دنیای اقتصاد / انقباضی كه طی دست‌كم یك ماه اخیر از جانب همه طرف‌های فعال در بازار مسكن، بابت تعقیب مذاكرات سیاسی در عرصه بین‌الملل، ایجاد شده بود از دیروز با مشخص شدن نتیجه مذاكرات نهایی هسته‌ای در وین ادامه‌دار شد.
بررسی‌های «دنیایاقتصاد» از پیامدهای احتمالی «مذاکرات وین» بر فعل و انفعالات بازار مسكن، حاكی است: تفاهم نهایی طرفین مذاكرات هسته‌ای در وین برای تمدید توافق موقت ژنو تا 10 تیر 94، دو نوع اثر «روانی» و «غیرمستقیم» بر رفتار شاخص‌های قیمتی و فعالان بازار مسكن خواهد گذاشت. صاحب‌نظران اقتصادی در این باره معتقدند: آثار دوگانه تمدید توافق در بازار مسكن، طی ماه‌های آینده به شكل «امن بودن كماكان معاملات مسكن از تقاضای سوداگرانه»، «پایان دادن تدریجی به تاخیر در خرید از سوی متقاضیان مصرفی» و در نهایت «ادامه ثبات در قیمت مسكن» ظاهر خواهد شد. به گزارش «دنیایاقتصاد»، برداشت‌ها و تصوراتی كه خریداران و فروشنده‌های آپارتمان و همین‌طور سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی از نشست‌های متعدد گروه 1+5 در ماه‌های اخیر داشتند، باعث شده بود واكنش آنها در بازار مسكن با نزدیك‌شدن به دور آخر مذاكرات در وین، به شكل «نخریدن و نفروختن» و همچنین «نساختن» بروز كند و در نتیجه با دوره ركود فعلی «هم‌جهت» شود. همین هماهنگی بین رفتار بازیگران بازار ملك با شرایط اقتصاد مسكن، كمك كرد تا معدل رشد قیمت مسكن در سراسر ماه‌های گذشته از سال جاری، بدون جهش و حركت غیرطبیعی، مسیر نزولی را طی كند و حتی در شروع فصل پاییز، به دلیل نبودن محرك قیمتی، میزان كاهش تشدید نیز شود. اما هم‌اكنون، با مشخص‌شدن نتیجه نشست هسته‌ای وین، دید تازه‌ای پیشروی بازار مسكن و سایر بازارهای اقتصادی قرار گرفته و گروه‌های مختلف ذی‌نفع در بازارها متناسب با تحلیل‌های جدید، نسبت به ادامه دادن رفتار ماه‌های قبل یا تغییر در آن، تصمیم خواهند گرفت.
تقویت «انتظار» ثبات قیمت
گزارش «دنیایاقتصاد» از دو اثر «روانی» و «غیرمستقیم» ناشی از واقعه وین– تمدید توافق موقت هسته‌ای تا تیر سال آینده- در بازار مسكن نشان می‌دهد: در حوزه انتظارات روانی در سمت تقاضای خرید مسكن، به علت آنكه شرایط یكسال قبل كشور در حوزه سیاسی و دیپلماسی، عملا برای حداقل دو فصل آینده، تمدید شده و دستاورد این شرایط تاكنون به نفع متقاضیان مصرفی بوده، در نتیجه جو مثبت از بابت ادامه ثبات نسبی قیمت مسكن ادامه خواهد داشت. در این فضا، انتظار این خواهد بود كه مسیر انجام معاملات مسكن حداقل تا پایان سال جاری به دور از افزایش ناگهانی قیمت‌ها، پیش رود. انتظار متقاضیان برای تكرار موج‌های نزولی كه در نیمه‌اول امسال بر قیمت مسكن گذشت، نیز می‌تواند زمینه تحركات در سمت عرضه برای افزایش قیمت را سلب كند.
