دنیای اقتصاد / گفته می‌شود سرعت بررسی طرح «راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسكن» در دولت و بانك‌مركزی افزایش پیدا كرده و بانیان این طرح در آستانه ورود دولت یازدهم به دومین سال كاری قصد دارند حداكثر تا یك ماه آینده تكلیف افزایش وام‌خرید را روشن كنند.
مدت مذاكره متولیان مسكن با مقامات پولی برسر «ضرورت تقویت قدرت خرید تقاضای مصرفی» رفته‌رفته یكساله می‌شود و اگر چه در چند هفته گذشته اخبار رسمی از ناحیه دو طرف مذاكره، مبنی‌بر حصول توافق اولیه، منتشر شد اما اختلاف‌نظرهای ریشه‌ای در مسیر مذاكرات باعث تعویق در امضای نهایی پای رضایت‌نامه افزایش وام مسكن شده است.
با این حال، بسته سیاستی رونق‌اقتصادی كه ماه گذشته توسط دولت تهیه و اعلام شد، به بهانه‌ای برای تعجیل در بررسی پیشنهادهای مالی وزارتخانه‌های مختلف بابت راهكارهای درون‌بخشی خروج از ركود مبدل شده است.
در بسته ركودزدایی از اقتصاد، برای بازگرداندن رونق به بخش مسكن و سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی، ایده به تحرك انداختن چرخ معاملات مسكن از طریق توانمندسازی قدرت خرید مطرح شده است تا امكان فروش آنچه را که سازنده‌ها در یكی، دو سال اخیر ساخته‌اند و در بازار عرضه بلااستفاده مانده، برای بسازوبفروش‌ها فراهم کنند و تعریف پروژه‌های جدید ساختمانی ـ به واسطه فروش قبلی‌ها و تامین نقدینگی ـ از سر گرفته شود.
عوامل مسوول، در قالب این راهكار، پیشنهاد جامع و مكتوب خود را به‌ترتیب درباره «چگونگی ایجاد صندوق پس‌انداز مسكن در بانك‌ها»، «نحوه تامین منابع صندوق» و «میزان تسهیلات خرید مسكن قابل پرداخت از صندوق پس‌انداز» به بانك‌مركزی ارائه كرده‌اند.
در مدل مدنظر متولیان این امور در وزارت راهوشهرسازی، مطالعات كاملی درباره تجربه سایر كشورها در حوزه تامین مالی مسكن و همچنین سابقه فعالیت صندوق پس‌انداز مسكن در ایران طی دو دهه 40 و 50 انجام شده و با لحاظ نقاط قوت و موانع احتمالی پیش‌روی این طرح، مكانیزم‌های لازم برای رفع نگرانی بانك‌مركزی در مورد چهار موضوع پیش‌بینی شده است. مسوولان بانك‌مركزی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسكن از طریق شكل‌گیری صندوق‌های پس‌انداز را نوعی تهدید برای «تعادل منابع‌ومصارف بانك‌ها، قیمت مسكن، تورم و همچنین توان بازپرداخت وام‌گیرنده‌ها» می‌دانند.
منابع اصلی و فرعی صندوق
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه پیشنهادكنندگان صندوق پس‌انداز، تدارك دیده‌اند، حاكی است: منابع صندوق پس‌انداز مسكن برای پرداخت وام خرید، با اتكای به سپرده‌گذاری متقاضیان مسكن به‌عنوان منبع اصلی و همچنین وجوه اداره شده دولت به عنوان منبع فرعی تامین می‌شود.
دولت به دنبال آن است كه تسهیلات خرید مسكن توسط صندوقها با نرخ سود حمایتی در حد 14درصد پرداخت شود اما در عین حال، برای صندوقها، حق تعیین نرخ سود رایج و متداول بازار را محفوظ می‌داند.
