خرید مسکن در تهران برای اکثریت جامعه در شرایطی که میانگین قیمت‌ها به ۲۴۰ میلیون تومان در هر متر رسیده، به یک رویا تبدیل شده است. کارشناسان معتقدند معاملات محدود کنونی نه توسط خریداران مصرفی، بلکه صرفاً با هدف جابه‌جایی دارایی انجام می‌شود. در بازاری که وام یک میلیاردی حتی بخشی از هزینه‌های خرید یک واحد کوچک را پوشش نمی‌دهد، بحران اجاره‌بها و فشار هزینه‌ها بر دوش مستأجران، چراغ معاملات مصرفی را همچنان خاموش نگه داشته است.
بورس24 : کارشناسان علت رشد قیمت مسکن در ماه‌های گذشته را اثر دلار عنوان می‌کنند و معتقدند در شرایطی که قدرت خرید از سوی متقاضیان در این بازار وجود ندارد، افزایش قیمت‌ها ناشی از انتظاراتی است که عمده آن از سمت بازار ارز روانه معاملات ملک می‌شود. در این میان، قیمت دلاری مسکن از ۱۵۰۰ دلار در سه سال گذشته به ۹۰۰ دلار در سال جاری رسیده است که نشان‌دهنده تغییرات جدی در قدرت خرید و رفتار معامله‌گران است.
چرایی افزایش قیمت‌ها و اثر دلار
برآوردهای قیمتی کارشناسان از بازار مسکن، قیمت واحدهای مسکونی را متری ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان نشان می‌دهد. این در حالی است که سال گذشته قیمت مسکن در کانال ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان قرار داشت. امسال و در نیمه اول، بازار مسکن شاهد کاهش قیمت‌ها نبود، اما سال گذشته جنگ ۱۲ روزه سبب شد قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن ۵ تا ۱۰ درصد در یک ماه کاهش یابد.
کارشناسان بازار مسکن درباره اینکه آیا کسی با این قیمت‌ها حاضر به خرید می‌شود؟ معتقدند در فضای کلی بازار، قیمت‌ها بسیار بالاتر از حداکثر قدرت خرید خیلی از مردم است؛ اما آن‌هایی که از بازار طلا پس از دو تا سه سال سرمایه‌گذاری قصد بیرون آمدن دارند، بلافاصله بازار مسکن را گزینه مناسبشان می‌دانند، چون ارزش دارایی آن‌ها در این سال‌های اخیر ۳ تا ۴ برابر شده است، در حالی که قیمت مسکن رشد کمتری داشته است.
تحلیل تغییر رفتار معامله‌گران و تبدیل دارایی‌ها
حدود سه سال پیش قیمت دلاری مسکن تا متری ۱۵۰۰ دلار هم افزایش یافته بود، اما در سال جاری این رقم حدود ۹۰۰ دلار است. این اختلاف کاهشی یعنی تقویت قدرت خرید دارایی‌های طلا و ارز در بازار معاملات مسکن. تحلیل کارشناسان از رفتار معامله‌گران در بازار مسکن حکایت از آن دارد که بخش اعظم معاملات خرید که البته خیلی محدود است، توسط کسانی صورت می‌گیرد که تبدیل دارایی انجام می‌دهند.
پیش‌بینی کارشناسان از روند آینده قیمت مسکن، حرکت در مسیری است که دیگر بازارها با شرایط کنونی، انتظارات به سمت آن خواهند رفت. پیش‌بینی‌ها از عمده بازارهای دارایی، روند افزایشی بازدهی‌ها است.
وضعیت قیمت‌ها در مناطق مختلف تهران
میزان خریدها در مناطق جنوبی شهر تاحدودی پررنگ‌تر از مناطق متوسط است و این به قیمت‌های این مناطق مربوط می‌شود. واحدهای مسکونی مناطق جنوبی در بازار مسکن تهران حدود ۱۰۰ میلیون تومان اختلاف قیمت با متوسط شهر دارند. در نقاط جنوبی‌تر مثل منطقه ۱۹ نیز این اختلاف تا ۱۳۰ و ۱۴۰ میلیون تومان می‌رود. اما در منطقه یک قیمت‌ها به متری ۷۰۰ میلیون تومان کشیده شده است.
بحران اجاره‌بها و ناتوانی تسهیلات مسکن
بازار مسکن تا زمانی که دیگر بازارهای سرمایه‌گذاری مناسب ورود افراد است و به آن‌ها بازدهی‌های مناسب می‌دهد، رونق نخواهد گرفت. همچنین چراغ معاملات مسکن وقتی روشن می‌ماند که مستأجرها بتوانند از پس قیمت‌ها بربیایند. حدود ۲۷ تا ۳۰ درصد خانواده‌ها در کشور مستأجر هستند که بین ۵۱ تا ۷۰ درصد درآمد خود را برای اجاره‌بها صرف می‌کنند. این رقم اجازه نمی‌دهد آن‌ها بتوانند پس‌اندازی داشته باشند.
وام خرید مسکن هم قدرت لازم برای پوشش هزینه‌ها را ندارد. با قیمت‌های میانگین ۲۴۰ میلیون تومانی، اگر حتی بتوان واحدی کوچک در این بازار برای خرید پیدا کرد، حداقل ۸ تا ۱۰ میلیارد تومان پول برای خرید لازم است، در حالی که مبلغ وام تنها یک میلیارد تومان است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.