دنیای اقتصاد / معاملات فصل پاییز در بازار مسكن، موج پنجم «كاهش قیمت» را به آپارتمان‌های شهر تهران وارد كرد.
جدیدترین آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی از ارزش ریالی مبایعه‌نامه‌هایی كه در اولین ماه از فصل پاییز در بنگاه‌های املاك شهر تهران تنظیم و صادر شده است، نشان می‌دهد: میانگین قیمت واحدهای مسكونی پایتخت در مهرماه 2.6 درصد نسبت به شهریور كاهش پیدا كرده و به مترمربعی 4 میلیون و 63 هزار تومان رسیده است.
افت قیمت مسكن در ماه مهر، پنجمین موج كاهشی از ابتدای امسال تاكنون و چهارمین نزول متوالی طی 4 ماه به حساب می‌آید كه این دو اتفاق در نوع خود یك ركورد برای بازار مسكن سال93 می‌تواند باشد. نوسان مهر در عین حال به لحاظ شیب كاهش، دومین موج بزرگ نزولی در سال جاری است.
در تهران از ابتدای تابستان، نوسان ماهانه قیمت مسكن همواره شیب منفی داشت و در سه ماه تیر و مرداد و شهریور به رغم انجام معاملات مصرفی در این فصل اصلی نقل‌وانتقال، میانگین قیمت به ترتیب با 1.1 درصد، 2 درصد و 0.6 درصد كاهش نسبت به ماه‌های قبل مواجه شد.
با این حال، ادامه روند كاهشی قیمت مسكن برای فصل پاییز چندان مورد انتظار نبود و در برآوردهای دفتر اقتصاد مسكن برای نیمه‌دوم سال، «ثبات» به عنوان گزینه اول مطرح شده بود.
اما در حال‌حاضر، بازار مسكن شاهد سرایت امواج نزولی نیمه اول سال به نیمه دوم است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: سریال 4 ماهه كاهش قیمت مسكن، تورمی را كه در ماه‌های اردیبهشت و خرداد به بازار تحمیل شد تاحدودی خنثی كرده و مترمربعی 280 هزار تومان از میانگین قیمت كاسته است.
میانگین قیمت آپارتمان‌های مسكونی در تهران طی ماه‌های اردیبهشت و خرداد امسال در مجموع با 11.8 درصد افزایش نسبت به فروردین، از سطح 3 میلیون و 890 هزار تومان به 4 میلیون و 350 هزار تومان در پایان بهار رسید اما سطح فعلی قیمت، متری 287 هزار تومان نسبت به بالاترین سطح سال جاری –خرداد- ارزان‌تر شده است.
كاهش 2.6 درصدی قیمت مسكن در مهرماه، بعد از افت 7درصدی در فروردین، دومین نزول بزرگ در سال93 محسوب می‌شود.
نگاه به افت‌وخیزهای طولانی‌مدت بازار بیانگر آن است كه سطح فعلی قیمت مسكن در تهران به نرخ‌های شهریور92 برگشته است. در شهریور پارسال، متوسط قیمت واحدهای مسكونی پایتخت به مترمربعی 4 میلیون و 89 هزار تومان رسید. با این حال چنانچه روند نزولی مسكن در ماه‌های آینده باز هم ادامه داشته باشد، لمس قیمت در سطح ابتدای امسال یعنی رفتن به زیر سطح متری 4 میلیون، بعید نخواهد بود.
براساس این گزارش، «رشد ماهانه» قیمت مسكن اگر چه طی ماه‌های اخیر همواره كاهشی بوده و برآیند نوسانات 7 ماه گذشته از سال93، بازدهی منفی 3 درصد را نسبت به ابتدای سال رقم زده است، اما قیمت‌ها در مقایسه با ماه‌های مشابه سال92 –رشد نقطه‌به‌نقطه- بین 1 تا 5.5 درصد افزایش پیدا كرده است.
