رشد معاملات مسكن شاید از تابستان

با گذشت یك ماه از شروع سال ٩٥، در حالی كه پیش بینی شده بود معاملات مسكن در ابتدای سال جدید از لاك ركودی دو سال گذشته خود خارج می شود، اما هنوز شرایط تغییر و تحول در بازار ملك مشاهده نمی شود. در دو هفته اخیر تعداد متقاضیان خرید و همینطور فروشنده ها در بنگاه های مسكن نسبت به نیمه دوم سال گذشته افزایش پیدا نكرد و این به منزله حفظ وضعیت سال گذشته طی اولین ماه سال جاری است. در عین حال واسطه های بازار اظهار امیدواری می كنند، معاملات مسكن از تابستان یعنی یك فصل آینده رونق پیدا كند.

بررسی ها و تحقیقات میدانی در بازار مسکن نشان می دهد، فعالان این بازار به رونق معاملات مسکن در سال جاری خوشبین هستند . یکی از مشاوران املاک تهران دراین باره معتقد است: با گذشت حدود بیش از دو هفته از آغاز سال هنوز درمعاملات خرید و فروش مسکن رونقی دیده نمی شود اما بازار رهن و اجاره تا حدودی رونق گرفته است .

به گفته این مشاور املاک بازار مسکن به ثباتی از قیمت ها رسیده است و نمی توان در سال ۹۵ انتظار جهش و افزایش قیمت ها را داشت و شاید در برخی مناطق حتی شاهد کاهش قیمت برای فروش رفتن ملک را شاهد باشیم اما از نظر انجام تعداد معاملات با توجه به کاهش تورم و تسهیلات خریدی که از سوی دولت در نظر گرفته شده است می توان انتظار داشت که در این بخش با رونق روبرو باشیم . سال گذشته متوسط قیمت مسكن در تهران حدود یك درصد نسبت به یكسال ٩٣ كاهش پیدا كرد. اما میانگین قیمت در اسفند ماه ٨ درصد نسبت به بهمن ماه افزایش یافت. گروه دیگری از شاوران املاک در مناطق پرمعامله بازار مسكن شهر تهران همچون مناطق ٤ و ٥ بر این باور هستند كه این بازار در سال ۹۵ همچون سال‌های گذشته باز هم در رکود باقی خواهد ماند و تغییری در آن صورت نخواهد گرفت، البته با توجه به اینکه بسیاری توان خرید خانه را ندارند درنتیجه بازار رهن و اجاره واحد های مسكونی همچنان از رونق برخوردار است و هم اکنون اگر چه در شرایط حاضر اجاره‌بهای مسکن تغییری نکرده است اما تا دو ماه دیگر به رسم هر سال حدود ۱۰ تا ١٢ درصد افزایش اجاره‌بهای مسکن را خواهیم داشت.
سال گذشته اجاره بهای مسكن در تهران حدود ١١ درصد افزایش یافت. درباره بازار اجاره امسال مشاوران املاك معتقدند: اجاره بهای مسكن به اندازه نرخ تورم عمومی افزایش پیدا می كند.

