوان دو متولی اصلی این بازار به‌كار گرفته شده طوری كه اثر كاملا منفی سیاست «تراكم ساختمانی بالا روی زمین‌های داخل شهر» بر دو سیاست ناقص‌الاجرا شامل «ایجاد شهرهای جدید» و «نوسازی بافت فرسوده»، نتیجه‌گیری معكوس به همراه داشته و به جای آنكه قیمت تمام‌شده مسكن به خصوص برای گروه‌های كم‌درآمد را كاهش دهد، باعث بروز نوسانات صعودی بلندمدت در قیمت زمین و تشدید فشار بر هزینههای تامین مسكن شده است.
آمارها از بازار ناكوك زمین حاكی است: متوسط قیمت زمین مسكونی در كل كشور طی 8 سال منتهی به 92 سالانه 19 درصد افزایش پیدا كرده و در شهر تهران نیز این شاخص با رشد سالانه 30درصدی مواجه بوده و در طول 9 سال (تا ابتدای 93) 10 برابر شده است.
تحت‌تاثیر تورم مزمن در بازار بالادست مسكن، سهم زمین در قیمت تمام شده مسكن طی سه دهه گذشته به طرز خیره‌كننده‌ای، سنگین و حداقل 6/ 1 برابر شده است؛ در دهه 1360 فقط 35درصد قیمت تمام‌شده مسكن را هزینه تامین و خرید زمین تشكیل می‌داد اما سهم زمین در دهه 1370 معادل40درصد، در سال 84 معادل 48 درصد و در سال 91 نیز معادل 56 درصد قیمت تمام شده مسكن شده است. در تهران، بهای زمین بیشترین سهم از قیمت تمام شده مسكن را تشكیل میدهد كه به اندازه 3/ 66 درصد است.
تحقیقاتی كه در طرح جامع مسكن برای آسیبشناسی سیاست‌گذاری‌های گذشته بازار زمین صورت گرفته، با استناد به نتایج آماری به جا مانده از این سیاست‌ها، مشخص می‌كند: مدیریت بازار زمین در طول سال‌های اخیر ناموفق بوده است و برای اجرای برنامه‌‌‌ها و طرحهای تازه تامین مسكن از جمله مسكن‌اجتماعی، باید ضمن اصلاح فرآیند واگذاری زمین‌های دولتی، بازار زمین نیز با سیاست‌های جدید، بازتنظیم شود.
در دوران بعد از انقلاب در مجموع 85 هزار هكتار زمین دولتی با كاربری مسكونی، برای ساخت و تامین مسكن اقشار هدف واگذار شده است درحالی‌كه فقط 20 درصد از جمعیت افزایش یافته در این سال‌ها، ساکن آپارتمان‌های ساخته شده روی این زمین‌ها بوده‌اند و مابقی در بازار غیررسمی– مناطق حاشیه و خارج از محدوده شهرهای اصلی كه بعد از مدتی به شهرستان تبدیل شده‌اند- ساكن شده‌اند.
در این سال‌ها زمین‌های دولتی ابتدا در «داخل شهرها» و از دهه 70 به بعد، عمدتا در «بیرون شهرهای مادر» و در شهرهای جدید واگذار شدند.
اما هر دو شكل واگذاری، به دلیل اثر منفی فروش تراكم، مانع از مصرفی‌شدن این زمین‌ها شد. از یكسو زمین‌های دولتی واگذار شده در داخل شهرها، تحت‌تاثیر تراكم و ضوابطی كه شهرداری‌ها برای ساخت‌وساز اعمال كردند، ارزش‌افزوده كاذب و رشد قیمت ناگهانی پیدا كرد و به تحریك دریافت‌كنندگان این زمین‌ها برای فروش با قیمت بالاتر به بازار سفته‌بازی ملك منجر شد. از سوی دیگر، تشدید بارگذاری‌های مسكونی ناشی از فروش تراكم در داخل شهرها، جذابیت سكونت را از شهرهای جدید گرفت و مانع از مهاجرت جمعیت مازاد به سمت شهرهای جدید -روی زمین‌های دولتی- شد. با این حال، تراكم‌های بالای ساخت در تهران و سایر شهرها، به تقویت روند صعودی قیمت زمین ادامه داد و در نهایت باعث حاشیه‌نشینی خانوارهای كم‌درآمد در حریم شهرهای اصلی شد.
چند هكتار زمین نیاز است؟
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطابق آنچه نویسندگان طرح جامع مسكن می‌گویند: در فاصله سال‌های 93 تا 1404 باید سالی حدود یك میلیون واحد مسكونی جدید در كشور ساخته شود كه از این تعداد، حدود 350 هزار واحد برای پاسخ به نیاز مسكن كمدرآمدها و اقشار هدف مدنظر دولت، پیش‌بینی شده است. برای احداث این یك میلیون مسكن جدید، سالی در حدود 3750 هكتار زمین مورد نیاز است كه با این حساب مجموع زمین قابل ساخت‌وساز طی 12 سال آینده حدود 45 هزار هكتار برآورد می‌شود.برای اطلاع دقیق از این میزان زمین، لازم است یادآوری شود مجموع زمین‌هایی كه برای ساخت 2 میلیون مسكن‌مهر تامین و واگذار شد چیزی در حدود 18 هزار هكتار بود. همچنین مساحت كل شهر تهران 60 هزار هكتار و عرصه فرسوده این كلان‌شهر حدود 3500 هكتار است. به این ترتیب، در كل كشور طی یك دهه آینده برای ساخت یك میلیون واحد مسكونی مورد نیاز بازار تقاضا، باید چیزی در حدود دو سوم مساحت فعلی كلان‌شهر تهران، «زمین» یا عرصه جدید برای ساخت‌وساز تامین شود.