میانگین قیمت در مهر امسال، 5.5 درصد نسبت به مهر پارسال افزایش یافته است. تفاوت بین رشد منفی ماهانه و رشد مثبت نقطه‌به‌نقطه ناشی از تاثیر تاخیری كاهش كوتاه‌مدت بر نوسانات بلندمدت قیمت‌ها است به طوری كه نزول ماه به ماه قیمت مسكن كه از اواسط سال گذشته شروع شد، به تدریج اثر خود را بر كاهش رشد نقطه‌به‌نقطه می‌گذارد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» میانگین قیمت مسكن در 7 ماه اول امسال معادل 4 میلیون و 158 هزار تومان شده كه در مقایسه با میانگین نیمه اول كه متری 4 میلیون و 174 هزار تومان بود، اندكی كاهش پیدا كرده است.
انتظار ثبات می‌رود
علی چگینی مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی روز گذشته با ارائه تحلیل جامعی از تحولات اخیر در بازار مسكن، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد: ثبت نرخ كاهشی جدید در قیمت مسكن در مهرماه، پاسخی از ناحیه بازار به برخی پیش‌بینی‌های غیركارشناسی در خصوص جهش قریب‌الوقوع است.
چگینی تصریح كرد: با ادامه افت قیمت مسكن در اولین ماه فصل پاییز و همچنین انقباض طبیعی معاملات در نیمه سرد سال، هیچ زمینه‌ای از فرضیه جهش یا صعود ناگهانی قیمت مسكن در بازار وجود ندارد و در بدترین شرایط احتمالی، قیمت با كمی نوسان پایین‌تر از سطح تورم عمومی، حالت ثبات را تجربه خواهد كرد.
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن افزود: در ماه‌های اخیر نرخ رشد ماهانه و رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسكن در تهران با فاصله زیادی از تورم، نوسان كرد طوری كه ارزش واقعی املاك مسكونی با «رشد منفی» مواجه شد. در این شرایط چنانچه سرعت كاهش نرخ تورم در ماه‌های آتی كند شود، احتمال می‌رود شتاب افت قیمت مسكن نیز كمتر شود اما چون زمینه افزایش وجود ندارد، وضعیت تثبیت برقرار خواهد شد.
فاصله 25درصدی نوسازها و سالخورده‌ها
دفتر اقتصاد مسكن برای اولین‌بار متوسط قیمت واحدهای مسكونی در تهران را به تفكیك سن آپارتمان‌ها محاسبه كرده است.
بر این اساس در حالی كه متوسط قیمت مسكن در كل شهر تهران شامل همه نوع آپارتمان با هر میزان سن بنا در مهرماه امسال سطح متری 4 میلیون و 63هزار تومان را ثبت كرد، میانگین قیمت واحدهای نوساز حداكثر 10درصد بالاتر از این رقم ایستاد و به حدود 4میلیون و 400 هزار تومان رسید.
در این ماه همچنین واحدهای قدیمی – بین 11 تا 20 سال عمربنا- با میانگین قیمت مترمربعی در حدود 3 میلیون و 500 هزار تومان معامله شد.
به این ترتیب متوسط ارزش آپارتمان‌های نوساز حدود 25 درصد گران‌تر از متوسط ارزش آپارتمان‌های قدیمی است یا به عبارتی فاصله متری 900 هزار تومانی بین میانگین قیمتی این دو گروه سنی در بازار مسكن وجود دارد.
این در حالی است كه بین حداكثر قیمت نوسازها و حداقل قیمت قدیمی‌ها، فاصله متری چند میلیون تومانی حاكم است.
گزارش دفتر اقتصاد مسكن از بازار آپارتمان‌های بالای 25 سال نیز نشان می‌دهد: متوسط قیمت این املاك مترمربعی حدود 4 میلیون و 400 هزار تومان است كه با توجه به ارزش زمین این واحدها، قیمت آنها با نرخ نوسازها تقریبا برابری می‌كند.
این گزارش حاكی است: در مهرماه 11 هزار و 380 فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های تهران برای خرید و فروش آپارتمان صادر شده است كه 37درصد این معاملات به نوسازها اختصاص داشته است.
علی چگینی علت گرایش متقاضیان به خرید واحدهای نوساز را فراوانی این نوع واحدها در بازار و همچنین كم‌شدن فاصله بین متوسط قیمت در كل شهر و متوسط قیمت نوسازها عنوان می‌كند. این گرایش از سال91 شروع شد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.