در این باره رییس اتحادیه مشاوران املاك تهران نیز تاكید می كند: بازار اجاره در سال جاری متعادل خواهد بود و اجاره بها با موج صعودی روبرو نخواهد شد بلكه انتظار می رود اجاره نشین ها در تابستان امسال شرایط بهتر از سال قبل را تجربه كنند. بررسی های میدانی از وضعیت بازار مسكن نشان می دهد: برخی سازنده ها و بخصوص بساز و بفروش ها، نقدینگی خود را در بانك ها سپرده گذاری كرده اند و در نتیجه به رغم افزایش سقف تسهیلات ساخت مسكن، انگیزه كافی برای خارج ساختن منابع خود از بانك ها و تعریف پروژه های جدید ساختمانی ندارند. برخی از مشاوران املاک سطح شهر تهران درباره بازار ساخت و ساز كه منشا رونق می تواند محسوب شود، با اشاره به اینکه عوامل متعددی موجب کاهش ساخت و ساز در سطح شهر شده است، اعلام كردند: علاوه بر نبود تقاضا برای خرید مسکن و بالا بودن نرخ سود بانکی که باعث شده سازنده‌ها رغبتی برای ساخت و ساز از خود نشان ندهند، باید به برخی هزینه های سربار و اضافه كننده قیمت تمام شده ساخت از سوی شهرداری و اداره مالیات هم اشاره کرد که سبب بازدارندگی به انجام سرمایه گذاری های جدید ساختمانی از سوی سازنده‌ها شده و جلوی ورود سرمایه های مولد به عرصه ساخت و ساز را گرفته است. كارشناسان حوزه اقتصاد مسكن با یك تحلیل هم جهت با آنچه مشاوران املاك از داخل بازار روایت می كنند، معتقدند: در واقع وضعیت قیمت مسكن با آغاز دوره رونق به گونه‌ای است كه پیش‌بینی می‌شود، افزایش ملایم قیمت‌ها همزمان با شروع دوره رونق را شاهد باشیم البته این افزایش جهش گونه نخواهد بود و حداكثر در حد تورم عمومی است. بر مبنای شواهد ذكر شده به احتمال زیاد نقطه شروع شیب مثبت ساخت و ساز و همینطور معاملات خرید و فروش واحد مسكونی در تهران و شهرهای بزرگ از نیمه اول سال ۹۵ خواهد بود و در این میان كاهش غیر دستوری نرخ سود بانكی می‌تواند محرك مناسبی برای افزایش سرمایه‌گذاری و تسریع رونق در بازار مسكن و ساخت‌وساز باشد هر چند نرخ دو درصدی كاهش یافته به شكل دستوری طی دو ماه اخیر به تنهایی كافی نبوده و این اثرگذاری زمانی محسوس‌تر است كه نرخ سود باز هم به‌طور موثر و متناسب با كاهش تورم در كشور كاهش یابد.

در مورد میزان نوسان قیمت مسكن و ساختمان در سال جاری، هم می‌توان گفت به هیچ وجه بازار مسكن و ساختمان در سال ۹۵ جهش قیمتی نخواهد داشت و همان‌طور كه گفته شد با رد احتمال جهش، میزان افزایش قیمت از تورم عمومی فراتر نخواهد رفت. به هر حال افزایش سقف تسهیلات خرید مسكن به‌عنوان یكی از سیاست‌های اساسی وزارت راه و شهرسازی در راستای افزایش قدرت خرید متقاضیان كه در اواخر اسفندماه با موافقت بانك مركزی و مصوبه شورای پول و اعتبار به تصویب رسید كمك بسیار موثری جهت خانه دار شدن و تبدیل تقاضای موجود در بازار مسكن به تقاضای موثر است. ضمن آنكه اخیرا سقف وام ساخت مسكن نیز به ١٣٠ میلیون تومان در تهران و ٦ كلان شهر دیگر و ١١٠ میلیون تومان در شهرهای بزرگ و ٩٠ میلیون تومان در شهرهای كوچك افزایش پیدا كرد كه این اتفاق باعث خواهد شد ساخت و ساز از سمت سرمایه گذاران تحریك شود. تسهیلات جدید بصورت بدون سپرده پرداخت خواهد شد. پیش تر سقف تسهیلات خرید مسكن بین ٣٠ تا ٥٠ میلیون تومان متغیر بود اما حالا میزان این نوع تسهیلات مسكن، دو برابر شده است.

این تسهیلات ساخت مسكن با نرخ سود ٢٢ درصد محاسبه خواهد شد و این موضوع با واكنش و موضع گیری سازنده ها روبرو شده است. سازنده های مسكن با اشاره به تداوم ركود در معاملات خرید مسكن از یك سو و هزینه بر بودن بازگشت دوباره به صحنه ساخت و ساز بعد از دو سال تعطیلی یا نیمه تعطیلی كارگاه های ساختمانی، خواستار پرداخت تسهیلات ساخت با نرخ سود كمتر شده اند.