سفته‌بازی ناامن‌تر شد
تحلیلگران اقتصاد مسكن درباره اثر «غیرمستقیم» نتیجه مذاكرات وین معتقدند: متغیرهای بازار مسكن برخلاف سایر بازارهایی همچون ارز، سكه و بورس، وابستگی به بازارهای جهانی ندارد؛ به طوری كه نهاده‌های اصلی ساخت مسكن شامل زمین و مصالح پرمصرف، كاملا بی‌ارتباط با واردات است. بنابراین تحولات عرصه سیاست بین‌الملل ازجمله مذاكرات هسته‌ای، تاثیر مستقیم و آنی بر رویدادهای بازار مسكن ندارد؛ اما از آنجا كه اقتصاد كشور و شاخص‌های كلان همچون نرخ ارز، تحریم‌ها، مبادلات نفتی و... همه بخش‌های اقتصادی را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و جریان حركت سرمایه بین بازارها را تنظیم می‌كند، در نتیجه بازار مسكن به‌صورت غیرمستقیم از نتیجه مذاكرات وین تاثیر می‌پذیرد. در این قالب، چون كه گزینه «شكست» تا تیرماه سال آینده، منتفی شده و طرفین مذاكرات بر تمدید دو مرحله‌ای توافق، تفاهم كرده‌اند، اقتصاد ایران در مسیر بهبود شرایط پایدار ماه‌های اخیر، رو به جلو حركت می‌كند. در این مسیر، بار دیگر امیدواری به آینده مذاكرات، مانع مراجعه سرمایه‌گذاران به بازارهای سفته‌بازی خواهد شد؛ اتفاقی كه از نیمه‌‌های سال گذشته به وجود آمد و نقدینگی‌ها را از بازارهایی همچون سكه و ارز به سمت بازارهای مولد ازجمله بورس و سرمایه‌گذاری‌های مدت‌دار هدایت كرد.
صاحب‌نظران اقتصادی تاكید می‌كنند: تاثیر غیرمستقیم توافق وین در بازار مسكن، به دورتر شدن سفته‌بازها از خریدوفروش‌های مكرر- كه در نقش تحریك قیمت عمل می‌كنند- منجر خواهد شد. در ماه‌های اخیر، پیشروی دیپلماسی ایران در حوزه سیاست بین‌الملل، ریسك سوداگری برای سفته‌بازها را در همه بازارهای اقتصادی، افزایش داد و باعث خروج این گروه از جامعه خریداران مصرفی در بازارهایی همچون مسكن شد.
اگر تمدید نمی‌شد
به گزارش «دنیایاقتصاد»، برخی كارشناسان مسكن معتقدند: هر نوع نتیجه دیگر در مذاكرات وین، می‌توانست بر روند فعلی بازار مسكن تغییر به وجود بیاورد. اگر در این حوزه، هیچ توافقی حاصل نمی‌شد و مذاكرات پایان پیدا می‌كرد یا اگر توافق نهایی به دست می‌آمد، این احتمال وجود داشت كه متناسب با تغییر اوضاع اقتصاد كلان، مدت زمانی ركود فعلی طولانی‌تر شود یا رونق زودرس در بازار مسكن شكل بگیرد؛ اما نتیجه‌ای كه از وین به دست آمده، تاحدودی هم به نفع خریداران و هم سازنده‌ها است؛ چرا كه چشم‌انداز ثبات برای دو فصل دیگر تقویت شد.
«هیجان» نخواهیم داشت
سعید اسلامی صاحبنظر اقتصاد مسكن درباره پیامدهای احتمالی تفاهم اخیر وین به «دنیایاقتصاد» گفت: بازار مسكن در كوتاه‌مدت تحت‌تاثیر تحولات سیاسی قرار نمی‌گیرد؛ به‌خصوص آنكه، دستاورد این مذاكرات، نه توافق نهایی است و نه شكست قطعی. در این شرایط، هیجانات روانی و انتظاری در بازار مسكن نخواهیم داشت. اسلامی تاكید كرد: هر چند ممكن است بخشی از تقاضای انباشته مصرفی در بازار مسكن، در پی تمدید 7 ماهه مذاكرات، تصمیم بگیرند در این فاصله وارد صحنه معاملات شوند؛ اما با توجه به دوره ركود فعلی، تغییر محسوسی چه در حجم معاملات و چه در قیمت‌ها به وجود نخواهد آمد. این كارشناس اقتصادی در عین حال تصریح كرد: با مشخص شدن چشم‌انداز كوتاه‌مدت متغیر سیاسی اثرگذار بر بازار مسكن، به نظر می‌رسد آینده این بازار بیش‌از آنكه از این متغیر تاثیر بگیرد، به تحولات درونی از جمله دو برنامه دولت برای وام ساخت و خرید، وابسته است. اسلامی در این باره گفت: تصویب پرداخت تسهیلات 50 میلیونی نوسازی و همچنین برنامه افزایش وام خرید در صورتی كه تا پیش از انتهای سال جاری، عملیاتی شود، تغییراتی را متوجه بازار خواهد كرد.