نقطه ضربهزننده در بازار زمین
فردین یزدانی در مقاله‌ای كه تحت عنوان «طرح جامع مسكن، آسیبشناسی ساختاری بخش مسكن و رویكردهای راهبردی» در شماره جدید فصلنامه اقتصاد مسكن منتشر كرده؛ ضمن آنكه پروسه تامین زمین را جزو مسوولیت و مساله مشترك دولت و شهرداری‌ها عنوان می‌كند، نقطه ضربهزننده بازار زمین را نیز شناسایی كرده و برای مقاوم كردن آن، راهكار ارائه داده است.
طی سال‌های آتی، بازار زمین از دو ناحیه تحت هدایت و راهبری قرار می‌گیرد.
دولت– وزارت راه‌وشهرسازی- و همچنین شهرداری‌ها به ترتیب با هدف «تامین مسكن گروه‌های كم‌درآمد» و «توسعه مناطق سكونتی شهرها برای اسكان جمعیت رو به افزایش» مجبور هستند مدیریت بازار زمین را به‌دست بگیرند؛ اما چنانچه دولت در برنامه‌ریزی و مدیریت فضایی سرزمین به روال گذشته خود ادامه دهد و طرحهای شهری و تامین مسكن را بدون توجه به توان و نیاز كمدرآمدها تدوین كند و در سمت مقابل، شهرداری‌ها نیز كماكان در نظام مالیه خود، تراكم‌فروشی و انتفاع مالی از منابع حاصل از ساخت‌وساز را تعریف كنند، نمی‌توان سرنوشت طرحهای تامین مسكن و از همه مهم‌تر، آینده قیمت زمین و مسكن را مثبت پیش‌بینی كرد.
نویسنده طرح جامع مسكن در مقاله تحقیقاتی خود، تصریح كرده است: شیوه فعلی مالیه شهری، نقطه ضربهزننده بازار زمین است؛ به طوری كه در صورت عدم اصلاح نظام تامین مالی در شهرداری‌ها، اثر هر نوع برنامه و طرح دولتی تامین مسكن، در بلندمدت خنثی خواهد شد. از همین رو، تغییر در این نظام، به عنوان الزام پایه‌ای برای تحقق‌پذیری برنامه‌های مسكن تلقی می‌شود.
مدیریت بازار زمین در طول سال‌های گذشته تحت‌تاثیر سه سیاست متناقض در این بازار و همچنین برنامه‌ریزی‌های فضایی نامناسب دولت و نظام غلط مالیه شهری، عملا باعث تبعیض و شهروندزدایی در شهرها شده و به شدت از قدرت خرید یا تامین مسكن گروه‌های كم‌درآمد كاسته است. این امر در نهایت به پراكنده‌رویی در مكان‌گزینی كار و سكونت، آسیب‌های شدید بوم‌زیستی، گسترش اسكان غیررسمی و هزینههای مضاعف زیربنایی منجر شده و باعث افزایش شتابان قیمت زمین با نرخی فراتر از تورم و در نتیجه افزایش قیمت مسكن شده است.
10 سیاست جدید برای اصلاح بازار زمین
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در طرح جامع مسكن برای اصلاح فرآیند تامین و واگذاری «زمین» شامل زمین‌های دولتی و مدیریت بازار زمین‌های غیردولتی، 10 سیاست جدید و عملیاتی پیش‌بینی شده است كه با ابلاغ نهایی این طرح، اجرای آنها آغاز خواهد شد.
مهم‌ترین این سیاست‌ها، بر تحول در نظام درآمدی و مالیه شهرداری‌ها متمركز شده است كه در قالب آن، قرار است هر نوع حمایت بودجه‌ای دولت از شهرداری‌ها منوط به كاهش وابستگی به تراكم‌فروشی و همجهت شدن مدیریت شهری با برنامه‌های تامین مسكن كمدرآمدها شود.
دومین سیاست اثرگذار دیگر، كنترل بازار زمین با ابزارهای مالیاتی از جمله اخذ مالیات از اراضی بایر است كه می‌تواند در مصرفی‌شدن زمین‌های متروك داخل شهرها به نفع كنترل قیمت زمین و مسكن نقش بازی كند.
استفاده از زمین‌های تحت مالكیت دستگاه‌های دولتی در داخل شهرها و همچنین افزایش سهم شهرهای كوچك در جذب جمعیت نیز دو سیاست موثر دیگر است.
این 10 سیاست به شرح زیر است:
تحول در نظام درآمدی شهرداری‌ها و تغییر جهت‌گیری از تراكم‌فروشی به سمت عوارض محلی، اصلاح ساز و كار تهیه طرحهای شهرسازی اسكان جمعیت با هدف تامین زمین برای مسكن كمدرآمدها و اقشار متوسط، تدوین طرحهای شهری براساس مدل شهرمنطقه و لحاظ كردن شهرستان‌های اطراف شهر اصلی در برنامه‌ریزی‌ها، تدوین برنامه لازم برای افزایش سهم شهرهای كوچك در جذب جمعیت در راستای تعادل بخشی توزیع فضایی فعالیت و جمعیت، رفع تبعیض (شهروندزدایی) از كمدرآمدها در برنامه‌ریزی فضایی از طریق انعطاف‌پذیر كردن ضوابط ساخت‌وساز با توان كمدرآمدها، مشروط كردن كمك‌های دولت به شهرداری‌ها براساس مشاركت فعال آنها با برنامه‌های تامین مسكن، برقراری نظام مالیات بر اراضی بایر، تدوین مشوق‌های مالیاتی برای طرحهای بازتنظیم زمین، تامین زمین برای ساخت مسكن كمدرآمدها، تامین زمین در شهرهایی كه دستگاه‌های دولتی در آنها، اراضی مناسب دارند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.