«رانت‌زدایی» از اراضی پایتخت در شورای شهر تصویب شد/ منع خام‌فروشی زمین در تهران

دنیای اقتصاد / شورای شهر تهران روز گذشته با تصویب یك محدودیت رسمی برای شهرداری، بازار زمین در پایتخت را از «رانت پنهان» پاكسازی كرد.
با مصوبه دیروز شورای شهر، فروش اراضی تحت مالكیت شهرداری تهران به‌صورت «خام و فاقد كاربری» ممنوع شد و شهرداری چنانچه برای تامین منابع مالی مورد نیاز اداره پایتخت، بخواهد این اراضی را به اشخاص حقیقی، حقوقی یا هر نهاد دولتی و نظامی واگذار كند، باید پیش از فروش، ابتدا كلیه امتیاز‌ها شامل «نوع كاربری» و «میزان تراكم» را كه امكان اعمال آنها روی زمین به طرق مختلف وجود دارد، تعیین كند و زمین را به‌صورت «قطعه بارگذاری شده» بفروشد.
روش جدیدی كه شورای شهر برای فروش زمین‌های شهرداری تعیین كرده، مانع ازخام‌فروشی و توزیع رانت نهفته در این اراضی به مشتریان شهرداری می‌شود و ارزش‌افزوده این زمین‌ها را به كل شهر منتقل می‌كند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شهرداری تهران همچون سایر شهرداری‌ها، مالك حجم قابل توجهی از زمین‌های خام موجود در شهر است.
در تهران، شهرداری عمدتا از دو مسیر صاحب اراضی می‌شود. یك مسیر حاصل توسعه فیزیكی تهران از سال‌های دور تاكنون است كه برمبنای قانون زمین شهری و برخی قوانین دیگر، در جریان افزایش محدوده فیزیكی شهر، سهمی از اراضی الحاقی به شهرداری رسیده است. مسیر بعدی نیز كه هم‌اكنون ادامه دارد از «مشاركت شهرداری با مالكان در پروژه‌های ساختمانی مختلف» و همچنین «تغییر كاربری زمین‌های سبز» نشأت می‌گیرد كه در این قالب نیز مساحتی از این زمین‌‌ها (حدود 70 درصد) نصیب مدیریت شهری می‌شود.
هر چند آمار رسمی و دقیق درباره تعداد قطعات و مساحت اراضی تحت مالكیت شهرداری در تهران وجود ندارد و احتمالا بانك اطلاعاتی متمركز و قابل اتكایی نیز چه در دولت و چه در شهرداری، برای محاسبه این آمار در دسترس نیست، اما گفته می‌شود چیزی در حدود 4 هزار هكتار زمین (تقریبا معادل یک پانزدهم مساحت پایتخت) در حال حاضر به عناوین مختلف در اختیار مدیریت شهری تهران است كه براساس بودجه‌ سالانه شهرداری، هر سال بخشی از آنها برای پوشش مخارج پایتخت فروخته می‌شود. در عین حال، موجودی اراضی شهرداری، ثابت نیست و هر سال به‌خاطر اقدامات مشاركتی افزایش پیدا می‌كند.
آن‌طور كه اعضای شورای شهر روز گذشته اعلام كردند، روال در شهرداری تهران برای فروش زمین‌های تحت مالكیتش به این صورت بوده كه بخشی از این اراضی به‌صورت خام و بدون بارگذاری –بدون مشخص كردن كاربری و حداكثر تراكم قابل اعمال روی زمین- فروخته می‌شده و چون قیمت ملك درست براساس وضعیت موجود آن، تعیین می‌شود، در نتیجه این اراضی به بهای كمتر از ارزش واقعی آن، به خریداران فروخته می‌شد.
زمین‌های خام ارزان‌قیمت، بعد از اخذ مجوز ساخت و همچنین مجوزهایی از كمیسیون ماده 5، چندین برابر ارزش پیدا می‌كنند و به قیمت واقعی می‌رسند.
در ماه‌های اخیر، گزارش‌هایی از طرف برخی اعضای شورای شهر مبنی‌بر فروش زمین با كاربری اولیه فضای سبز به برخی تعاونی‌های مسكن منتشر شد كه نشان می‌داد این زمین‌ها بعد از فروش، تغییركاربری پیدا كرد و بارگذاری روی آنها انجام شده است.