روال فعلی در بازار مسکن ادامه دارد
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن درخصوص اثرات تمدید توافق موقت ژنو تا تیرماه سال آینده بر بازار مسکن گفت: با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و همچنین تمدید زمان توافق بین ایران و گروه 1+5، هیچ‌گونه تغییر محسوسی از بابت تاثیر این مذاکرات بر پایان بخشی به رکود و تغییر الگوی قیمت در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد.
وی افزود: با این حال، اگر مذاکرات به نتیجه نهایی رسیده بود، می‌توانست اثرات مثبتی در راستای رونق‌بخشی به بازار مسکن ایجاد کند؛ اما در مقطع زمانی فعلی تا چند ماه آینده رابطه معناداری بین تغییر رویه در بازار مسکن و مذاکرات سیاسی، ایجاد نخواهد شد. یزدانی با رد هرگونه امکان افزایش قیمت در بازار مسکن طی ماه‌های آتی، خاطرنشان کرد: هرگونه تغییر در رویه فعلی بازار مسکن شامل تغییر قیمت‌ها، افزایش ساختوساز و رونق معاملات، به اوضاع داخلی اقتصاد در ماه‌های آینده بستگی دارد که به‌نظر نمی‌رسد تغییر خاصی طی این مدت در کل بازار مسکن اتفاق بیفتد.
وی تصریح کرد: با این حال، سازندگانی که به امید افزایش قیمت تاکنون اقدام به فروش واحدهای مسکونی آماده نکرده‌اند، متناسب با نیاز خود طی ماه‌های آتی، واحدهایشان را به بازار مسکن عرضه می‌کنند و در ماه‌های آتی ساخت‌و‌سازهای جدید نیز، تحت تاثیر شرایط اقتصادی و محاسبه سود و زیان برای فعالان ساختمانی، صورت می‌گیرد.
ارتباط ایجاد رونق با تمدید توافق
در همین زمینه، مشاور وزیر راه‌‌وشهرسازی با بیان اینکه چشم‌انداز توافقات هسته‌ای ایران با گروه 1+5 مثبت پیش‌بینی می‌شود و می‌تواند منجر به بهبود اوضاع اقتصادی در کشور شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: چون هنوز توافقات نهایی نشده و با توجه به تمدید مذاکرات تا تیرماه سال بعد، نمی‌توان انتظار ایجاد تغییر محسوس در اقتصاد کشور به‌ویژه در بازار مسکن را مطرح کرد. غلامرضا سلامی افزود: در حال حاضر طرفین مذاکرات، نسبت به آینده توافقات هسته‌ای خوشبین هستند که همین امر می‌تواند منجر به کمرنگ شدن سایه تحریم‌ها بر اقتصاد ایران شود؛ البته این به معنای از بین رفتن تمام تحریم‌ها نخواهد بود.
وی با اشاره به اینکه بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارها به لحاظ رتبه زمانی اثرپذیری از تحولات سیاسی آخرین بازاری است که تحت تاثیر تحریم‌ها قرار دارد، گفت: با توجه به اینکه تحریم‌ها به صورت مستقیم بر بازار مسکن اثرگذار نیست، نمی‌توان دوره‌های رکود و رونق در این بازار را تحت تاثیر این تحریم‌ها و توافق بر سر آنها دانست. سلامی ادامه داد: همواره متناسب با شرایط خاص اقتصادی در کشور، بازار مسکن دوره‌هایی از رکود را تجربه کرده است که پس از آن نیز دوره‌های رونق آغاز شده و تقریبا سیکل‌های رکود و رونق در سال‌های متوالی در این بازار رخ داده و ادامه داشته است، بنابراین در شرایط فعلی فرضیه تاثیر رفع تحریم‌ها یا کمرنگ شدن آنها نمی‌تواند در خروج بازار مسکن از رکود یا تغییر قیمت‌ها اثری داشته باشد.
رکود در نتیجه کاهش تقاضا
مشاور وزیر راه‌‌وشهرسازی رکود حاکم بر بازار ساختوساز و معاملات مسکن را نتیجه مستقیم ناتوانی مالی تقاضای مصرفی در این بازار عنوان کرد و گفت: علت اصلی عدم تمایل سازندگان به فروش واحدهای ساخته شده، نبود تقاضای موثر در بازار مسکن است.
