نسبت قیمت به اجاره مسکن در تهران پس از دورهای طولانی از جهشهای قیمتی اکنون روی عدد ۲۱ قرار گرفته است؛ سطحی که بهگفته کارشناسان نرمال ارزیابی میشود. ادامه ثبات قیمتها میتواند این نسبت را به زیر ۲۰ برساند، هرچند توقف رشد اجارهبها بعید است و بازگشت نسبت به محدودههای بالای دهه ۹۰ نیز دور از انتظار ارزیابی میشود.
بورس24 : کارشناسان اقتصاد مسکن گهگاهی با رجوع به نسبت p به r اقدام به تجزیه و تحلیل زمینه های افزایش اجاره بها یا قیمت مسکن می کنند.
این نسبت در حال حاضر 21 است. اما عدد حاصل از تقسیم قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به اجاره بهای یک مترمربع واحد اجاره ای در شهر تهران چه معنایی دارد و در کدام رنج پیامدهای ناگواری را خبر می دهد؟
در بازار مسکن معمولاً چرخه های رکود و رونق با شدت خیلی بیشتر در خرید و فروش ها به وقوع می پیوندد. در بازار اجاره به خاطر آن که انگیزه ای برای سوداگری یا سرمایه گذاری های کوتاه مدت وجود ندارد و مشتری ها، مستاجرهایی هستند که مصرفی به حساب می آیند، تغییرات اجاره بها تابعی از رشد هزینه های واقعی یا همان تورم است.
اما در بازار مسکن براساس میزان انتظارات و تغییراتی که در بازارهای موازی از جمله بازار دلار رخ می دهد سطوح قیمتی جابجا می شود.
بازارمسکن شگفت زده می کند؟
در دوره هایی که شوک های ارزی داشته ایم قیمت مسکن نیز با شوک روبرو شده است.با این حال به اعتقاد کارشناسان شوک های قیمت مسکن اثر معناداری بر تغییرات اجاره بها دارد اما این اثر با فاصله زمانی بیشتر در بازار اجاره منعکس می شود.
طی سال های اخیر میزان رشد اجاره بها متوسط 30 تا 40 درصد گزارش شده است در حالی که متوسط رشد قیمت مسکن حدود 20 درصد است.اما در سال های دورتر در حالیکه قیمت مسکن سالانه افزایش 60 درصدی داشت اجاره بها رشدی حدود 20 درصدی در هر سال را به خود می دید.
این تفاوت ها در رشد قیمت و اجاره مسکن که در دوره اول روی قیمت مسکن بود و در حال حاضر روی اجاره بها به خاطر اثرپذیری دیرتر بازار اجاره مسکن از جهش های قیمتی است.
P به r بازار مسکن چقدر است؟
نسبت p به r در بازار مسکن تا پیش امسال تا نزدیک عدد 30 نیز رفته بود. در آن دوره قیمت مسکن زودتر دچار شوک افزایشی شده بود.اما این روزها که اجاره بها رشد سالی 30 تا 35 درصد را دارد و قیمت مسکن به ثبات رسیده است عدد حاصل از p به r کاهش پیدا کرده است.
تحلیل کارشناسان اقتصادی آن است که عدد فعلی 21 حاصل از نسبت p به r یک عدد نرمالی محسوب می شود.البته احتمال اینکه این عدد به پایین تر از 20 هم کاهش یابد وجود دارد.
هر چقدر ثبات قیمت مسکن ادامه پیدا کند احتمال اینکه p به r افت کند، هست.
اما در مقابل این پیش بینی وجود دارد که در ماه های پایانی سال معاملات مسکن افزایش یابد و این تغییر روی روند ثبات دار قیمت مسکن تاثیر بگذارد. در این صورت شاید نسبت p به r بار دیگر افزایش یابد.
در این باره کارشناسان اقتصادی افزایش نسبت قیمت به اجاره به سطوح سال های پایانی دهه 90 را قابل پیش بینی نمی دانند.همچنین احتمال اینکه رشد اجاره بها متوقف شود نیز پایین ارزیابی می شود. بنابراین از این بابت نیز نسبت p به r شانس بالایی برای افزایش ندارد.
اگر شرایط بازار مسکن به ثبات قطعی برسد می توان انتظار داشت نسبت قیمت به اجاره به کمتر از عدد 20 برسد و برای مدتی در آن سطح بماند.این نسبت بازدهی بازار اجاره مسکن را 4 درصد نشان می دهد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.