دنیای اقتصاد / پروژهای كه اسفند سال90 به موازات «مسكنمهر»، برای ساخت و تامین مسكن گروههای میاندرآمد ساكن «تهران»، در دولت وقت، تعریف و تصویب شد امروز بعد از 2 سال و 9 ماه به بهرهبرداری میرسد.
«مسكنویژه»؛ طرحی بود كه وزیر راهوشهرسازی دولت دهم بعد از فراغت نسبی از اقدامات پایهای و اولیه «مسكنمهر»، آن را برای اقشار جامانده از طرح قبلی در دستور كار قرار داد اما در شرایطی كه بنا شده بود حداقل 100 هزار واحدمسكونی با این نام در تهران ساخته شود، برخی مشكلات اجرایی و البته برخی مخالفتها، ظرفیت نهایی را به 2300 واحد در «تهرانسر» تقلیل داد. امروز كلید بخشی از این واحدها تحویل پیشخریداران میشود.
هماكنون با سررسیدن موعد بهرهبرداری از مسكنویژه، بررسیها نشان میدهد: بین این پروژه دولت قبلی و رویكردهای جدید در دولت فعلی، حداقل 5 تشابه كاملا محرز است طوری كه با درس از تجربههای منفی و مثبت گذشته، میتوان دو برنامه جدید «مسكناجتماعی» و «مسكنحمایتی» را در مسیر اصلاحشده «مسكنویژه» به اجرا درآورد.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، براساس پیشنهادی كه اواخر سال90 ابتدا در وزارت راهوشهرسازی، مطرح و سپس با رئیس دولت وقت، در میان گذاشته شد، مقرر شده بود در قالب «مسكنویژه»، نزدیك به 200 هزار واحد مسكونی با قیمت تمام شده حمایتی– رقمی نزدیك به قیمت مسكنمهر و فوقالعاده كمتر از قیمت مسكن در پایتخت- روی زمینهای دولتی در مناطقی از شهر تهران ساخته و به صورت نیمی «نقد» و نیمی دیگر «اقساط»، به متقاضیان «فاقد سابقه مالكیت» واگذار شود. این پیشنهاد در اسفند سال90 تبدیل به یك مصوبه در كمیسیون ماده5 شهر تهران برای اجرای فاز اول مسكنویژه به ظرفیت حدود 5 هزار واحدمسكونی در محله تهرانسر واقع در منطقه21 تهران شد. در آن زمان، تفاهم دولت و شهرداری تهران برسر برخی مقررات طرح تفصیلی از جمله تغییركاربری برخی زمینهای دولتی به «مسكونی»، مسیر صدور مجوز برای بارگذاری انبوه روی این زمینها را تسهیل كرد. هر چند در خلال كار، مقاومتهایی از طرف مدیریتشهری، سرعت اجرا را كند كرد اما در نهایت اجازه ساخت مسكنویژه از طرف شهرداری صادر شد. فروردین سال91 معاون مسكن وقت وزیر راهوشهرسازی با اعلام جزئیات برنامه دولت برای ساخت «مسكنویژه» در شهر تهران، از ایده ساخت 200 هزار واحدمسكونی ارزانقیمت برای آمادگی در برابر جهش قیمت مسكن خبر داد و چند ماه بعد كه شروع دوره رونق بازار مسكن و احتمال صعود قیمت در سال91 مشخص شد، خبر رسید كه قرار است در 4 منطقه تهرانسر، چیتگر، حكیمیه و سعادتآباد حدود 50 هزار واحد مسكنویژه احداث شود. اما آنچه در این دو سال و 9 ماه، بر مسكنویژه گذشت، در حد همان پروژه تهرانسر آن هم معادل نصف ظرفیتی كه برای این محله تعریف شده بود، خلاصه شد. ضمن اینكه، در سال91 بهعنوان سال اول رونق مسكن، متوسط قیمت آپارتمان در تهران 50درصد افزایش یافت و در سال92 نیز رشد 30درصدی را تجربه كرد.