برای جلوگیری از اختصاص رانت پنهان ناشی از خام‌فروشی زمین‌های شهرداری و همچنین برقراری كانال توزیع ارزش‌افزوده این اراضی به كل شهر، طبق مصوبه دیروز شورای شهر، مقرر شده همه زمین‌های شهرداری قبل از فروش، از بابت انواع مجوزهایی كه برای ساخت‌وساز قابل ارائه است، توسط شهرداری بارگذاری شوند و زمین به شكل آماده ساخت، فروخته شود. كارشناسان شهری، اقدام دیروز شورای شهر تهران را در جهت «عزم مدیریت شهری برای پایان دادن به رانت زمین و مقابله با فساد ناشی از معاملات اراضی» ارزیابی كردند كه می‌تواند درآمد مدیریت شهری پایتخت را در درازمدت افزایش دهد.
پارلمان محلی پایتخت روز گذشته طرحی را تصویب کرد که به موجب آن شهرداری تهران ملزم می‌شود پیش از فروش، واگذاری یا تهاتر املاک و اراضی متعلق به خود تمامی امتیازات آن را براساس طرح جامع و تفصیلی مدنظر قرار دهد، سپس تعیین قیمت کند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» اعضای شورای شهر تهران با این دیدگاه که اموال و املاک شهرداری در زمره اموال عمومی و متعلق به شهروندان تهرانی است و فروش املاک شهرداری تهران بدون بارگذاری و به صورت خام، شهرداری را با زیان و خسارت مواجه می‌کند و موجب سودجویی غیرمنصفانه افراد خریدار می‌شود طرحی را با عنوان «الزام شهرداری تهران به بارگذاری و تعیین کاربری، تراکم و سایر اقدامات لازم در خصوص املاک شهرداری براساس طرح تفصیلی قبل از واگذاری و فروش به غیر و تهاتر» پیشنهاد کردند که به موجب آن شهرداری باید «در صورتی که قصد واگذاری، تهاتر و فروش املاک و اراضی متعلق به خود را دارد قبل از هرگونه اقدامی در این خصوص از تمامی مزایا و امتیازات قانونی براساس طرح تفصیلی برای اراضی و املاک خود از قبیل تغییر کاربری و در صورت لزوم حداکثر تراکم ممکن از طریق کمیسیون ماده پنج اقدام و سپس واگذاری اراضی یا املاک خود
را انجام دهد.» این طرح که پس از یک هفته تعلیق بنا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه، دیروز در صحن علنی با رای اکثریت اعضای شورا به تصویب رسید دارای سه تبصره است.
تبصره نخست این طرح مربوط به اراضی متعلق به پادگان‌ها، سازمان‌ها و نهادهای نظامی و دولتی و تعاونی مسکن کارکنان شهرداری تهران است که در ابتدا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه بنا بود زمین متعلق به این ارگان‌ها از شمول این مصوبه خارج شوند و شهرداری بتواند در ازای دریافت اراضی متعلق به این نهادهای نظامی، زمین معوض بدون بارگذاری به آنها واگذار کند. اما در نهایت با مخالفت سایر اعضا مصوب شد شهرداری باید در خصوص اراضی معوض پادگان‌های نظامی و نهادهای عمومی که در طرح‌های توسعه شهری قرار می‌گیرند براساس سیاست‌های طرح جامع و تفصیلی تصمیم‌گیری کند.
به موجب تبصره دو این مصوبه نیز مشخص شد: فروش هرگونه اراضی فاقد کاربری و فضای سبز تثبیت شده تحت هر عنوان و به هرطریق ممنوع است.
براساس تبصره سه این طرح نیز بارگذاری و تعیین کاربری زمین‌هایی که در ابتدا در مجاورت حریم شهر بوده‌اند و هم‌اکنون در محدوده شهر قرار گرفته‌اند (70 درصد عرصه این زمین‌ها طبق قانون تحت مالکیت شهرداری قرار دارد) را در راستای تامین سرانه‌های خدماتی شهری انجام دهد.

