دنیای اقتصاد / ماحصل نوسانات ماهانه‌ای كه طی 8 ماه اول سال93، به‌صورت «افت مكرر و رشد ناچیز» در قیمت مسكن اتفاق افتاد، هم‌اكنون ارزش آپارتمان‌‌های مسكونی شهر تهران را به نقطهای پایین‌تر از ابتدای امسال رسانده و نرخ زیان خریدهای سفته‌بازانه و سرمایه‌ای در بازار مسكن را در مقایسه با نیمه‌اول سال تشدید كرده است.
به گزارش «دنیایاقتصاد» در 8 ماه گذشته، متوسط قیمت واحدهای مسكونی در ماه‌های معدود رشد ماهانه 2 تا 6 درصد را تجربه كرد اما به دلیل ركود حاكم بر بازار ملك و انتظار تخلیه حباب مربوط به سال92، در 5 ماه از 8 ماه اول امسال، قیمت مسكن با افت ماهانه نیم تا 7 درصدی مواجه شد. برآیند این نوسانات در پایان آبان ماه، به شكل زیان مطلق سوداگران ملك بروز پیدا كرده است. گزارش «دنیایاقتصاد» از آخرین وضعیت قیمت مسكن در تهران كه براساس داده‌های سامانه رهگیری معاملات توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن استخراج شده، حاكی است: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسكونی در پایتخت در پایان آبان امسال با 2.8 درصد كاهش نسبت به ابتدای سال93، به سطح 4 میلیون و 83هزار تومان رسید كه به این ترتیب بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار خرید مسكن طی این مدت، زیان 2.8 درصدی را برای سرمایه‌گذاران رقم زده است. مقایسه وضع موجود با نیمه اول امسال، حكایت از افزایش نرخ زیان در بازار مسكن دارد. بازدهی این بازار در نیمه‌اول امسال منفی 0.7 درصد شد به این معنی كه افرادی كه در ابتدای سال93 به خرید آپارتمان در شهر تهران دست زدند، در پایان شهریور معادل 0.7 درصد با افت در ارزش ملك‌شان مواجه شدند. این در حالی است كه برای همین افراد، نرخ زیان در پایان آبان نه‌تنها كم نشده كه 2.1 واحد درصد بیشتر شده است. بازدهی خرید در بازار مسكن در دو ماه اول پاییز امسال نیز نرخ منفی 2.1 درصد را برای خریداران رقم زده است به طوری كه میانگین قیمت آپارتمان در تهران از 4 میلیون و 170 هزار تومان در پایان شهریور به 4 میلیون و 83 هزار تومان در پایان آبان ماه رسید و عملا 2.1 درصد طی این دو ماه كاهش یافت. بررسی‌های «دنیایاقتصاد» درباره علت بیشتر شدن نرخ زیان در بازار معاملات پاییزی مسكن نسبت به معاملات نیمه‌اول سال، نشان می‌دهد: دو اتفاق همزمان در بازار مسكن و بورس در فصل پاییز باعث این تشدید نرخ شده است. در بازار معاملات مسكن، روند كاهش قیمت مسكن از فصل تابستان كه سراسر نزولی بود، به پاییز سرایت كرد و در مهرماه میانگین قیمت تا 2.6 درصد نسبت به ماه قبل، كاهش یافت، آنچه این افت قیمت را سبب شد، انتظار طرف تقاضا از بازار برای تخلیه كامل جهشی است كه در بهار سال91 در منحنی رشد قیمت مسكن به ثبت رسید. ضمن اینكه، متقاضیان مصرفی مسكن نیز در ماه‌های اخیر همچنان برای ورود به بازار تاخیر می‌كنند تا بلكه تكلیف افزایش تسهیلات خرید روشن شود. اما در كنار وقایع بازار مسكن، اقبال سرمایه‌گذاران به بورس و افزایش شاخص كل در این بازار طی مهرماه، باعث شد مقصد نقدینگی‌ها به سمت تولید تغییر جهت دهد. رشد شاخص بازار سهام در دو ماه اخیر، نرخ بازدهی سرمایهگذاریهای بورسی در پاییز امسال را به 5درصد رساند. این در حالی است كه نرخ بازدهی بورس در نیمه اول امسال با ثبت زیان 9.3 درصدی، رتبه آخر– پنجم- را در بین پنج بازار كسب كرد. به گزارش «دنیایاقتصاد»، هم‌اكنون نرخ بازدهی دو ماه پاییز در بازارهای پول، بورس، مسكن، ارز و سكه نشان می‌دهد: سرمایه‌گذاران در بورس، بانك‌ها، خرید ارز، مسكن و سكه در این دو ماه، به ترتیب بیشترین سود را از سرمایهگذاریهای خود دریافت كرده‌اند. نرخ بازدهی پاییزی در بازار سهام معادل 5درصد، در بازار پول معادل 3.6 درصد، در بازار ارز معادل 2.5 درصد، در بازار مسكن منفی 2.1 درصد و در بازار سكه نیز منفی 2.3 درصد شد. رتبه بازدهی مسكن در نیمه اول امسال، رده سوم را در اختیار داشت اما در دو ماه اخیر، به دلیل افزایش زیان، یك رده نزول كرده و چهارم شده است.
رشد نیم‌درصدی قیمت مسكن در آبان
به گزارش «دنیایاقتصاد»، قیمت مسكن در تهران برخلاف سال گذشته، در حد كمتر از 100 هزار تومان در نوسان است. پارسال، افت‌وخیزهای ماهانه قیمت بین 150 تا 300 هزار تومان بود اما در حال حاضر، منحنی نوسان در دامنه 10 تا 20 هزار تومان محدود شده است.
