صندوق زمین و ساختمان؛ یک تامین مالی مبتنی بر سرمایه است و روحیه ریسک پذیری را در جامعه تقویت می کند.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی بازار سرمایه (سنا)، مدیرعامل تامین سرمایه نوین با بیان مطلب بالا گفت: امیدوارم این شیوه تامین مالی در جامعه رواج بیشتری پیدا کند تا تنها روش تامین مالی، شیوه های مبتنی بر بدهی نباشد.
ولی نادی قمی خاطر نشان کرد: صندوق زمین و ساختمان، نهاد مالی جدیدی است که می تواند با توجه به گردش مالی بسیار بالای بخش مسکن و همچنین نیاز این بخش به تامین مالی، پیوند دهنده دو بازاری باشد که همواره از هم جدا بوده اند.
وی با اشاره به اینکه منتشر کننده یا بانی صندوق زمین و ساختمان، وجه ثابتی را تعهد نمی کند، ابراز داشت: بازار مسکن یک بازار خصوصی است و هر مالکی قیمتی را بر روی ساختمان خود اعلام می کند، به همین دلیل، صندوق ها باید شفافیت زیادی داشته باشند، چرا که به بازار سرمایه که شفافیت از ویژگی های آن است، وارد شده اند.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین، در خصوص نقش بازار سرمایه در تامین مالی پروژه های ساختمانی، از صنعت ساخت و ساز به عنوان یکی از حوزه های جذاب از نظر سرمایه گذاران و سازندگان نام برد و ادامه داد: افزایش ریسک نگهداری دارایی های مالی، پایین بودن عمق مالی کشور و مزیت های مالیاتی این حوزه، سبب گرایش بیشتر سرمایه گذاران به نگهداری املاک و مستغلات شده است.
نادی قمی با بیان اینکه صنعت ساختمان یک صنعت زیربنایی است، تصریح کرد: با رشد و رونق این صنعت، علاوه بر شرکت های ساختمانی فعال در بازار سرمایه، صنایع مرتبط با ساختمان مانند سیمان، فولاد و کاشی رشد خواهند داشت.
وی با اشاره به اینکه نظام تامین مالی صنعت ساختمان عمدتا سنتی و مبتنی بر قراردادهای مشارکتی، استقراض از بانک ها و پیش فروش بنا شده است، به نظام بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: با ورود صندوق های زمین و ساختمان، روش های مدرن تامین مالی وارد این صنعت می شود. به علاوه، می توان از روش هایی مانند عرضه اولیه سهام یک شرکت ساختمانی، انتشار اوراق مشارکت، صکوک اجاره، گواهی سپرده خاص و تشکیل صندوق های زمین و ساختمان شرایط را برای جذب سرمایه ها از طریق این بازار برای صنعت مسکن فراهم می کند.
صندوق های زمین و ساختمان در جهان
مدیرعامل تامین سرمایه نوین با اشاره به اینکه صندوق های زمین و ساختمان (Construction Funds) از جمله صندوق های پروژه محور (Project Funds) هستند، ابراز داشت: این صندوق ها با هدف جمع آوری وجوه از سرمایه گذاران و اختصاص آن به پروژه های ساختمانی (تامین هزینه های ساخت پروژه) تشکیل می شوند.
نادی قمی در خصوص کارکرد این مدل توضیح داد: در این روش، به جای استقراض و پرداخت ماهانه یا فصلی سود، اقدام به انتشار واحدهای سرمایه گذاری صندوق و تامین سرمایه مورد نیاز برای ساخت پروژه ساختمانی می شود؛ بنابراین ریسک و سود پروژه بین دارندگان واحدهای سرمایه گذاری از جمله مالک زمین و پروانه ساخت تقسیم می شود.
وی ادامه داد: در واقع پس از ساخت پروژه ساختمانی، این پروژه از طریق مزایده به بالاترین قیمت فروخته شده و عواید حاصل از فروش بین سرمایه گذاران صندوق تقسیم می شود، بدین ترتیب قدرت خرید سرمایه گذاران در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان حفظ می شود. به ویژه برای افرادی که به لحاظ توانگری مالی امکان خرید یک واحد ساختمانی را ندارند، مناسب ارزیابی می شود.
به گفته نادی؛ با تبدیل یک زمین یا پروژه ساختمانی به اوراق بهادار (واحدهای صندوق) این امکان برای مالکان پروژه فراهم می شود که در صورت نیاز، بخشی از آن را فروخته و تبدیل به نقد کنند.
وی در ادامه به مزیت های این صندوق ها اشاره کرد و گفت: در دنیا و نزدیک به پنج دهه پیش با هدف ارتباط نزدیک بازار سرمایه با بازار مسکن، صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) معرفی شدند؛ این صندوق ها که در حال حاضر در 30 کشور دنیا اجرایی شده اند با هدف خرید و فروش املاک و مستغلات، اجاره داری و گاهی اوقات تامین مالی ساخت پروژه های ساختمانی و تقسیم عواید این فعالیت ها بین سرمایه گذاران تشکیل می شوند.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین ادامه داد: در حال حاضر حجم این صندوق ها در دنیا بین 1000 تا 1300 میلیارد دلار برآورد شده و نزدیک به 20 درصد حجم معاملات مسکن توسط این صندوق ها صورت می گیرد.
وی REITها را به لحاظ ترکیب دارایی ها به سه دسته تقسیم کرد که دسته اول شامل صندوق هایی هستند که در بخش واقعی املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند؛ در دسته دوم نیز صندوق هایی قرار می گیرند که در بخش دارایی های مالی املاک و مستغلات نظیر MBSها وارد می شوند. دسته سوم هم شامل صندوق های ترکیبی است.
بازار مسکن یک بازار خصوصی است
وی با اشاره به اینکه بازار مسکن یک بازار خصوصی است، گفت: در این بازار قیمت گذاری استاندارد وجود ندارد و مالکان دو خانه کنار هم، خانه ها را با قیمت های متفاوتی به فروش می رسانند. این در حالی است که راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان فرصت مناسبی را برای تامین مالی فراهم می کند.
نادی قمی از محصولات ناهمگن و غیر شفاف آمار و معاملات به عنوان ویژگی های بازار مسکن یاد و خاطرنشان کرد: بازار سرمایه یک بازار شفاف و خلاق برای تامین مالی و معاملات ثانویه اوراق بهادار است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.