تشابه پنجگانه
در حالحاضر، ظاهرا هیچ برنامهای در دولت برای ادامه پروژه مسكنویژه وجود ندارد؛ اما رویكردهای نهفته در دو برنامه اصلی دولت یازدهم شامل مسكن اجتماعی مختص كمدرآمدها و مسكن حمایتی مختص میاندرآمدها نشان میدهد فصول مشترك قابل تاملی بین آن پروژه و این برنامهها وجود دارد.
آنطور كه طی ماههای اخیر درباره این دو برنامه اعلام شده، وزارت راهوشهرسازی در نظر دارد با استفاده از دو مدل «پسانداز» ماهانه و سالانه متقاضیان مسكن شامل حجم كمی از پساندازهای گذشته و حجم زیادی از پساندازهای آینده، امكان و توان مالی خرید مسكن را در متقاضیان گروه هدف فراهم كند، به گونهای كه متقاضیان با پسانداز بانكی، تسهیلات بلندمدت دریافت كرده و برای حداقل 10سال، قسط پرداخت كنند. در كنار ابزار پسانداز، «پرهیز» از وابستگی برنامههای تامین مسكن به «خطاعتباری» بانكمركزی، از جمله خطوط قرمزی است كه این دولت برای خود ترسیم كرده است. همچنین اجرای مسكنحمایتی و مسكناجتماعی در داخل شهرها به جای اجرا در حاشیه شهرهای اصلی نیز رویكرد سوم برنامههای جدید است. رویكرد چهارم دولت یازدهم در حوزه تامین مسكن، فراهم شدن تدریجی شرایط خانهدار شدن برای افراد است تا از هجوم همزمان متقاضیان به بازار تسهیلات بانكی یا سایر امكانات جدید و در نتیجه وقوع التهاب قیمتی جلوگیری شود. تخصیص امكانات و تسهیلات به گروههای هدف یعنی فاقدین مسكن در طبقات میاندرآمد و كمدرآمد نیز رویكرد پنجم برنامههای در دست تصویب دولت در بخش مسكن را تشكیل میدهد. در این باره بررسیهای كارشناسی نشان میدهد همه این پنج رویكرد در پروژه «مسكنویژه»، به نوعی رعایت شده است.
در مسكنویژه، از یكسو ساختوسازها بدون كوچكترین وابستگی به تسهیلات بانكی و كاملا متكی به آورده نقدی حال و آینده متقاضیان تامین مالی شد. از سوی دیگر در داخل بافت شهر به اجرا درآمد و حالت پیشخرید در آن رعایت شد و در نهایت، بهواسطه پالایش متقاضیان بابت سابقه مالكیت، شرط تخصیص بهینه نیز اعمال شد.
كارشناسان به مسوولان توصیه میكنند، پروژه مسكنویژه را البته با برخی اصلاحات اساسی از جمله تنظیم حریم دخالت مستقیم دولت، با هدف اجرای برنامههای اصلی، مجددا در دستور كار قرار دهد.
فاز اول پروژه مسکن ویژه تهرانسر که دو سال و 9 ماه پیش برای تامین مسکن گروههای میان درآمد در تهران کلید خورد، امروز افتتاح میشود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، قرار است در فاز اول افتتاح، حدود 530 واحد به پیشخریداران مسکن ویژه تحویل شود و مابقی واحدها نیز طی سه فاز دیگر، تا پایان نیمه اول سال 94 تحویل خریداران شود.
شناسایی مزایا و معایب اجرای طرح مسکن ویژه در تهرانسر و اعمال برخی تحولات به منظور الهام بخشی برای ساخت مسکن اجتماعی که این روزها در وزارت راه و شهرسازی در حال برنامهریزی و بررسی است، پیشنهادی است که میتواند الگوی مناسبی را برای تامین مسکن گروههای هدف در داخل محدوده شهرها به خصوص شهر تهران، به دولت ارائه دهد.
