دنیای اقتصاد / برخی صاحب‌نظران نسبت به «راكد بودن بازار مسكن» دچار تردید شده‌اند و با این تصور كه بازار ملك طی چند ماه اخیر تغییر فاز پیدا كرده و از ركود بیرون آمده است، اوضاع كنونی را «رونق» عنوان می‌كنند.
این «برداشت» در شروع سال جدید كه احتمالا با تكیه بر گزارش واپسین روز كاری سال93 بانك مركزی شكل گرفته، چون شرایط فعلی بازار مسكن را «طبیعی» می‌داند، اگر «اصلاح» نشود، می‌تواند در مسیر اصلی‌ترین برنامه وزارت راه‌وشهرسازی برای احیای مسكن و رفع عوارض سكته سال گذشته بازار، دست‌انداز ایجاد كند و باز هم زمان تصویب و اجرای آن را عقب بیندازد.
بانك مركزی 27 اسفند پارسال با انتشار گزارشی از تحولات بازار مسكن شهر تهران، ارقام دو شاخص مربوط به «حجم معاملات خرید آپارتمان» و «متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسكونی» در مدت 11 ماه اول سال 93 را ملاك ارزیابی وضعیت بازار قرار داد و در جمع‌بندی این گزارش اعلام كرد: رشد قابل ملاحظه 5/ 50 درصدی معاملات مسكن در كنار افزایش 7/ 5 درصدی قیمت، حاكی از شرایط «رونق غیرتورمی معاملات مسكن» است.
هر چند بانك‌مركزی در این گزارش، محل رونق را صرفا حوزه خرید و فروش بازار مسكن عنوان كرده اما نه‌تنها استناد به فقط همین دو شاخص برای تحلیل این حوزه، كفایت نمی‌كند كه برای بررسی وضعیت مجموعه بازار مسكن شامل معاملات و ساختوساز، به اطلاعات آماری بلندمدت و كامل‌تری نیاز است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، كارشناسان اقتصاد مسكن برای تجزیه و تحلیل كامل این بخش به لحاظ قرار داشتن بازار در حالت ركود یا رونق، معمولا نوسانات 4 مولفه شامل «میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختوساز كل كشور»، «تیراژ آپارتمان‌سازی در شهر تهران»، «حجم كل معاملات خرید و اجاره» و همچنین «متوسط قیمت مسكن» را مورد تست و سنجش قرار می‌دهند.
در این میان، با توجه به اینكه رونق یا ركود در یك بخش اقتصادی، از روی میزان رشد تولید و سرمایه‌گذاری در آن بخش تعیین می‌شود، مولفه اول یعنی «میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» قلب بازار مسكن به حساب می‌آید و نبض آن، بیشتر از سه مولفه دیگر، احوال این بازار را منعكس می‌كند.
البته مولفه دوم مكمل مولفه اول است و حجم معاملات به عنوان مولفه سوم نیز بازتاب‌دهنده آنی از ركود یا رونق می‌تواند باشد.
همچنین قیمت مسكن به عنوان مولفه چهارم كه براساس منطق نباید مبنای اعلام دوره بازار قرار گیرد، به شكل سنتی و تجربی، از تغییر فاز سیكل‌های تجاری خبر می‌دهد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند بلندمدت گذشته این 4 مولفه نشان می‌دهد: بازار مسكن در سال93 كاملا در وضعیت «ركود» بود و امسال دوره «نقاهت» یا همان «اواخر ركود» را پشت‌سر می‌گذارد به طوری كه در صورت رسیدگی سریع به سكته‌ای كه پارسال در قلب بازار رخ داد، مدت زمان این دوره كوتاه می‌شود و نشانه‌های رونق تدریجی از نیمه دوم 94 در بازار مشاهده خواهد شد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، گراف حاصل از تغییرات ثبت شده در میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساختوسازهای سراسر كشور طی 8 سال گذشته نشان می‌دهد: بازار مسكن در سال گذشته وضعیتی مشابه ركود شدید مسكن سال 88 پیدا كرد.
مولفه سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌های 86 و 91 با دو اوجگیری، ساختوساز را به بیشترین حد در مقایسه با دوره‌های قبل و بعد از این سال‌ها رساند. در سال 86 به عنوان دوره اوج رونق مسكن، حجم ریالی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در كل كشور 80 درصد افزایش یافت و سپس با شروع دوره ركود در سال 87، نقطه اوج ركود مسكن در سال88 با ریزش شدید نرخ رشد سرمایه‌گذاری به سطح 3 درصد، ثبت شد.
