دنیای اقتصاد / برنامه تامین مسكن دهك‌های كم‌درآمد كه تحت عنوان «مسكن اجتماعی» مراحل آخر تصویب در وزارت راه‌وشهرسازی را پشت سر می‌گذارد، براساس پیشنهاد نویسندگان طرح جامع مسكن قرار است با رویكرد «شهرمنطقه» در سراسر كشور به اجرا گذاشته شود.
تاكنون هر آنچه از مسكن اجتماعی توسط مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی اعلام شده، صرفا یك روی این سیاست بوده و اطلاعاتی درباره جامعه مخاطبان مسكن اجتماعی– حدود 2.4 میلیون اجاره‌نشین عضو سه دهك اول- و همچنین انواع یارانه‌هایی را كه در این قالب به این افراد برای پوشش هزینه مسكن تعلق می‌گیرد، تشریح كرده است.
اما روی دیگر سیاست مسكن اجتماعی كه به نحوه مكان‌یابی و اختصاص زمین برای اجرای این طرح برمی‌گردد، هفته گذشته توسط گروه نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسكن، در اتاق فكر معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازی در قالب «چگونگی تنظیم جریان بازار زمین» مورد بحث و بررسی قرار گرفت.
فردین یزدانی و مجید غمامی– اعضای تیم تهیه طرح جامع مسكن- در جلسه‌ای كه به میزبانی معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازی با حضور استادان معماری و شهرسازی دانشگاه تهران و دانشگاه علم‌وصنعت برگزار شد، درباره مكان و محل اجرای برنامه‌‌های ساخت و تامین مسكن گروه‌های هدف دولت اعلام كردند: در دولت یازدهم با تصویب وزیر راه‌وشهرسازی، شیوه تامین و واگذاری زمین به‌عنوان اولین و مهم‌ترین ابزار مورد نیاز ساخت‌وسازهای حمایتی تغییر می‌كند و عرصه مورد نیاز برای احداث مسكن در قالب مجموعه «شهر منطقه» تامین خواهد شد.
در سیاست‌های جدید بازار زمین، قرار است محل اجرای طرحهای تامین مسكن، در محدوده «منطقه شهری» مكان‌یابی شود و از تكرار رویه‌های گذشته دولت‌ها كه در یك دوره، تامین مسكن كم‌درآمدها صرفا در داخل شهرهای اصلی دنبال می‌شد و در دوره‌‌ای، در فاصله‌ای دورتر از محدوده اصلی –شهرهای جدید- به اجرا درمی‌آمد، پرهیز شود. در شكل جدید، با عبرت از تجربه نافرجام دوره‌های گذشته، شهراصلی و شهرهای اطراف به صورت مجموعه واحد، در نظر گرفته می‌شود.
چهار دهه اشتباه سیاست‌گذاران
بررسی‌های نویسندگان طرح جامع مسكن نشان می‌دهد: در دست‌كم چهار دهه اخیر، چون هماهنگی و ارتباط معنادار بین طرحهای جامع و تفصیلی شهرها–طرحهای توسعه شهری- با طرحهای تامین مسكن تدوین شده از سوی دولت‌ها وجود نداشته، محدوده اصلی شهرها بدون ملاحظه اقتصادی گروه‌های كم‌درآمد شكل‌گرفته به این معنی كه هزینه سكونت در محدوده اصلی شهرها شامل قیمت زمین، تراكم‌فروشی و بهای مسكن عملا از توان گروه‌های كم‌درآمد فراتر رفت. نتیجه این تضاد بین «هزینه خرید یا اجاره مسكن در محدوده مصوب شهرها» و «توان مالی كم‌درآمدها» طی سال‌های اخیر به شكل مهاجرت این گروه از داخل محدوده و تمركز سكونت دهك‌های پایین جامعه در نقاط خاص بیرون از شهرهای اصلی بروز كرده و باعث گسترش پدیده «جدانشینی كم‌درآمدها» شده است كه ادامه آن، آثار اجتماعی زیادی از جمله چالش‌های فعلی در محله‌های مسكن‌مهر را می‌تواند به همراه داشته باشد.
