اما و اگرهای میانگین قیمت مسکن

بورس24 : پایان سال گذشته قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به بالای 81 میلیون تومان در مترمربع رسید که با توجه به رشد سالانه آن در 1402 رقم قابل تاملی است.

در 1402 قیمت مسکن 65 درصد نسبت به 1401 افزایش یافت که این نرخ دو برابر نرخ رشد سال 1401 بوده است.

اما آیا این رشد قیمتی طبیعی بوده است آن هم در شرایطی که خریداران مصرف کننده در سال گذشته توان کافی برای خرید خانه را نداشتند و خیلی از آنها مستاجری کردند؟

کارشناسان اقتصادی در پاسخ به این پرسش سراغ حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق 22 گانه شهر تهران رفته اند تا کم و کیف رشد قیمت مسکن را آنالیز کنند.

آنها معتقدند رشد قیمت مسکن در سالی که گذشته طبیعی نبود به دو علت.

علت اول آن است که آپارتمان هایی که در مناطق 1 و 2 شهر تهران در اسفند سال گذشته فروش رفت به لحاظ تعداد واحد مسکونی حداقل 3 برابر معاملات خرید آپارتمان در مناطق پایین شهر تهران بوده است.

در اسفند پارسال در مناطق 16 و 17 و 18 میانگین 110 واحد مسکونی در هر منطقه بین خریدار و فروشنده معامله شد. در مناطق 19 و 20 نیز میزان فروش آپارتمان 50 واحد در هر منطقه گزارش شده است.

این در حالی است که در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران برای ماه اسفند، میزان فروش واحد مسکونی در منطقه یک به میزان 300 واحد مسکونی و در منطقه 2 نیز 600 واحد اعلام شده است.

این اختلاف شدید بین معاملات مسکن صورت گرفته بین مناطق بالا و پایین شهر اثر مستقیم روی سطح میانگین قیمت مسکن شهر تهران می گذارد.

به ویژه آنکه قیمت مسکن آپارتمان های فروخته شده در دو منطقه اول شهر تهران (به ترتیب 150 میلیون تومان در مترمربع برای یک و 122 میلیون تومان برای دو)‌، حداقل 1.5 برابر سطح قیمت آپارتمان های مناطق جنوبی شهر است.

بنابراین فروش بیشتر آپارتمان با قیمت بالاتر در شمال شهر نسبت به جنوب شهر باعث اثرگذاری تورمی روی قیمت مسکن میانگین شهر تهران گذاشته است.

در مناطق 15 تا 20 شهر تهران در همین پایان سال گذشته متوسط قیمت واحدهای مسکونی فروخته شده رقمی برابر با 43 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود.

این رقم نصف قیمت میانگین شهر تهران است.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند در این رکود سنگین نباید قیمت میانگین بازار معاملات مسکن ملاک بررسی تحلیل ها و تشخیص ها قرار بگیرد بلکه برای هر منطقه از شهر باید جداگانه اوضاع سنجیده شود.

در فروردین امسال با توجه به اینکه بانک مرکزی هنوز گزارش معاملات مسکن شهر تهران را منتشر نکرده است، مشخص نیست آیا معاملات خرید و فروش انجام شده همراه با صعود قیمت ها بوده است یا خیر.

اما برخی از مشاوران املاک گفته اند در مناطقی که فعالیت داشته اند مالکان قیمت های مدنظرشان را نسبت به سال گذشته 3 تا 5 درصد افزایش دادند.