دنیای اقتصاد / مركز پژوهش‌های مجلس برای روشن شدن چراغ ساخت‌وساز در محدوده مورد نظر دولت–بافت‌فرسوده- مطالعه میدانی و كارشناسی مبسوطی درباره علت ناكامی دولت‌های گذشته در حوزه نوسازی بافتهای فرسوده انجام داده و نتایج این تحقیق را با هدف تدوین «مكمل وام جدید 50 میلیونی مسكن» منتشر كرده است.
در حال‌حاضر 11 نوع ضابطه حمایتی و تشویقی از جمله قانون و مقررات كلی مصوب مجلس، مصوبات و آیین‌نامه‌های دولتی و یكسری بسته‌های مالی و تسهیلاتی برای تحریك دو گروه ذی‌نفع در نوسازی بافت‌فرسوده شامل ساكنان بافت و سازنده‌های مسكن وجود دارد كه بخش زیادی از همین ضوابط در فاصله سال‌‌های 82 تا 92 تصویب و به اجرا درآمده است اما به رغم همه نوع پشتیبانی دولتی، بازدهی ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده چه به لحاظ تیراژ ساخت مسكن و چه به لحاظ كیفیت نوسازی محله‌های قدیمی، در جهت تحقق اهداف از پیش تعیین‌شده نبوده است. ماه گذشته هیات‌دولت در مصوبه‌ای، سقف وام ساخت صرفا در بافتهای فرسوده را به 50 میلیون تومان افزایش داد. این مصوبه در نظر دارد ساخت‌وسازهای مسكونی را در محدوده‌ای كه قیمت مسكن مناسب اقشار كم‌درآمد است، برای سازنده‌ها جذاب كند تا سرمایه‌گذاری ساختمانی و همین‌طور خرید مسكن در بافتهای فرسوده به‌صورت توام رونق بگیرد.
در این باره، تحقیقات مركز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد: در بافتهای فرسوده 7 خوان ضدنوسازی مقابل «خواسته باطنی ساكنان بافت و سازنده‌ها» قرار دارد كه پیش‌از اجرای مصوبه وام 50 میلیونی نوسازی، ابتدا باید این موانع 7گانه با همكاری مشترك دولت و شهرداری‌ها از میان برداشته شوند.
بازوی پژوهشی مجلس، پایه دیوارهایی كه مقابل نوسازی بافتهای فرسوده قرار گرفته‌‌اند را تداوم سنت «تملك زمین» و غفلت از روش «استفاده مجدد از زمین» در این محدوده می‌داند و با اشاره به تجربه موفق برخی كشورها از جمله تركیه و ژاپن تاكید می‌كند: خرید املاك فرسوده از سوی عوامل نوسازی در بافت‌های‌فرسوده كه روش تملك نام دارد، چون با نگاه هزینه- فایده انجام می‌شود، صرفا به نوسازی بناهای فرسوده و نه بافت فرسوده منتهی می‌شود و چالش‌های شهری، خدماتی و اقتصادی بافت در پروسه تملك مورد توجه قرار نمی‌گیرد. در حالی كه نوسازی با روش «استفاده مجدد از زمین» از یك‌سو منافع حاصل از نوسازی بافت‌فرسوده را به‌صورت عادلانه بین مالكان و سازنده‌ها تقسیم می‌كند و از سوی دیگر باعث تثبیت ساكنان محل و حفظ املاك شخصی برایشان می‌شود كه این دو ویژگی در نهایت مشاركت واقعی ساكنان بافت‌فرسوده و تمایل آنها به نوسازی را در پی خواهد داشت. مركز پژوهش‌های مجلس 7 دیوار ضدنوسازی در بافت‌فرسوده را به ترتیب شامل «آثار زیان‌بار 6گانه ناشی از نوسازی به روش تملك برای ساكنان و در نتیجه بی‌رغبت شدن مالكان به امر نوسازی»، «اشكالات و نواقص سه معیار اصلی در تشخیص فرسوده بودن یك محله مسكونی»، «عدم تناسب بین جمعیت و خدمات سكونتی بافت»، «نگاه اقتصادی سازنده‌ها»، «ورود بسازوبفروش‌ها به جای سازنده‌های حرفه‌ای»، «مجهز نبودن پلاك‌ها به اسناد و مساحت ثبتی» و همچنین «افزایش قیمت زمین در نتیجه تملك و خرید زمین» عنوان می‌كند.
در این گزارش، سه روش متداول در كشورها برای نوسازی بافت‌فرسوده شامل تملك زمین، نوسازی داوطلبانه و استفاده مجدد از زمین معرفی و تاكید شده است: تجربه موفق كشورها، روش سوم را مورد تایید قرار می‌دهد. این در حالی است كه در ایران فقط از روش تملك استفاده شده و به مشاركت ساكنان و مالكان قطعات و همچنین ارتقای بافت و حفظ ساكنان بومی توجهی نشده است.
تحقیقات مركز پژوهش‌ها در این باره نشان می‌دهد: متولیان بافت‌فرسوده شامل دولت و شهرداری‌ها و حتی سازنده‌ها چون در این حوزه براساس فرآیند هزینه-فایده، ساخت‌وسازها را بنا نهاده‌اند، روش تملك زمین را در اولویت خود قرار داده‌اند و این روش غفلت از سایر نیازهای بافت‌فرسوده را به همراه داشته و صرفا نوسازی بناهای فرسوده را مورد توجه داشته است.