تا پیش از دهه70، تصور دولت‌ها این بود كه كم‌درآمدها را می‌تواند در داخل محدوده اصلی شهرها ساكن كند اما جمعیت كم‌درآمدها به اطراف محدوده شهرها خزید. بعد از این دهه، سیاست تشكیل شهرهای جدید اجرا شد اما چون در این طرح‌ریزی شهری نیز، شرایط خاص كم‌درآمدها مورد لحاظ قرار نگرفت، نه تنها اقبالی برای سكونت در این مناطق به‌وجود نیامد بلكه این گروه، در بیرون محدوده شهرها، اسكان غیررسمی برای خود مهیا كردند و پدیده جدانشینی كم‌درآمدها را شكل دادند. نویسندگان طرح جامع مسكن برای مهار این پدیده، با ارائه راهكار در طرح جامع به وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد كرده‌اند، طرحهای جامع و تفصیلی شهرها را با طرحهای تامین مسكن به‌صورت هماهنگ تدوین كند و روال گذشته دولت‌ها در «خط‌كشی فیزیكی برای تعیین محدوده شهرها بدون توجه به شرایط بازار مسكن» را پایان دهد.
طرحهای جامع و تفصیلی شهرها در شورای عالی شهرسازی و معماری كشور در وزارت راه‌وشهرسازی نوشته می‌شود. طرح جامع و طرح تفصیلی یك شهر كه به طرحهای شهری مشهور است، محدوده گسترش فیزیكی شهر را تعیین می‌كند و با دیواركشی مقرراتی به دور محدوده، مكانی كه مردم باید سكونت كنند را در داخل محدوده تعیین می‌كند. طرحهای شهری وظیفه مكان‌یابی و تخصیص زمین برای اسكان جدید را برعهده دارد و برای زمینهای داخل محدوده، مقررات ساخت‌وساز وضع می‌كند. از طرفی، طرحهای ساخت و تامین مسكن برای گروه‌های خاص –كم‌درآمدها- نیز توسط همین وزارتخانه نوشته می‌شود كه در قالب آن، محل و جانمایی برای واگذاری زمینهای دولتی جهت ساخت‌وسازهای حمایتی تعیین می‌شود.
برنامه‌ریزی در داخل، اسكان در خارج
مجید غمامی در كارگاه تشریح سیاست‌های بهینه بازار زمین در طرح جامع مسكن، درباره نحوه اختصاص زمینهای دولتی به تامین مسكن گروه‌های كم‌درآمد طی سال‌های اخیر اعلام كرد: در طرحهای جامع شهری، همواره تصور بر این بوده كه جمعیت را در جایی كه دولت تصویب می‌كند، می‌توان ساكن كرد اما در طول این سال‌ها تجربه نشان داده بعد از تصویب طرحهای شهری و تعیین محدوده برای شهرها، گروه‌های كم‌درآمد چون توان تامین مسكن در داخل شهر را نداشتند ناگزیر به خارج از محدوده شهرها رو آورده‌اند و در واقعیت، جمعیت متقاضیان مسكن بدون رعایت محدوده، در نقاط مختلف اطراف و حریم شهر، سكونتگاه‌هایی غیررسمی برای خود دست و پا كردند.
غمامی با تاكید براینكه، در طول چندین سال گذشته، عملكرد كم‌درآمدها برای تامین مسكن خود به مراتب موفق‌تر از عملكرد دولت برای این گروه بوده است، گفت: در 30 سال گذشته بیش‌از 400 میلیون مترمربع زمین دولتی برای تامین مسكن گروه‌های كم‌درآمد در شهرهای جدید و دیگر نقاط واگذار شده است اما بهره‌وری این واگذاری‌ها چون با طرحهای شهری و شرایط اقشار هدف هماهنگی نداشته، پایین بوده است به طوری كه در فاصله سال‌های 57 تا 90، شهرهای جدید، بدون در نظر گرفتن ضوابط مجموعه‌شهری، در فاصله زیادی از شهر اصلی تشكیل شدند و كلا 13درصد از جمعیت سرریز و افزایش‌یافته را جذب خود كردند.
