دنیای اقتصاد / آمارهای رسمی از آخرین وضعیت بازار مسكن، موقعیت كنونی اجاره‌نشین‌ها را در مقایسه با متقاضیان خرید، بهتر توصیف می‌كند و نشان می‌دهد طی 5 ماه اخیر، «شتاب ریزش» در اجارهبها دو برابر بیشتر از قیمت مسكن بوده است.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسكن حاكی است میانگین اجارهبها در شهر تهران به‌واسطه 5 ماه نزول متوالی، در دی‌ماه حدود 5 درصد نسبت به نیمه تابستان –مرداد- كاهش پیدا كرده و هم‌اكنون بهای اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان معادل 20 هزار و 600 تومان شده است.
تغییرات ماهانه هزینه اجاره‌نشینی در شهر تهران طی نیمه اول امسال، با شیب خیلی جزئی، حالت صعودی داشت طوری كه در فاصله ابتدای سال تا پایان مرداد، ماهانه بین 0.5 تا حداكثر 7 درصد و متوسط 3 درصد افزایش پیدا كرد اما در 5 ماه منتهی به پایان دی، با برقراری حالت «انجماد» در اجارهبها، بازار یكدست منفی شد و نرخ‌ها ماه به ماه بین 0.4 تا 2.3 درصد و متوسط 1.1 درصد كاهش یافت. هم‌اكنون میانگین اجاره‌بهای واحدمسكونی در شهر تهران نزدیك به 5 درصد نسبت به نیمه تابستان امسال كاهش یافته درحالی‌كه قیمت مسكن در این فاصله، حدود 2.4 درصد افت كرده است. به این ترتیب، شیب منفی اجارهبها تندتر از قیمت شده و دامنه زمانی آن نیز رو به افزایش است.
اوضاع بازار اجاره نه‌تنها نسبت به ماه‌های ابتدایی سال93 كه در مقایسه با سال گذشته نیز شرایط مناسب‌تری به خود گرفته است. در حال‌حاضر از یكسو، فرمول «رهن متری یك میلیون» كه سال‌های 91 و 92، در اجاره‌نامه‌ها باب شده بود، تقریبا منسوخ شده و به جز در یكی دو منطقه شمال تهران، در سایر نقاط، مبلغ رهن براساس مترمربعی حداكثر 900 هزار تومان محاسبه می‌شود. از سوی دیگر، «تورم نقطه‌ای» اجارهبها كه روند تغییرات یكساله و بلندمدت هزینه اجاره‌نشینی را منعكس می‌كند، تقریبا حالت ثابت پیدا كرده است. نرخ تغییرات اجارهبها طی چند ماه اخیر در مقایسه با ماه‌های مشابه سال گذشته، همواره بین 11 تا 13 درصد در نوسان بوده است. این در حالی است كه سال گذشته، این شاخص یعنی تورم نقطه‌ای اجارهبها بین 16 تا 25 درصد متغیر بود. ماه گذشته، متوسط اجاره ماهانه –با احتساب مبلغ رهن- در شهر تهران به مترمربعی 20 هزار و 600 تومان رسید كه یك درصد نسبت به آذر كاهش پیدا كرد. با این حال، هنوز سطح اجارهبها در مقایسه با ماه مشابه سال92، بالاتر است و این فاصله در دی ماه به 11.3 درصد رسید.
در صورتی كه نقطه انجماد اجارهبها از منفی یك در ماه گذشته، باز هم پایین‌تر برود، ظرف حداكثر بهار سال آینده، تورم نقطه‌ای می‌تواند به مرز صفر برسد. همچنین چنانچه نقطه انجماد كنونی، در سه ماه پیش‌رو، دوام پیدا كند و نقل‌وانتقالات شب عید در بازار مسكن، شیب منفی كنونی اجارهبها را تغییر ندهد، متوسط بهای اجاره در فروردین94 به متری 19 هزار و 600 تومان می‌رسد و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره در اولین ماه سال آینده صفر خواهد شد. پارسال، تورم نقطه‌ای اجارهبها از بالای 25 درصد در ابتدای سال به 9 درصد در اسفند رسید اما بعد از آن، 2 تا 3 درصد افزایش یافت.
