داستان اصلی نوسان دو دههای ساختوساز در تهران، نه فقط رکود و رونق اقتصادی، بلکه تصمیمات شهرداری درباره تراکم، ضوابط شهرسازی و نحوه صدور پروانههاست؛ تغییر همین چند پارامتر کلیدی میتواند سود سازندگان را یکشبه جابهجا کند، سرعت پروژهها را نصف یا دو برابر کند و کل بازار مسکن را وارد دورههای جهش یا سقوط کند. آمار رسمی پروانهها نشان میدهد هر زمان مدیریت شهری پیچ ضوابط ساخت را شل کرده، تهران شاهد انفجار ساختوساز بوده و هر وقت سختگیریها افزایش یافته، نمودار پروانهها بلافاصله سقوط کرده است.
بورس24 : تهران در برخی سال ها شاهد فعالیت های ساختمانی تا 2 برابر سال های دیگر بوده است.
این موضوع از نگاه کارشناسان دلایلی دارد که از جمله مهمترین آن ها تصمیمات شهرداری در ارتباط با نحوه ارائه مجوزهای تراکم ساختمانی و سایر ضوابط شهرسازی است که کم و زیاد شدن آنها تاثیر معناداری بر حاشیه سود سازندگان مسکن و ساختمان در پی دارد.
آماری که بتازگی معاون سابق شهرسازی و معماری شهرداری تهران از جزئیات پروانه های ساختمانی صادره در شهر تهران طی سال های گذشته منتشر کرده بیانگر آن است که از دهه 80 تاکنون سالانه متوسط 20 تا 25 میلیون مترمربع بنای ساختمانی مسکونی جدید به ساختمان های شهر اضافه شده است. این بناها در عین حال، بخش قابل توجهی از آنها روی زمین بناهای کلنگی احداث می شوند و در نتیجه خالص بنای واحدهای مسکونی جدید حدود 40 درصد کل واحدهای درون پروانه های ساختمانی است.
حمیدرضا صارمی، معاون سابق شهرسازی و معماری شهرداری تهران درباره روند عرضه مسکن جدید در شهر توضیح می دهد که افزایش یا کاهش مساحت پروانه های ساختمانی با چرخه های رکود و رونق ارتباط مستقیم دارد.
این روند از سال ۱۳۸۶ با صدور ۲۶ میلیون و ۲۸۲ هزار متر مربع پروانه آغاز شد و در سال ۱۳۸۷ به ۲۴.۴ میلیون متر مربع کاهش یافت. با این حال، در ادامه مسیر، تهران شاهد جهشی مهم بود؛ بهطوری که صدور پروانهها از ۲۶.۷ میلیون متر مربع در سال ۱۳۸۹ به ۳۸.۵ میلیون متر مربع در سال ۱۳۹۰ و سپس ۴۶.۶ میلیون متر مربع در سال ۱۳۹۱ رسید. نقطه اوج این دوره، سال ۱۳۹۲ بود که با ثبت ۴۸ میلیون و ۵۷۰ هزار متر مربع، بالاترین متراژ پروانههای صادره دو دهه اخیر را به نام خود ثبت کرد. اما پس از این اوجگیری تاریخی، روند نزولی آغاز شد.
در سال ۱۳۹۳ صدور پروانهها به ۲۹ میلیون متر مربع سقوط کرد و این کاهش در سالهای بعد نیز ادامه یافت؛ چنانکه متراژ پروانههای صادره در سال ۱۳۹۴ به ۱۸.۸ میلیون متر مربع و در سال ۱۳۹۵ به ۱۹.۸ میلیون متر مربع رسید. کمترین میزان این دوره نیز مربوط به سال ۱۳۹۶ با حدود ۱۵.۹ میلیون متر مربع بود.
یک علت کاهش مساحت مسکونی پروانه های ساختمانی در نیمه دهه 90 میزان رشد شدید قیمت مسکن در اوائل دهه 90 است که رکود خرید و فروش حاصل از آن در بازار به محدودشدن فعالیت سازندگان و در نتیجه تصمیم آنها به تعریف حجم کمی از پروژه های ساختمانی جدید در شهر تهران منجر شد. با کاهش تعداد پروژه ها و تعداد پروانه ها طبیعی است که مساحت کل در آمار افت می کند.
با این حال در سال 97 که بازار مسکن از جهش های سال های اولیه آن دهه فاصله می گیرد متراژ کل ساختمانی افزایش می یابد.
در سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ نیز باز هم روندی نوسانی مشاهده شد. افزایش دوباره به ۲۳ میلیون متر مربع در سال ۱۳۹۷، سپس کاهش به ۱۷ میلیون متر مربع در سال ۱۳۹۸ و در نهایت افت به ۱۴.۲ میلیون متر مربع در سال ۱۳۹۹.
ورود به دهه ۱۴۰۰ همزمان با یکی از کمترین سطوح صدور پروانه بود؛ در سال ۱۴۰۰ این رقم به ۱۱.۷ میلیون متر مربع رسید. با این حال، از سالهای بعد نشانههای رونق مجدد آشکار شد: ۱۳.۸ میلیون متر مربع در سال ۱۴۰۱، سپس جهش قابل توجه به ۲۱.۲ میلیون متر مربع در سال ۱۴۰۲ و در نهایت ثبت ۲۳.۱ میلیون متر مربع در سال ۱۴۰۳ که بالاترین رقم یک دهه اخیر به شمار میرود.
در سال ۱۴۰۴ با وجود کاهش جزئی، همچنان ۲۰.۴ میلیون متر مربع پروانه صادر شده است؛ رقمی که نشان میدهد صنعت ساختوساز تهران دوباره به ریل رشد بازگشته است، هرچند نیازمند سیاستگذاری هوشمند برای حفظ این روند است.
این فراز و فرودهای آماری بازتابی از شرایط اقتصادی، تغییرات سیاستهای ساختمانی، نرخ سرمایهگذاری و چشمانداز بازار مسکن در پایتخت است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.