در آبان امسال، میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسكونی در تهران از 4 میلیون و 60 هزار تومان مهرماه به 4 میلیون و 80 هزار تومان افزایش یافت و 0.5 درصد رشد كرد. در مهرماه، قیمت 10 هزار تومان نسبت به شهریور كاهش یافته بود. با این حال، افزایش نیم درصدی قیمت مسكن در ماه گذشته، از نظر كارشناسان اقتصادی، رشد واقعی محسوب نمی‌شود. علی چگینی مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن در این باره به «دنیایاقتصاد» اعلام كرد: قیمت اسمی آپارتمان در آبان به صورت جزئی و خفیف، كمتر از یك درصد نسبت به ماه قبل خود افزایش یافت اما ارزش واقعی آپارتمان‌ها با توجه به نرخ تورم ماهانه، همچنان كاهشی و رشد واقعی قیمت مسكن منفی است.
چگینی با بیان اینكه بازار مسكن در حال حاضر مرحله تخلیه حباب و ماه‌های انتهایی دوره ركود را طی می‌كند و تا پایان سال این وضعیت ادامه دارد، تصریح كرد: دوره‌های ركود و رونق در بازار مسكن به لحاظ مدت زمانی، طولانی‌تر از سایر بازارها است بنابراین، رشد جزئی ماهانه قیمت مسكن را نمی‌توان به منزله شروع رونق یا دوره افزایش قیمت تلقی كرد.
مدیركل اقتصاد مسكن افزود: برای مقایسه بهینه سود و زیان بین بازارها، باید رتبه بازدهی بلندمدت، ملاك عمل قرار گیرد تا فرصت تطبیق نرخ رشد قیمت مسكن با سایر بازارها وجود داشته باشد.
چگینی همچنین علت رشد قیمت مسكن در آبان ماه را كاهش معاملات خرید مسكن در مناطق پایین شهر تهران عنوان كرد و گفت: در آبان امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران حدود 600 فقره نسبت به مهر كاهش یافت كه عمده این كاهش، ناشی از افت خرید در مناطق ارزان‌قیمت بوده در حالی كه حجم معاملات در مناطق 1 تا 5 تغییر زیادی نداشته است. با توجه به اینكه بین شمال و جنوب تهران، شكاف قیمت مسكن زیاد است و نرخ‌های منطقه یك حدود 4 برابر نرخ‌های مناطق 17 تا 20 است، در نتیجه، كاهش معاملات در مناطق پایین‌تر، متوسط قیمت مسكن در كل شهر را افزایش داده، اما این اتفاق، به معنای شروع رشد قیمت مسكن نیست. به گزارش «دنیایاقتصاد»، قیمت مسكن در تهران اگر چه در پایان آبان امسال 2.8 درصد نسبت به ابتدای فروردین كاهش یافت اما متوسط قیمت مسكن در 8 ماه اول امسال
2.2 درصد نسبت به متوسط قیمت در 8 ماه اول سال92، رشد مثبت داشته است. همچنین رشد نقطهای قیمت مسكن در آبان امسال نیز معادل 5 درصد بوده در حالی كه رشد نقطهای قیمت در مهر امسال، سطح 5.5 درصد را ثبت كرده بود. سال گذشته، نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسكن- میزان تغییرات قیمت در هرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- دورقمی بود و در ابتدای سال 92 تا 71درصد نیز پیش رفت اما در اواخر پارسال، این نرخ به 7 درصد رسید و هم‌اكنون 2 واحد درصد دیگر نیز افت كرده است. در ماه گذشته، نرخ رشد نقطهای قیمت مسكن و همین‌طور نرخ رشد ماهانه، همچون ماه‌های قبل، به مراتب، كمتر از نرخ‌های تورم نقطهای و ماهانه بود. این وضعیت، تحلیل‌های مدیركل دفتر اقتصاد مسكن مبنی بر قابل ملاحظه نبودن رشد نیم‌درصدی قیمت در آبان‌ماه را تایید می‌كند.
كاهش حجم خرید مسكن
حجم خریدوفروش آپارتمان در شهر تهران طی آبان امسال 11درصد نسبت به مهر ماه كاهش پیدا كرد. این افت معاملات خرید، دومین ماه پیاپی است كه در بازار مسكن تهران اتفاق می‌افتد. پیش‌تر، در مهرماه، تعداد مبایعه‌نامه‌هایی كه برای خرید واحد مسكونی در بنگاه‌های املاك شهر تهران تنظیم شد، 15درصد نسبت به شهریور كاهش یافته بود. كاهش خرید مسكن در آبان ماه، نشانه‌ای دیگر از طبیعی بودن رشد ماهانه 0.5 درصدی قیمت مسكن در این ماه است. به بیان دیگر، اگر این رشد قیمت، به معنای پایان روند تخلیه حباب و به كف رسیدن قیمت‌ها بود، باید اثر آن در معاملات آبان منعكس می‌شد؛ اما در این ماه، همچون ماه‌های قبل، حجم معاملات خرید به اندازه نصف دوره اوج رونق بود. در سال91 كه بازار مسكن در دوره رونق قرار داشت، ماهانه به‌طور متوسط 20 هزار فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاك بین خریدار و فروشنده مسكن منعقد می‌شد. آمارهای دریافتی از دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن درباره حجم معاملات مسكن در تهران نشان می‌دهد در آبان امسال، كل معاملات كاهش پیدا كرده است؛ به طوری كه كل معاملات با افت 13درصدی، معاملات خرید با افت 11درصدی و معاملات اجاره نیز با كاهش 15.4 درصدی نسبت به مهرماه روبه رو شده است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.