در حال حاضر، اگر چه ارقامی كه در اجاره‌نامه‌های سال93 قید می‌شود نسبت به پارسال، حداقل 10 درصد بیشتر است اما هزینه واقعی اجاره‌نشین‌ها در قیاس با رشد هزینه سایر كالاها و خدمات موجود در سبد مصرفی خانوار –نرخ تورم- حدود 12 درصد كاهش پیدا كرده است.
مقایسه تهران با ایران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طبق آخرین اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسكن كه توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن استخراج می‌شود، متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسكونی در شهر تهران طی 10 ماه اول امسال به سطح 20 هزار و 800 تومان رسید كه 8.9 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. این در حالی است كه طبق گزارش بانك‌مركزی، شاخص اجاره‌بهای مسكن در كل كشور طی 9 ماه اول امسال 16 درصد نسبت به 9ماه اول سال92 رشد كرده است. همچنین متوسط اجارهبها در تهران در پاییز امسال رقمی معادل 11.8 درصد نسبت به پاییز پارسال افزایش یافت اما شاخص كشوری اجارهبها در این مدت 14.8 درصد رشد از خود نشان داد. به این ترتیب، هم‌اكنون سطح تورم اسمی اجارهبها در تهران حتی از سایر شهرهای بزرگ و متوسط كشور نیز پایین‌تر است.
وضعیت 22منطقه
در دی ماه امسال 9 هزار و 255 فقره اجارهنامه در بنگاه‌های املاك شهر تهران برای نقل و انتقالات جدید مستاجرها تنظیم شد كه این حجم معاملات اجاره حدود 2 درصد نسبت به آذر ماه افزایش پیدا كرده است. با این حال، حجم معاملات اجاره در دی‌ماه نسبت به بیشترین معاملات ماهانه سال93 كه در تیرماه و به اندازه 14 هزار و 600 فقره رقم خورد، 37 درصد كمتر شده است. بازار اجاره مسكن در تهران طی نیمه دوم امسال ماهانه به‌طور متوسط حدود 9 هزار فقره معامله به خود دیده است. كارشناسان این میزان انقباض معاملاتی را در انجماد اجارهبها موثر می‌دانند اما از آنجا كه كاهش نقل‌وانتقالات معمولا همه ساله در نیمه دوم اتفاق می‌افتد، باید عامل دیگری را برای نزول ممتد بهای اجاره در 5 ماه اخیر مطرح كرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بخشی از عرضه مازاد آپارتمان‌های نوساز در سال جاری، به دلیل فراهم نبودن شرایط فروش، به اجبار روانه بازار اجاره شد. با افزایش نسبی آپارتمان اجاره‌ای كه عمدتا نوساز هستند، امكان تداوم افزایش اجارهبها از بازار گرفته شد. در حال حاضر، از بین مناطق تهران، رتبه گران‌ترین بازار اجاره به منطقه یك اختصاص دارد. در منطقه یك، متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع واحدمسكونی در دی ماه به 33 هزار و 500 تومان یعنی 1.6 برابر میانگین 22منطقه رسید. اجارهبها در منطقه یك 8 درصد نسبت به آذرماه افزایش پیدا كرده است. منطقه19 نیز ارزان‌ترین جای بازار اجاره در تهران به حساب می‌آید طوری‌كه هم‌اكنون متوسط اجارهبها در این منطقه 8 هزار و 800 تومان یعنی كمتر از نصف میانگین رقم كل پایتخت است. در دی ماه امسال، پرترافیك‌ترین مناطق به لحاظ بیشترین حجم معاملات اجاره، به ترتیب منطقه 5 با 1374 فقره و منطقه 2 با 1044 فقره معامله بوده‌اند. در سایر مناطق، بین 120 تا حداكثر 800 فقره اجارهنامه منعقد شده است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.