تجربه استفاده از پساندازهای مردم برای تامین مسکن، تسهیل شرایط پیشخرید برای متقاضیان گروههای میان درآمدی که توان پرداخت یکجای قیمت یک واحد مسکونی را ندارند، عدم اتکا به خط اعتباری بانک مرکزی مشابه آنچه دولت برای مسکن مهر به منظور تامین مالی مورد استفاده قرار داد، در کنار ساخت مسکن با نظارت دولت در داخل شهر، مواردی است که دولت یازدهم میتواند با بررسی تمام ابعاد مثبت و منفی، آن را با رویکردهای فعلی خود برای تامین مسکن گروههای هدف، الگوبرداری و در شکل مناسبتری اجرا کند. این در حالی است که موارد گفته شده انطباق قابل توجهی با نگاه فعلی دولت برای تامین مسکن گروههای کم درآمد و میان درآمد است. هدفگذاری فعلی دولت برای ساخت مسکن اجتماعی در داخل محدوده بافتهای فرسوده شهری، تاکید بر استفاده از توان بخش خصوصی و کاهش مداخله مستقیم دولت در ساخت مسکن، اتکا به پساندازهای گروههای هدف و عدم وابستگی به تسهیلات تورمزا ناشی از تعریف خط اعتباری از سوی بانک مرکزی و افزایش ضریب دسترسی خانوارها به مسکن با تسهیل شرایط، مواردی است که در قالب طرح مسکن ویژه به نحوی، تجربه شده است.
ابعاد ریالی مسکن ویژه
از حدود 5 هزار واحد مسکن ویژه که در ابتدا برای تهرانسر برنامهریزی شده بود، در نهایت قرار شد حدود 4 هزار واحد در این محله و زمینهای اطراف فرودگاه مهرآباد ساخته شود. در ادامه، با توجه به برخی مشکلات که دولت در زمان تملک زمینهای مسکن ویژه در تهرانسر با آن مواجه شد و همچنین تغییر الگوی ساخت از بلندمرتبهسازی به ساخت مجتمعهای پنج طبقه، در نهایت مسکن ویژه تهرانسر با تیراژ حدود 2300 واحد برای ساخت نهایی شد و زمینها برای شروع عملیات پروژه، در اختیار پیمانکاران منتخب دولت قرار گرفت. عملیات اجرایی پروژه مسکن تهرانسر از مهرماه 91 با سه پیمانکار انبوهساز آغاز شد که در ادامه با اضافه شدن یک پیمانکار دیگر به همراه یک شرکت آمادهساز و یک شرکت مشاور، ادامه پیدا کرد. همزمان با آغاز عملیات اجرایی، ثبتنام متقاضیان پیش خرید مسکن ویژه تهرانسر نیز از مهرماه 91 آغاز شد. مسعود فیاضآذر، از سازندگان مسکن ویژه تهرانسر که از ابتدا تا انتها در این پروژه حضور داشته است، یک روز قبل از افتتاح فاز اول این پروژه، به «دنیای اقتصاد» گفت: هر واحد مسکن ویژه با متوسط متراژ مفید 105 مترمربع و متراژ غیر مفید 150 مترمربع، در آخرین برآورد قیمتی حدود 300 میلیون تومان برای خریداران تمام میشود که از این میزان تاکنون، متقاضیان 80 میلیون تومان در قالب چهار قسط 20 میلیون تومانی از زمان ثبتنام پرداخت کردهاند و 45 میلیون تومان دیگر نیز در زمان تحویل کلید واحد باید پرداخت کنند. مابقی قیمت تمام شده در قالب اقساط 10 یا 15 ساله از سوی آنها پرداخت میشود که در این صورت اقساط ماهانه آن بین یک تا 4/1 میلیون تعیین خواهد شد. وی با بیان اینکه این رقم در ازای کل عملیات ساخت یک واحد مسکونی اعم از هزینه زمین و آمادهسازی آن، اخذ مجوزها و پرداخت عوارض، تامین انشعابات و هزینههای مربوط به تامین مصالح و ساخت واحد مسکونی