چالش تصویب طرح
محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران یکی از پیشنهاددهندگان این طرح، درباره دلیل ارائه این طرح به
«دنیای اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه تمامی املاک و اراضی متعلق به شهرداری تهران عملا متعلق به آحاد شهروندان است برای صیانت از ثروت ملی متعلق به شهروندان تهرانی، به موجب این طرح شهرداری تهران موظف شد نسبت به واگذاری املاک و اراضی خود به صورت خام و بدون انجام حداکثر بارگذاری قانونی اقدامی نکند.
او اظهار کرد: واگذاری زمین‌های فاقد کاربری در محدوده شهر از سوی شهرداری تهران به ویژه در مورد اراضی و املاکی که ابتدا در مجاورت حریم شهر قرار داشتند و براساس قانون هم‌اکنون در محدوده شهر قرار گرفته‌اند اتفاق می‌افتاد.
سالاری ادامه داد: طبق قانون پس از قرار گرفتن این اراضی و املاک در محدوده شهر 30 درصد مساحت این اراضی با حداکثر بارگذاری به نام مالک و 70 درصد باقی‌مانده آن تحت مالکیت شهرداری در می‌آید که باید برای تامین سرانه‌های 7گانه در همان منطقه مورد استفاده قرار گیرد این در حالی بود که طی سال‌های گذشته این زمین‌ها بدون بارگذاری یا با حداقل بارگذاری، به سازمان‌ها، نهادها و اشخاص حقیقی و حقوقی با حداقل قیمت ممکن فروخته می‌شد.
او تاکید کرد: از این رو شورای شهر تهران مصوب کرد شهرداری موظف است قبل از واگذاری این اراضی حداکثر واگذاری در راستای تامین سرانه‌های خدماتی شهر در این اراضی انجام شود.
او با بیان اینکه تصویب این طرح با یک چالش بزرگ رو‌به‌رو بود، گفت: از یک طرف با توجه به معضل جمعیت‌پذیری شهر تهران سیاست شورا بر بارگذاری حداقلی به ویژه در پهنه مسکونی قرار دارد از طرف دیگر نباید این زمین‌ها با قیمت حداقلی به نفع سودجویان فروخته شود، چون تمام اشخاصی که خریدار زمین‌های فاقد کاربری هستند بعد از خرید املاک از طریق مراجع ذی‌صلاح یعنی کمیسیون ماده پنج حداکثر بارگذاری را دریافت می‌کنند؛ نهایتا شورا به این جمع‌بندی رسید که تمامی بارگذاری‌ها در اراضی که براساس قانون 30 به 70 واگذار می‌شوند بارگذاری در آنها باید در حوزه‌های گردشگری، تجاری و خدماتی باشد.
او با اشاره به اینکه برخی اعضای شورا معتقد بودند اراضی معوض پادگان‌های نظامی و عمومی باید از شمول این مصوبه خارج شوند، عنوان کرد: کمیسیون شهرسازی و معماری شورا با این دیدگاه به‌طور کامل مخالفت کرد؛ چراکه پادگان‌های موجود در شهر تهران عرصه‌های قابل توجهی را شامل می‌شود اگر قرار باشد در قبال دریافت اراضی پادگان برای تبدیل به فضای سبز و عمومی، شهرداری اراضی فاقد کاربری و به صورت خام به این پادگان‌ها واگذار کند همان بهتر است که این اراضی پادگان بمانند به ویژه آنکه کاربری تعیین شده برای بسیاری از زمین‌های پادگان‌های نظامی تجاری تعریف شده است.
او تاکید کرد: برخی دوستان معتقد بودند با تعیین کاربری برای زمین‌های معوض پادگان‌های نظامی، عملا راه برای تعامل جهت دریافت زمین این پادگان‌ها قفل می‌شود؛ این در حالی است که اراضی پادگان‌های نظامی در اصل متعلق به نظام و مردم است و می‌تواند با حکم مقام معظم رهبری حل وفصل شود، بنابراین چه لزومی دارد برای این زمین‌ها استثنا قائل شویم. به گفته سالاری نهایتا شورا تصمیم گرفت تعیین کاربری و بارگذاری زمین‌های معوض پادگان‌های نظامی براساس سیاست‌های طرح جامع و تفصیلی انجام شود.
علیرضا دبیر رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورا نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: با تصویب این طرح دو هدف پیگیری می‌شود اول آنکه داشته‌های شهر ارزان فروخته نشود و دوم آنکه اراضی متعلق به شهر براساس چارچوب طرح جامع و تفصیلی واگذار شوند.