در سال 91 نیز دومین «قله» در این گراف 8 ساله، رقم خورد طوری كه میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی 55 درصد افزایش یافت. اما از اواخر بهار 92، بار دیگر شیب منفی در شتاب رشد سرمایه‌گذاری آغاز شد و در پایان نیمه اول سال 93، این مولفه تنها 8 درصد افزایش یافت. بنابراین، ركود مسكن سال 93 از روی كاهش شدید رشد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی مشخص است ضمن اینكه سطح آن هنوز 5 واحد درصد از عمق ركود 88 بالاتر است.
نتایج گراف حاصل از تغییرات مولفه دوم بازار مسكن نیز حكایت از نزول بی‌سابقه ساختوسازهای مسكونی در شهر تهران دارد.
روند نوسانات این مولفه طی 8 سال گذشته نشان می‌دهد: تیراژ آپارتمان‌سازی در تهران یكبار در سال 86 هنگام اوج رونق مسكن، 71 درصد افزایش یافت و بار دیگر در سال 90 با رشد 53 درصدی روبه‌رو شد كه البته آن زمان، ابهام سازنده‌ها از برنامه جدید شهرداری برای سال 91 (طرح تفصیلی) باعث شد ساختوساز یك‌سال زودتر به اوج برسد. با این حال، در سال 91 حدود 9 درصد دیگر به تیراژ ساختوساز افزوده شد اما در سال 93، سكته در بازار ساختوساز باعث سقوط 52 درصدی نرخ رشد تیراژ در نیمه‌اول و تشدید این سقوط تا منفی 73 درصد در فصل پاییز شد.
به این ترتیب مختصات كنونی مولفه اول و دوم، كندی شدید در نبض بازار مسكن را روایت می‌كند و به هیچ وجه، علامتی از رونق در این گراف‌ها دیده نمی‌شود.
از طرفی، گراف ترسیم‌شده از حجم معاملات مسكن به عنوان سومین مولفه تعیین‌كننده ركود یا رونق، نشان می‌دهد: حوزه معاملات بازار مسكن در سال گذشته اگر چه نسبت به سال 92 بهبود نسبی پیدا كرد اما در مقایسه با سطح رونق سال 91، هنوز فاصله زیادی دارد.
به عبارت ساده‌تر، در مولفه حجم معاملات مسكن، نكته انحرافی ریز و نامحسوسی وجود دارد كه برای در نظر گرفتن آن، نباید تحلیل‌ها را به تغییرات دو ساله این مولفه محدود كرد.
طبق جدیدترین آمارهای رسمی كه چند روز پیش توسط سامانه رهگیری منتشر شد، حجم كل معاملات مسكن در تهران در 12 ماه سال 93 حدود 5/ 12درصد نسبت به مدت مشابه سال 92 افزایش پیدا كرد و حجم معاملات خرید نیز در همین مدت با افزایش 32 درصدی مواجه شد. پیش‌تر بانك مركزی، رشد معاملات خرید در تهران طی 11 ماه اول سال 93 را 5/ 50 درصد اعلام كرده بود.
اما با لحاظ آمار 12 ماهه، كه خرید و فروش آپارتمان در تهران افزایش 30 درصدی نشان می‌دهد، اگرچه مشخص می‌شود فضای معاملاتی بازار نسبت به سال 92 گرم‌تر شده اما انبوه واحدهای نوساز فروش نرفته در بنگاه‌ها از یكسو و انباشت نیاز مسكن در سمت تقاضا از سوی دیگر، سطح پایین معاملات مسكن در سال 93 را بازگو می‌كند.
همچنین پایین‌تر بودن حجم معاملات مسكن سال گذشته تهران نسبت به آنچه در سال 91 هنگام رونق بازار، در بازار خرید و فروش آپارتمان اتفاق افتاد نیز تداوم ركود لااقل تا آخرین روز سال گذشته را تایید می‌كند. در سال 91 حجمی معادل 216 هزار واحد مسكونی در تهران خرید و فروش شد اما در سال 93 این میزان معاملات از 116 هزار واحد تجاوز نكرد. البته بخشی از معاملات سال91 به خریدهای سفته‌بازی ناشی از جهش قیمت در آن سال باز می گردد.