تحقیقات میدانی مركز پژوهش‌های مجلس از مالكان املاك فرسوده درباره نتیجه نوسازی انجام شده روی قطعات‌شان، حكایت از عدم رضایت آنها دارد. در این تحقیق، افرادی كه ملك خود را برای نوسازی در اختیار عوامل ساخت قرار داده‌اند، خود را زیان‌دیده می‌دانند و معتقدند: نفع مالی پروژه نوسازی روی زمین‌شان، عاید شهرداری‌ها شده است!
در گزارش مركز پژوهش‌ها، برداشت مالكان قطعات فرسوده از ماحصل نوسازی‌های صورت‌گرفته به شرح زیر عنوان شده است:
- روند تملک تاکنون نتیجه‌ای جز متضرر شدن مردم نداشته است.
- تملک، جریان یکسویه‌ای بوده است که تمامی فواید آن عاید شهرداری می‌شود.
- تملک هرچند ممکن است در آینده دور، منجر به آبادی محل و منطقه شود، اما در قدم اول، باعث از دست دادن سرپناه مردم ضعیف می‌شود. در واقع آبادی و نوسازی نصیب عده‌ای خواهد شد که ساکنین آن مناطق نبوده‌اند.
- در تملک‌ها، حقوق عادلانه مردم نادیده گرفته می‌شود.
- از آغاز عملیات تملک تا زمان خاتمه آن و شروع عملیات عمرانی، اساسا زندگی ساکنین در ابعاد مختلف اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و... مختل می‌شود.
- همزمان با شروع تملک، خدمات شهری ازجمله خدمات عمرانی، انتظامی و... کاهش می‌یابد تا جایی که مردم مجبور شوند منازل خود را به قیمت ناچیز فروخته و از منطقه بگریزند. در این تحقیق، سه معیار شورای عالی شهرسازی برای تبدیل شدن یك محله به بافت‌فرسوده مورد اشكال قرار گرفته است. از نظر دولت، محله‌هایی كه 50درصد بلو‌ك‌های آن مساحتی كمتر از 200 مترمربع دارند و ناپایدار هستند و همچنین عرض معبر در آنها كمتر از 6 متر است، جزو بافت‌فرسوده می‌شوند.
این در حالی است كه در برخی شهرهای كوچك، محله‌های فرسوده در چنین ابعادی نمی‌گنجند؛ به این معنی كه بناهای فرسوده در آنها به لحاظ متراژ 200 متری یا خیابان‌های 6متری، شرایط مدنظر مقررات مصوب را ندارند اما با فرسودگی حداكثری مواجه هستند. چالش دیگری كه در حال‌حاضر گریبان بافتهای فرسوده را گرفته و با افزایش وام نوسازی به تنهایی قابل رفع نیست، در عدم تناسب حداقلی یا به عبارتی، ناسازگاری حداكثری بین جمعیت حاصل از نوسازی و خدمات شهری و سكونتی بافت خلاصه می‌شود. بررسی‌های مركز پژوهش‌های مجلس در این باره نشان می‌دهد: به ازای تخریب هر واحد فرسوده، 7.6 واحد مسكونی نوسازی و احداث می‌شود اما به تناسب 7 برابر شدن جمعیت در بافت نوسازی شده، سایر خدمات شهری بافت، افزایش پیدا نمی‌كند.
این بی‌تناسبی بین جمعیت و خدمات، انگیزه سكونت و سرمایه‌گذاری در بافت‌فرسوده را كاهش داده است. یافته‌های مركز پژوهش‌ها حاكی است: تمامی محدوده بافت فرسوده با كمبود شدید خدماتی نظیر فضای‌سبز، فضاهای بهداشتی و درمانی، آموزشی، فرهنگی، ورزشی و معابر روبه‌رو هستند و بخش عمده‌ای از معضلات اجتماعی این محدوده‌ها ناشی از فقدان این گونه فضاها است. مشکل دیگری كه هم‌اكنون در بافتهای فرسوده وجود دارد، وضعیت ثبتی املاك است. طبق تحقیقات مركز پژوهش‌های مجلس، حدود 90درصد قطعات موجود در بافتهای فرسوده فاقد مساحت ثبتی مشخصی هستند و در سند ملكی آنها بدون اعلام متراژ، صرفا مالكیت یك باب خانه قید شده است. این وضعیت مانع صدور پروانه ساختمانی و در نتیجه امكان‌پذیر نبودن ساخت‌وساز و نوسازی روی این پلاك‌ها خواهد شد.
مركز پژوهش‌های مجلس در گزارش خود با یادآوری مساحت كل بافتهای فرسوده كشور كه 76 هزار هكتار است و وسعت قابل‌توجهی از شهرها را در بر می‌گیرد، تاكید كرده است: در صورتی كه این محدوده‌ها به روش «استفاده مجدد از زمین»، نوسازی شوند، فضای سكونتی برای جمعیت جدید 10 سال آینده تامین خواهد شد و نیازی به افزایش سطح محدوده شهرها نخواهد بود.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.