كمك از صندوق توسعه ملی
به این ترتیب، مابه‌التفاوت نرخ سود واقعی- 22درصد- تا نرخ سود تسهیلات پرداختی باید به گونه‌ای از سوی دولت برای بانک‌هایی که این صندوقها را راه‌اندازی کرده‌اند، تامین شود. برای این منظور، پیشنهاد استفاده از منابع صندوق توسعه ملی در قالب وجوه اداره شده مطرح است به گونه‌ای كه مبلغی از صندوق توسعه در اختیار بانك‌ها قرار بگیرد تا به انبوه‌سازان، تولیدكنندگان مصالح‌ساختمانی و سازنده‌های مسكن تسهیلات با نرخ بهره متعارف بانكی بپردازند و سپس از محل سود دریافتی از این محل، مابه‌التفاوت سود تسهیلات خرید را برای صندوق پس‌انداز مسكن جبران كنند.
با این مكانیزم، از یكسو هم تسهیلات ساخت‌وساز و سرمایه‌‌گذاری در اختیار طرف عرضه مسكن قرار می‌گیرد و هم‌اینكه هزینه پرداخت تسهیلات‌خرید به طرف تقاضا نیز با جبران یارانه نرخ سود، كاهش پیدا می‌كند.
مسوولان وزارت راهوشهرسازی معتقدند، فعالیت صندوق پس‌انداز به شكل پیشنهاد شده، تعادل منابع و مصارف بانك را به هم نمی‌ریزد.
طبقه‌بندی سقف تسهیلات
طراحان صندوق پس‌انداز، نگرانی بانك‌مركزی درباره اثر تورمی افزایش وام خرید را نیز از طریق تنظیم سقف تسهیلات متناسب با قیمت مسكن در نقاط مختلف كشور، قابل رفع می‌دانند.
در قالب این طرح، مبلغ وام خرید مسكن به جای تعیین رقم ثابت، متناسب با میانگین قیمت مسكن در نقاط مختلف كشور، به صورت شناور و در چهار سقف تعیین شده است.
در پیشنهاد مكتوبی كه هم‌اكنون در اختیار بانك‌مركزی قرار دارد، بازار مسكن كشور برای تامین مالی به 4 بخش تهران، كلان‌شهرها، شهرهای متوسط و شهرهای كوچك تقسیم شده است و برای این محدوده‌ها به ترتیب، تسهیلات خرید مسكن در سقف‌های 120میلیون تومانی، 100 میلیون تومانی، 80 میلیون تومانی و 60 میلیون تومانی در نظر گرفته شده است.
طراحان این طرح، سقف چهار لایه برای تسهیلات جدید مسكن را با معیار «لزوم تامین 50درصد از قدرت خرید آپارتمانی با متوسط متراژ 70مترمربع»، محاسبه كرده‌اند.
گفته می‌شود، شناور بودن سقف تسهیلات خرید مسكن از یكسو به كارآمدی وام در شهرهای بزرگ منجر خواهد شد و از سوی دیگر، مانع تقویت كاذب یا اضافه بر ظرفیت قدرت خریداران در شهرهایی با قیمت كمتر از شهرهای بزرگ می‌شود. اقساط چهار مدل وام خرید مسكن نیز ماهانه بین 700هزار تا 1.4 میلیون تومان تعیین شده كه طبق محاسبه طراحان، بزرگی مبالغ بازپرداخت برابری می‌كند با هزینه اجاره‌های ماهانه اجاره‌نشین‌ها؛ بنابراین پرداخت قسط وام‌های جدید از توان حداقلی وام‌گیرنده‌ها خارج نیست. مشاوران مالی و اقتصادی وزیر راهوشهرسازی معتقدند: مدل پیشنهادی این وزارتخانه چون قرار نیست تسهیلات خرید مسکن را از محل خط‌اعتباری بانك‌مركزی تامین اعتبار کند بلكه از محل جمع‌آوری نقدینگی خانوارها، قابل پرداخت است بنابراین نه‌تنها منشا تورمی ندارد كه رونق ساخت‌وساز و صنایع وابسته را منجر می‌شود.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.