بازار مسکن رونق گرفته است؟

امیرحسین راسخی نژاد - بورس24 : بانک مرکزی در تازه ترین گزارشی که درباره تحولات معاملات مسکن در شهر تهران منتشر کرده، میزان فروش آپارتمان در این شهر را 7800 واحد عنوان کرده است که در مقایسه با مرداد سال گذشته (مدت مشابه) رشد 42 درصدی از خود نشان می دهد.

برخی از کارشناسان در تحلیل فروش آپارتمان به این حجم در بازار مسکن تهران، این وضعیت را نشانه ای از رونق معاملات ملک عنوان می کنند.

شواهد دیگری که این کارشناسان به آن استناد می کنند اوضاع معاملات خرید و فروش مسکن در ماه تیر است که طبق اعلام بانک مرکزی در آن ماه نیز بالای 10 هزار دستگاه آپارتمان در تهران فروش رفت.

اما آیا بازار معاملات خرید و فروش مسکن واقعاً رونق گرفته است؟

به نظر می رسد اینطور نیست چرا که شرایط قیمت ها و بضاعت خانوارهای نیازمند صاحب خانه شدن به قدری با هم در تضاد است که نمی توان به این بازار کنونی واژه رونق معاملات خرید اتلاق کرد.

میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 6 برابر میزان حقوق ماهانه کارمندان است. همین فاصله نجومی کفایت می کند که خیلی از بی خانمان ها که بخش اصلی تقاضای مسکن را شکل می دهند نتوانند صاحب خانه شوند.

از طرفی مبلغ وام مسکن نیز حدود 12 مترمربع از هزینه خرید خانه را برای افراد پوشش می دهد.

بنابراین متقاضیان صاحب مسکن شدن حتی با وام هم قادر به خرید خانه نیستند.

این دوگانگی در سال های اخیر مانع از آن شد که متقاضیان برای صاحب خانه شدن وارد بازار معاملات خرید شوند و به همین خاطر است که رکود سنگینی بر بازار معاملات ملک حاکم شده است.

در چنین فضایی پس چرا میزان معاملات مسکن رشد کرده و به 7 هزار یا 10 هزار واحد مسکونی در ماه رسیده است؟

کارشناسان اقتصادی که با دید کامل تر تحولات بازار مسکن و گزارش های دوره ای قیمت خانه را واکاوی می کنند، معتقدند پول ها از بازارهای رقیب به سمت بازار مسکن گسیل شده است. در ماه های گذشته سرمایه گذاران بازارهای مختلف که با کاهش نرخ بازدهی روبرو شدند، بازار مسکن را برای مقصد جدید سرمایه گذاری خود ترجیح دادند. این انتخاب باعث شده معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران ظاهری شبیه رونق به خود بگیرد و میزان خریدها افزایش یابد.

بنابراین اگر بازارهای موازی بازار معاملات مسکن وضعیتی مثل سال های 97 تا 99 را داشت، جریان پول به سمت بازار مسکن سرازیر نمی شد.

در سال های اخیر میزان رشد قیمت مسکن از بقیه بازارها در عمده سال ها کمتر بود در نتیجه در شرایط رشد شدید تورم در این سال ها، سرمایه گذاران سراغ بازارهای سهام و ارز و سکه رفتند. حتی در دوره ای در همین سه چهار سال گذشته گروهی از افراد اقدام به سرمایه گذاری در بازار خودروهای صفر کیلومتر داخلی کردند.

اما گزارش جدید بانک مرکزی از تحولات معاملات مسکن شهر تهران بیانگر جابجایی نقدینگی از بازارهای موازی مسکن به سمت این بازار است.

خریداران این روزهای خانه ها در شهرهای مختلف کشور کسانی هستند که به قصد سرمایه گذاری وارد می شوند. بخشی از آنها بعد از خرید، واحد مسکونی را برای اجاره داری مصرف می کنند و بخشی هم به شکل خانه خالی.

اخیراً یکی از اعضای شورای شهر تهران از خالی بودن حداقل 300 هزار واحد مسکونی در شهر تهران خبر داد که رقمی برابر با 10 درصد میزان کل واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران است.

همین آمار عضو شورای شهر شاهد دیگری از این است که بازار خرید و فروش مسکن رونقی از جنس رونق خرید مصرف کننده نگرفته است بلکه خریدارانی در این بازار حاضر هستند که وجودشان پایدار نیست و بسته به شرایط اقتصادی و سیاسی می تواند نوسان شدید پیدا کند.