دنیای اقتصاد / قیمت مسكن بعد از رفتار دور از انتظاری كه در ماه تعطیلات از خود نشان داد، تحت تاثیر بازگشت بازار به شرایط طبیعی در اردیبهشت، حالت «ثبات نسبی» پیدا كرد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمار مقدماتی درباره اوضاع بازار مسكن در دومین ماه از سال 94 حاكی است: هم‌اكنون میانگین ارزش معاملاتی واحدهای مسكونی در شهر تهران بدون تغییر محسوس نسبت به متوسط سال93 كماكان در سطح مترمربعی 4میلیون و 100 هزار تومان قرار دارد.
معدل قیمت آپارتمانهای پایتخت در فروردین امسال به دو دلیل شامل «تعطیلات نیمی از ماه» و «افزایش حساسیت‌پذیری بازارها نسبت به مذاكرات لوزان»، با كاهش شدید مواجه شد.
ارقام اولیه درباره قیمت فروردین كه نیمه ماه گذشته با استناد به اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسكن در «دنیای‌اقتصاد» به چاپ رسید، از افت 2/ 10 درصدی نسبت به متوسط قیمت اسفند حكایت داشت، اما هم‌اكنون با اصلاحاتی كه توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن روی اطلاعات مقدماتی فروردین 94 صورت گرفته، مشخص شده است: میانگین قیمت هر متر مربع از واحدهای مسكونی تهران در اولین ماه امسال با 4/ 6 درصد كاهش نسبت به اسفند پارسال، 3 میلیون و 960 هزار تومان شده است.
با این حال اگر چه در اردیبهشت امسال حجم خرید آپارتمان در پایتخت (در مقایسه با فروردین) 3 برابر شد، اما در این فاصله، میانگین قیمت در حد جزئی 3 درصد افزایش یافت و از متری 3میلیون و 960 هزار تومان به 4 میلیون و 80 هزار تومان رسید كه البته این میزان نوسان با توجه به افت و خیزهایی كه معمولا قیمت ملك در دوره‌های ناپایدار و ملتهب به آن دچار می‌شود– رشد‌های دو رقمی- از نظر كارشناسان، حركت طبیعی به حساب می‌آید.
در حال حاضر دمای بازار مسكن با ایستادگی قیمت‌ها، به ثبات نسبی رسیده و «دامنه» ریز نوسانات قیمت متری كه سال گذشته در جریان ركود و تخلیه حباب، در بازه 390 هزار تومان افزایش یا كاهش ماهانه قرار داشت طی دو ماه ابتدای امسال باز هم محدودتر شده و كف و سقف نوسان ارزش هر مترمربع آپارتمان به 240 هزار تومان رسیده است. دو سال پیش كه قیمت مسكن در فصل بهار جهش كرد و سپس روند تدریجی افت قیمت آغاز شد، دامنه نوسانات قیمت در سراسر سال (فاصله حداكثر قیمت تا حداقل قیمت ماهانه در سال92) تا600 هزار تومان، گسترش یافت. در حال حاضر با احتساب ارقام مقدماتی اردیبهشت 94، سطح قیمت مسكن اندكی از میانگین یكسال93 كمتر است. متوسط قیمت مسكن در یكسال93 با 7/ 4 درصد افزایش نسبت به یكسال92 به متر مربعی 4 میلیون و 146 هزار تومان رسید، اما سطح فعلی آن حدود 70 هزار تومان پایین‌تر آمده و به 4 میلیون و 80 هزار تومان رسیده است.
میل ماندن در شیب كاهشی؟
هر چند نرخ رشد ماهانه قیمت مسكن در تهران در اردیبهشت امسال 3/ 3 درصد شده؛ اما با نگاه به روند بلندمدت گذشته –نرخ رشد نقطه به نقطه- به نظر می‌رسد بازار مسكن هنوز میل به ماندن در شیب كاهشی را دارد؛ ضمن اینكه به‌رغم افزایش خفیف ماهانه، سطح رشد اسمی و حتی رشد واقعی قیمت مسكن در مقایسه با پارسال، منفی است.
این پیشبینی براساس تغییرات نقطه‌ای قیمت مسكن در سال جاری نسبت به زمان‌های مشابه سال گذشته مطرح است. ارزش اسمی آپارتمان‌ها در دومین ماه از سال جاری نسبت به مدت مشابه سال93، رقمی معادل 4/ 1 درصد كاهش یافت كه این شیب منفی تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن در 11 ماه اخیر بی‌سابقه بوده به طوری كه در طول سال گذشته، نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسكن همواره بین 5/ 0 تا 7 درصد در نوسان بوده است.
«دنیای‌اقتصاد» ورود منحنی تورم نقطه‌ای مسكن به شیب منفی در سال جاری را اوایل سال گذشته پیشبینی كرده بود.