قیمت همچنان بالا است
سلامی با تاکید بر اینکه از بابت تمدید زمان توافق هسته‌ای ایران با گروه 1+5 هیچ تاثیری در بازار مسکن طی ماه‌های آتی ایجاد نخواهد شد، اظهار کرد: ممکن است بازار مسکن در ماه‌های آینده تحت تاثیر عوامل اقتصادی دیگری، در دو پارامتر مهم قیمت و خروج از رکود، دستخوش تحولاتی شود، اما فرضیه تاثیر تمدید زمان توافق هسته‌ای، بر بازار مسکن در چشم‌انداز آتی این بازار، عملا منتفی است. وی تاکید کرد: به‌رغم کاهش نسبی قیمت‌ها و رکود حاکم بر بازار معاملات، هم‌اکنون قیمت مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ به حدی بالا است که هیچ‌گونه تغییر شرایط طی ماه‌های آتی برای این بازار پیش‌بینی نمی‌شود.
سلامی تنها راه حل ایجاد رونق در بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی را راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز و کمک‌های دولت در راستای افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها با نرخ بهره پایین‌تر به خصوص برای زوج‌های جوان و طبقات متوسط عنوان کرد.
تمدید مذاکرات، تمدید رکود مسکن
کمال اطهاری، صاحبنظر و کارشناس حوزه مسکن نیز هرگونه تغییر در شرایط فعلی بازار مسکن تحت تاثیر تمدید مذاکرات هسته‌ای ایران و گروه 1+5 را منتفی اعلام کرد. وی با تاکید بر اینکه تمدید مذاکرات هسته‌ای به معنای تمدید رکود در بازار مسکن است، به «دنیای اقتصاد» گفت: عدم ایجاد قطعیت و توافق نهایی در مذاکرات هسته‌ای، عملا هیچ تاثیر منفی و ناگهانی از بابت تغییر قیمت‌ها و خروج بازار مسکن از حالت رکود طی ماه‌های آتی نخواهد داشت. اطهاری افزود: مسلما اگر توافق‌ها نهایی شده و از روابط سیاسی ایران با جامعه جهانی تنش‌زدایی شود در بخش مسکن نیز اثرات مثبتی به لحاظ خروج از رکود و ایجاد رونق وارد می‌شود. وی ادامه داد: با این حال، این تاثیر مثبت تا زمانی که توافق نهایی حاصل شود نیازمند آماده شدن بازار مسکن از طریق تحرکات سایر بازارها و بخش‌های مولد و اقتصادی است. اطهاری اظهار امیدواری کرد: انتظار می‌رود در مقطع زمانی فعلی چارچوب‌های اصلی اقتصاد مقاومتی بتواند عملیاتی شود تا به این شیوه رونق به سایر بخش‌های اقتصادی و بازار مسکن بازگردانده شود. وی توضیح داد: بازار مسکن طی سال‌های اخیر به خاطر تزریق بیش از اندازه نقدینگی و حاکمیت رانت‌جویی، بازاری ناکارآمد شده است و درواقع مانند مردابی، سرمایه‌ها را در خود فروکشیده است که این مرداب را سایر بخش‌های اقتصادی به خصوص بخش‌های مولد می‌توانند خشک کنند.
اطهاری تاکید کرد: هر گونه تاثیر اندک روانی ناشی از تمدید مذاکرات بر بازار مسکن، کوتاه‌مدت خواهد بود؛ ضمن اینکه به‌طور کلی شرایط فعلی تا ماه‌های آینده ادامه خواهد داشت و تغییر محسوسی در خروج از رکود و قیمت‌های بازار مسکن ایجاد نخواهد شد.
تمدید مذاکرات بی‌تاثیر بر قیمت مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم با تاکید بر تداوم ثبات در بازار مسکن طی ماه‌های آتی، هرگونه تاثیر ناشی از تمدید مذاکرات هسته‌ای ایران بر بازار مسکن را منتفی اعلام کرد. حسام عقبایی تاکید کرد: تمدید مذاکرات هسته‌ای و امیدواری‌هایی که برای به نتیجه رسیدن توافق‌های ایران با گروه 1+5 وجود دارد امسال نمی‌تواند اثر محسوسی در راستای افزایش قیمت مسکن داشته باشد. وی افزود: با توجه به وضعیت فعلی و چشم‌انداز آتی بازار مسکن تا پایان سال، روند معاملات ادامه خواهد داشت ضمن اینکه به هیچ وجه پیش‌بینی افزایش قیمت را تا پایان سال 93 نداریم.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.