قابلیت تبدیل دارایی‌ها، تفاوت بزرگ «ارزش مسکن» با «دارایکم» و «پالایش»

بورس24 : محمد اسکندری، مدیرعامل صندوق بازنشستگی کشوری در خصوص انتشار اوراق صندوق املاک و مستغلات با بورس24 گفت و گو کرد و توضیحاتی درخصوص این صندوق داد. او توضیح می دهد که چگونه افراد می توانند با سرمایه کم، از نوسانات نرخ مسکن بهره مند شوند.

*ایده صندوق املاک و مستغلات تا چه اندازه در بازار مسکن موثر است؟

برای خرید ملک نیاز به نقدینگی بالایی است به طور  مثال قیمت آپارتمان در تهران متوسط ۴۵ میلیون تومان است، برای یک ۵۰ متری حدود  ۲-۳ میلیارد تومان  نیاز است،  با ایجاد این صندوق کاری کرده‌ایم که شما می‌توانید با  ۵۰ میلیون تومان صندوق املاک و مستغلات را بر روی تابلوی بورس مانند سهام، آنلاین خریداری کنید و به اصطلاح صاحب خانه شوید.  این عدد هم با قیمت ملک بالا و پایین می‌شود.

*برای جلوگیری از نوسانات عجیب چه برنامه ای دارید؟

ما  در بازار سرمایه بازارگردانانی را داریم که موظف هستند جلوی نوسانات قیمت واحدها را بگیرند که خود همین رکن مهم می‌تواند  به متناسب سازی قیمت با قیمت بیرون کمک کند. ضمن اینکه قیمت تابلو خیلی نمی‌تواند، کمتر و یا بیشتر از قیمت واقعی ملک باشد.

*نحوه پرداخت سود این یونیت ها به چه صورت است؟

  به عنوان مؤسس این صندوق ، به جای اینکه ۹۰ درصد این DPS  را در پایان سال تقسیم کنیم، به فواصل ۳ ماهه  تقسیم می‌کنیم. نسبت P/R  یا قیمت در بازار املاک ایران خیلی بالا است، یعنی مثلا اجاره سالیانه شما یک سی‌ام یا یک چهلم قیمت می‌شود، گرچه برخی معتقد بودند اجاره بها پرداخت نشود، ما طبق اصول جهانی رفتار خواهیم کرد و اجاره بها را هر چند کم در نظر گرفته ایم.

برای مشاهده اخبار لحظه ای بازار امروز روی لینک کلیک کنید.↪️

*این صندوق‌ها NAV هم دارند؟

به دلیل اینکه دارایی پایه‌ این صندوق ها  هر روز  قیمت نمی‌خورد، قرار شده است که ۶ ماه یکبار کارشناس رسمی روی این‌ صندوق قیمت بدهد و NAV  محاسبه شود. البته با توجه به اینکه همه چیز این ملک از جمله گزارش کارشناسی ، پایان کار و سند آن در کدال مشخص است،  اگر محاسبه نمی‌شد هم مشکلی نداشت تا شامل هزینه های کارشناسی غیر ضروری نشود. ضمن اینکه در بازار ملک نیاز به نظر کارشناس چیز ضروری نیست.

برای اطلاع از مجامع جدید بورس روی لینک کلیک کنید.↪️

*این صندوق‌ها سپر مالیاتی هم دارند؟

بله، خرید و فروش  صندوق ها از مالیات معاف است،  ضمن اینکه  نقل و انتقال دارایی های این ملک هم از مالیات معاف است.

*پیش‌بینی شما برای بازار ثانویه صندوق چیست؟

این صندوق حدود ۱۶۵ میلیاردی خیلی بزرگ نیست ولی فکر می‌کنم به عنوان‌ اولین ابزار ملک  استقبال خوبی می‌شود ،گرچه نوسانات آن مانند بازار سهام نخواهد بود و تعقل بیشتری در این ابزار مشاهده خواهیم کرد،  مردم اگر بدانند که  می‌توانند با ۵۰ میلیون تومان می‌توانند صاحب  ملک  شوند حتما استقبال خواهد کرد.

موضوع آربیتراژ هم خیلی مهم است، یعنی قابلیت تبدیل دارایی‌ها به طوری که رانت قیمتی بین بازارهای مختلف کم شود،  این قابلیت در این ابزار هم سوال و چالش بود، مثلا فرض کنید الان ۵ میلیارد تومان یونیت این صندوق را خریداری کردید،  وقتی مبلغ  شما به اندازه خرید یک ملک رسید، می‌توانید درخواست بدهید و مدیر یونیت‌های شما را ابطال کند و به جای آن به شما ملک‌ بدهد.  در صندوق‌های سهامی این قابلیت را نداریم، شما نمی‌توانید بیایید ریت دارا یکم را بدهید، بانک ملت بگیرید، نمی‌توانید پالایش را بدهید، شپنا بگیرید، اما این قابلیت از قابلیت‌های جذاب است. البته باید مدیر در امیدنامه افراد ببیند که این قابلیت وجود دارد و خود این باعث می‌شود که اگر شما مجتمع را پسندیدید با خرید  یونیت ، واحد مورد نظرتان را بخرید.

برای گرفتن سیگنال خرید سهام بلند مدت روی لینک کلیک کنید.↪️

*باتوجه به تجربه موفقی که در مورد پذیره نویسی این صندوق املاک و مستغلات داشته‌اید، فکر می‌کنید تا پایان سال بتوانید پذیره‌نویسی دیگری در مناطق مختلف تهران یا شهرستان‌ها داشته باشید؟

خیلی امیدوار هستیم، ما همین الان واحد های مسکونی در شمال تهران داریم که با  وزراتخانه مشترک هستیم و اگر آن‌ها راضی باشند، مایل هستیم این کار را انجام دهیم. یک مجتمع تجاری نزدیک به بازار تهران داریم که تمایل به پذیره نویسی برای صندوق املاک و مستغلات داریم.

*چه دارایی‌هایی کلا می‌توانند دارایی پایه باشند؟ ریت فقط شامل ملک است؟

پیشنهاد من این است که می توان  به جای ملک کشتی یا هواپیما یا، یک هتل یا مجتمع تفریحی  را برای ریت  درنظر گرفت.

*در صورت خرید بیشتر یونیت ها توسط یک شخص، سایر یونیت‌ها ابطال می‌شوند؟

بله مثلا می‌تواند ریت به جایی برسد کل آن دارایی را بفروشد و پول آن را تقسیم کند. البته در این سیستم یونیت هلدر ممتاز دیده شده است که من خودم باز پیشنهاد داده ام،  یونیت هلدر ممتاز حذف شود یا طوری باشد که اگر کسی واقعا بیش از ۶۰ یا ۷۰ درصد یونیت‌ را خرید، دیگر ملک در اختیار این یونیت هلدر ممتاز قبل نباشد. این هم از مواردی  است که باید در اساسنامه‌ اصلاح شود.

*اجاره این واحد ها چگونه انجام می شود؟

شخصیتی به نام مدیر بهره‌برداری وجود دارد که کار تخصصی آن اجاره دادن یا بهره‌برداری است.  که احتمالا باید طی مدتی توسط سازمان بورس مجوز دریافت کنند و سپس مسئولیت یونیت های مختلف را بپذیرند.