در حقیقت، طی دو سال گذشته كه ریزش قیمت مسكن اتفاق افتاد اگر چه نرخ‌‌های رشد ماهانه، بلافاصله به تركیدن حباب 71درصدی بهار92 واكنش نشان داد و منفی شد؛ اما چون روند كاهش ماهانه قیمت مسكن كُند بود و در هر ماه بین 3 تا 5 درصد حباب تخلیه شد، این اتفاق به تدریج روی تغییرات بلند مدت و یكساله قیمت مسكن (تورم نقطه به نقطه) اثر گذاشت به طوری كه نرخ تورم نقطه به نقطه قیمت ابتدا از 71 درصد در اردیبهشت92 به 7 درصد در اسفند 92 نزول كرد و سپس از 2/ 4 درصد در فروردین 93 به 8/ 0 درصد در اسفند93 رسید.
هم‌اكنون نیز این شاخص باز هم كمتر شده و تا سطح منفی 4/ 1 درصد پایین آمده است.
به این ترتیب از ارزش واقعی آپارتمانهای تهران (مقایسه رشد اسمی و تورم عمومی) در اردیبهشت امسال حدود 5/ 15 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته كاسته شده است.
سیكل‌های تجاری بازار مسكن –دوره‌های ركود و رونق- معمولا در فاصله دو تقاطع بین منحنی‌های تورم عمومی نقطه به نقطه و رشد نقطه به نقطه قیمت مسكن، شكل می‌گیرد به این صورت كه اوج رونق كه با حباب حداكثری قیمت مسكن همراه می‌شود، حدود یك تا دو سال بعد از تقاطع منحنی تورم مسكن در مسیر صعود با منحنی تورم عمومی، اتفاق می‌افتد و اوج ركود نیز مجددا بین یك تا دو سال بعد از تقاطع دوم كه این بار در مسیر نزول تورم مسكن، منحنی‌ها همدیگر را قطع می‌كنند، تشكیل می‌شود. امسال با توجه به پیش‌بینی‌هایی كه سال گذشته توسط كارشناسان اقتصاد مسكن انجام شد، می‌تواند سال ثبات نسبی قیمت باشد؛ به این معنی كه انتظار می‌رود به‌رغم افت و خیزهای کم و نامحسوس، سطح قیمت مسكن تا نیمه سال ثابت بماند. در این صورت، چنانچه از یكسو روند تغییرات مثبت به صورت آرام آغاز شود و سطح تورم عمومی ثابت یا باز هم كاهش پیدا كند (برنامه دولت برای سال جاری، تداوم كاهش نرخ تورم است)، احتمال می‌رود دو منحنی مذكور نیمه دوم امسال نقطه تقاطع دوم را تشكیل دهند. تقاطع اول در مهر 92 اتفاق افتاد و بعد از آن، همواره منحنی تغییرات نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسكن پایین‌تر از منحنی تورم عمومی قرار داشت.
اصلاح اطلاعات مقدماتی فروردین
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در آمارهای مقدماتی مربوط به قیمت مسكن در اردیبهشت94، اطلاعات مقدماتی مربوط به قیمت فروردین اصلاح شده است.
نیمه ماه گذشته كه متوسط قیمت مسكن در فروردین 94 اعلام شده بود، براساس گزارش‌های اولیه‌ای بود كه بنگاه‌های املاك شهر تهران از محتوای مبایعه‌نامه‌های تنظیم‌شده در اولین ماه سال، وارد سامانه رهگیری معاملات ملك كرده بودند اما چون نیمی از ایام این ماه تعطیل بود، عدم تكمیل مدارك متعاملین برای قطعی كردن معامله خود از یكسو و محدودیت زمانی در نیمه دوم فروردین برای مشاوران املاك برای ثبت قراردادها در سامانه، كار وارد كردن بخشی از اطلاعات معاملات فروردین 94 را عملا به دومین ماه سال كشاند. بر این اساس، اكنون با تكمیل اطلاعات ماه اول، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن میانگین قیمت مسكن در فروردین 94 را مترمربعی 3 میلیون و 960 هزار تومان برآورد كرده در حالی كه پیش‌تر، این رقم با استناد به بخشی از كل معاملات ماه فروردین، مترمربعی 3 میلیون و 800 هزار تومان اعلام شده بود.
با این حال، سطح واقعی قیمت فروردین همچنان نسبت به اسفند93 كاهشی است اما به جای افت 10 درصدی، كاهش 4/ 6 درصدی را نشان می‌دهد.
زیان كوتاه‌مدت
در حال حاضر بازدهی دو ماهه خرید مسكن نیز از زیان كوتاه‌مدت سفته‌بازها در بازار ملك خبر می‌دهد. در پایان اردیبهشت امسال، قیمت مسكن 6/ 3 درصد نسبت به ابتدای سال جاری كاهش پیدا كرده است بنابراین كسانی كه در این فاصله با هدف سرمایه‌گذاری اقدام به خرید آپارتمان در پایتخت كرده بودند، نه تنها عایدی قابل قبولی به دست نیاوردند كه حدود 4 درصد نیز با زیان روبه‌رو شدند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.