مساله دو بعدی سازندگان مسکن

بورس24 : در ماه های اخیر سازندگان با دو مساله همزمان روبرو شدند. از یک طرف رکود خرید مسکن توسط متقاضیانی که طی سال های اخیر همواره عطش خرید ملک داشتند و از طرف دیگر تورم تولید مسکن که هزینه ساخت و ساز را برایشان بالا برد.

آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار به ترتیب از میزان فروش واحد مسکونی در بازار معاملات مسکن و تغییرات شاخص هزینه تولید و خدمات ساختمانی بیانگر آن است که میزان معاملات مسکن به یک دوم سال گذشته کاهش پیدا کرده است و در مقابل، هزینه تولید مسکن نسبت به پارسال 1.5 برابر شده است.

رشد هزینه ساخت مسکن، البته مساله سومی برای سازندگان ایجاد می کند و آن ، حرکت خلاف جهت بازار مسکن در ماه های آینده است!

کارشناسان در تحلیل این وضعیت معتقدند، در شرایطی که از ابتدای تابستان تا کنون قیمت مسکن روند کاهشی داشته است و خریدهای سرمایه ای آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران به شدت افت کرده است، بسیار بعید است در ماه های آینده با توجه به سطح بسیار بالای قیمت مسکن، یخ بازار معاملات مسکن آب شود و بازار حرکتی از خود نشان دهد.

فروش ماهانه 4000 واحد مسکونی به معنای تعطیل شدن بازار معاملات مسکن است نه برقراری این بازار. این تعداد در ماه های اخیر مدام به عنوان کارنامه بازار معاملات مسکن شهر تهران منتشر شده است.

کارشناسان همچنین با اشاره به میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی تاکید می کنند، با این قیمت نزدیک به 100 میلیون تومان در مناطق 4 و 5 شهر تهران که عمده فروش ها و ساخت و سازهای مسکونی در این دو منطقه انجام می شود، فعلا اکثر سمت تقاضا حتی اگر میل به خرید خانه داشته باشد اما قدرت خرید ندارد.

در این شرایط، حتما لازم است فروش واحدهای مسکونی از سمت فروشنده ها و سازنده ها (برای واحدهای نوساز) با قیمت های کمتر از ماه های قبل انجام شود وگرنه خریداری وجود ندارد.

این در حالی است که همین امسال هزینه ساخت مسکن نسبت به سال گذشته 47 درصد افزایش از خود نشان می دهد. در این شرایط، امکان کاستن از قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده ها نه تنها وجود ندارد که برعکس، درخواست افزایش قیمت فروش بخاطر افزایش قیمت تمام شده توسط آنها مطرح است.

این تعارض خود می تواند در ماه های آینده عاملی برای رکود بیشتر بازار مسکن شود.

تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در گزارشی که مدیران خرید شرکت های ساختمانی به تهیه کنندگان شامخ ساختمان ارایه کرده اند نشان می دهد در پاییز امسال تغییرات صعودی معنادار بوده است.

همچنین قیمت خرید مصالح ساختمانی نیز رشد بیشتری نسبت به تغییرات قیمت تمام شده ساخت مسکن از خود بروز داده است که مقایسه این دو می تواند بیانگر آن باشد که عنصر زمین به عنوان کالایی که بیش از 80 درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را تشکیل می دهد، از رشد قیمت کمتری در مقایسه با مصالح ساختمانی برخوردار است.

در تهران برخی مشاوران املاک از ثبات نسبی قیمت زمین در پی کاهش قیمت مسکن در ماه های اخیر خبر می دهند.

قیمت زمین تقریبا 1.7 برابر قیمت مسکن است.

برآیند فعالیت بساز وبفروش ها در شهر تهران در پاییز امسال حکایت از سرایت رکود معاملات مسکن به بازار ساخت و ساز دارد. هر دو بازار در رکود هستند و تا زمانی که قیمت ها تا حد مطلوب متقاضیان مسکن کاهش پیدا نکند، به اعتقاد کارشناسان این بازارها از رکود خارج نخواهند شد.