اما چهارمین مولفه كه معمولا دلالان بازار ملك و فعالان سنتی بازار آن را علامتی از ركود و رونق می‌دانند نیز وضع سال گذشته بازار مسكن را «ركود» و امسال را «پایان ركود» توصیف می‌كند.
روند 20 ساله تغییرات قیمت مسكن در تهران نشان می‌دهد: در زمان اوج رونق، قیمت مسكن نیز با بیشترین رشد همراه می‌شود و در زمان ركود فعالیت‌های ساختمانی، شیب رشد قیمت به پایین‌ترین نقطه می‌رسد.
در گراف رسم شده از نوسانات نرخ رشد قیمت مسكن طی 8 سال گذشته، پایین‌ترین نقطه یكی برای سال 88 و دیگری برای سال 93 است كه به ترتیب بعد از جهش 80درصدی قیمت در سال 86 و صعود نزدیك به 50درصدی در سال 91، رخ داده است.
تغییرات قیمت مسكن در تهران از ابتدای تابستان سال 92 همزمان با كاهش شتاب ساختوساز و آغاز ركود، در مسیر نزولی قرار گرفت و تا پایان سال گذشته، این مسیر ادامه پیدا كرد طوری‌كه نرخ رشد قیمت مسكن در یك‌سال 93 به یك‌دهم یك‌سال 91 رسید و 7/ 4 درصد شد.
در حال حاضر، با استناد به آخرین نقطه چهار گراف انعكاس‌دهنده علائم حیاتی بازار مسكن می‌توان گفت: اوج ركود مسكن در سال 93 اتفاق افتاد و هنوز نبض بازار كمترین ضربان را دارد.
مسوولان بخش مسكن برای احیای نبض مسكن فارغ از سیاست‌هایی كه سال گذشته به تصویب رساندند، به دنبال یك جراحی اساسی دیگر هستند تا قلب بازار به حركت بیفتد.
این جراحی قرار است در قسمت «تامین مالی مسكن» انجام شود و برای آن، برنامه افزایش سقف وام خرید مسكن تعریف شده است.
وزارت راه‌وشهرسازی برای حركت چرخ ساختوسازهای مسكونی، تقویت بنیه مالی تقاضای مصرفی را برای خرید واحدهایی كه در سال‌های گذشته توسط سازنده‌ها ساخته شده و هم‌اكنون فروش آنها به بن‌بست خورده است در دستور كار دارد.
در صورتی كه این بن‌بست با وام خرید باز شود، نقدینگی مورد نیاز سازنده‌ها برای شروع پروژه‌های جدید از محل فروش نوسازهای از قبل ساخته شده، فراهم می‌شود و می‌توان به مثبت‌شدن نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تا نیمه امسال امیدوار بود.
در این میان چنانچه تصور شود بازار مسكن از ركود خارج شده است، امكان فراهم شدن ابزارهایی كه از سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازی از دولت و بانك مركزی برای تامین مالی این بخش مطالبه كرده، سخت می‌شود.
در ماه‌های اخیر مذاکراتی در دولت و بانک مرکزی برای این تخصیص برگزار شده و یك پیشنهاد این است كه برای جبران كمبود منابع بانك‌ها برای افزایش وام خرید مسكن، بخشی از بودجه سالانه دولت به عنوان وجوه اداره شده، نزد بانك عامل قرار بگیرد.
این مذاکرات، با توجه به ضربه‌ای كه كارخانه‌های تولید مصالح‌ساختمانی از ركود مسكن خورده‌اند و انبار آنها از مصالح سرریز شده است، كماكان ادامه دارد.
وزارت راه‌وشهرسازی برای بیرون آوردن بازار مسكن از ركود، پیش‌تر موفق شد سقف وام ساخت در بافت‌فرسوده را افزایش دهد اما تا زمانی كه طرف دیگر بازار –تقاضای مصرفی- توانمند نشود، عرضه به شكل واقعی و ادامه‌دار تحریك نخواهد شد.
این مطلب را با دیگران به اشتراک بگذارید :
شما هم نظر دهید
برای ارائه نظر خود وارد حساب کاربری خود شوید
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.