تعیین شده است، خاطرنشان کرد: قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی ویژه تهرانسر در ساختمانهای با اسکلت بتنی بدون احتساب قیمت زمین برای سازندگان 680 هزار تومان و در اسکلت فلزی 780 هزار تومان است اما با احتساب قیمت زمین دولتی، قیمت تمام شده به متری حدود 3 میلیون تومان رسید. فیاضآذر با بیان اینکه مسکن ویژه تهرانسر تنها در یک مرحله متناسب با افزایش هزینه ساخت برای پیمانکار مشمول تعدیل قیمت شد، تصریح کرد: قیمت اولیه ساخت مسکن ویژه تهرانسر مترمربعی 370 هزار تومان تعیین شد که پس از مدتی با لحاظ اضافه شدن برخی اقلام ساختمانی مانند آسانسور، کولر و پکیج این رقم به 520 هزار تومان و در نهایت تحت تاثیر تورم، افزایش هزینههای ساخت و اضافه شدن چند مورد دیگر تجهیزات ساختمانی به پروژه، قیمت به 680 هزار تومان رسید. به گفته وی از این مراحل، تنها یک مرحله تعدیل برای پیمانکاران صورت گرفته و مابقی به دنبال افزایش آیتمها و تجهیزات ساختمانی بوده است، این در حالی است که مسکن مهر در سه مرحله مشمول تعدیل قیمت برای پیمانکاران شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم اکنون قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در منطقه تهرانسر حدودا بین 3.5 تا 4.5 میلیون تومان است که هر واحد مسکن ویژه برای خریداران تقریبا مترمربعی 3 میلیون تومان تمام شده است. این در حالی است که این واحدها با تراکم کمتر و در فضای مشاع بیشتر احداث شده و هر مجتمع مسکونی دارای دو حیاط شمالی و جنوبی و برخلاف مسکن مهر همه واحدها برخوردار از پارکینگ و انباری مسقف هستند.
سه حسن ویژه برای مسکن ویژه
فیاضآذر با اشاره به مزیتهای قابل توجه مسکن ویژه تهرانسر در مقایسه با مسکن مهر به «دنیای اقتصاد» گفت: این دو طرح به هیچوجه قابل مقایسه با یکدیگر نیستند و مسکن ویژه حتی به مراتب از بسیاری از پروژههای شخصیساز در تهران باکیفیتتر است. وی ادامه داد: مسکن ویژه تهرانسر دارای سه مزیت عمده از قبیل ویژگیهای فیزیکی و کیفیت بالای ساخت واحدها، شرایط مالی خرید و آیتمهای تکمیلی است که این سه ویژگی آنچنان در مسکن مهر وجود ندارد. فیاض آذر توضیح داد: علاوه بر اینکه هم اکنون هرمترمربع واحد مسکن ویژه در تهرانسر در مقایسه با یک واحد نوساز در همان منطقه، حداقل یک میلیون تومان ارزانتر برای خریداران تمام شده است، در هیچ پروژه پیشفروشی در بازار مسکن، شرایطی که به لحاظ پرداخت در مسکن ویژه تعریف شده عملا وجود ندارد. به این معنی که در همه پروژههای پیشفروشی، کل قیمت در لحظه تحویل کلید واحد به پیشخریدار باید از طرف وی تسویه شود اما در مسکن ویژه حدود نیمی از بهای آپارتمان در اقساط بلندمدت دریافت میشود. وی افزود: در کنار آن، کیفیت بالای ساخت پروژه تهرانسر در حال حاضر قابل رقابت با پروژههای با کیفیت در نقاط مرغوب شهر تهران است.
این مطلب را با دیگران به اشتراک بگذارید :
شما هم نظر دهید
برای ارائه نظر خود وارد حساب کاربری خود شوید
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.