جدانشینی چطور شكل گرفت؟
غمامی همچنین افزود: تا پیش از شكل‌گیری شهرهای جدید، در تهران زمانی كه محدوده اصلی شهر در دهه40 تعیین و تصویب شد، نقاطی در پیرامون این محدوده همچون اسلامشهر، رباط‌كریم، پاكدشت، ورامین و ... وجود نداشت و این مناطق در طرح جامع شهر تهران در آن زمان دیده نشده بود اما در عمل مشاهده شد افراد ناتوان و كم‌توان كه توان تامین مسكن در داخل محدوده را نداشتند به بیرون محدوده مهاجرت كردند و مناطق سكونتی به سمت بیرون محدوده اصلی گسترش یافت. طوری كه در دهه70، در حالی كه مناطق غرب و شرق داخل محدوده اصلی تهران خالی از سكنه بود، چند میلیون نفر در بیرون محدوده، سكونتگاه‌های غیررسمی تشكیل دادند كه البته در دهه80، این سكونتگاه‌ها تبدیل به شهرستان شدند. غمامی با بیان اینكه این سكونتگاه‌های غیررسمی باعث جدایی كم‌درآمدها از شهرها و بروز پدیده جدانشینی در نقاطی خاص شد، در تشریح عوامل شكل‌دهنده پدیده «جدانشینی كم‌درآمدها» تصریح كرد: در داخل شهرها صدها هزار خانه خالی وجود دارد اما در مقابل، شاهد گریزان شدن كم‌درآمدها به اطراف تهران و تشكیل نقاط مسكونی خاص بوده‌ایم طوری كه در استان تهران، در حالی كه جمعیت شهر تهران به عنوان شهر اصلی طی سال‌های اخیر بین 2 تا 3درصد افزایش پیدا كرده، جمعیت آبادی‌های اطراف آن 20 تا 30درصد رشد یافته است.
شهرك‌سازی توسط بخش خصوصی
عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسكن گفت: در طرح جامع مسكن سعی شده برای رفع معضل جدانشینی كم‌درآمدها در اطراف شهرهای اصلی، نحوه واگذاری زمینهای دولتی برای ساخت و تامین مسكن و همچنین نحوه توسعه محدوده عرصه شهرهای فعلی به شكلی انجام شود كه مكان‌های مناسب برای ساماندهی اسكان جمعیت هدف به وجود بیاید.
همچنین فردین یزدانی مسوول طرح جامع مسكن نیز در این باره گفت: در قالب برنامه «شهرمنطقه»، شهر اصلی و نقاط جمعیتی اطراف آن به صورت یك مجموعه واحد منطقه‌شهری دیده می‌شود و دو نیاز این مجموعه شامل توسعه ظرفیت‌های جدید سكونتی و تامین مسكن گروه‌های خاص به‌صورت همزمان و منطبق با هم مورد توجه قرار می‌گیرد.
در «شهر منطقه»، ملاك عمل در تخصیص زمین و مكان‌یابی جدید سكونتی، شاخص هزینه‌های تامین مسكن كم‌درآمدها خواهد بود. برای این منظور باید انحصار دولت در زمینه احداث مجموعه شهرك‌های مسكونی و شهرهای جدید از بین برود و برای واگذاری زمینهای دولتی جهت شهرك‌سازی یا توسعه مناطقی كه بتواند در «نزدیكی شهرهای اصلی» به اسكان جمعیتی مركب از طبقات مختلف جامعه منجر شود، مقررات ویژه‌ای در نظر گرفته شود. براساس برنامه «شهرمنطقه»، شهرك‌های جدید با حداقل فاصله ممكن تا شهر اصلی و رعایت جوانب سكونتی، ایجاد می‌شود تا همچون شهرهای‌جدید فعلی، بُعد مسافت اثر منفی وارد نكند و خود در نقش عامل بازدارنده برای جذب جمعیت در این مناطق عمل نكند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.