صندوق های زمین و ساختمان از نگاه بنیادی

معرفی صندوق های زمین و ساختمان

تامین مالی پروژه ها همیشه از دغدغه های اصلی پیمانکاران و کارفرمایان بوده است و بازار سرمایه که اصلی ترین وظیفه اش همین تامین مالی پروژه های اقتصادی ست باید همیشه در کنار عوامل محرک اقتصادی قرار گیرد. این موضوع در خصوص پروژه های مسکن هم صدق می کند و اکنون که شرکت های انبوه ساز راه و چاه را یاد گرفته اند صندوق های زمین و ساختمان این وظیفه را به خوبی انجام می دهند.

این شاید کلان ترین تعریف از دید موسسان صندوق و شرکت ها باشد اما تعریف دیگر را بهتر است از دید سرمایه گذاران و خریداران این اوراق داشته باشیم.

خرید این اوراق به معنی خرید سقف و مسکنی به اندازه سرمایه شخص می باشد. سرمایه گذار عملا اگر بخشی از یک پروژه را خریدارای کند به همان اندازه از مزایای آن استفاده خواهد کرد و با خرد شدن مقیاس فروش پروژه به جای واحد تجاری، مسکونی یا اداری مشخص می تواند بخشی از یک یا چند واحد را خریداری نموده و در آن سرمایه گذاری کند. در حقیقت این اوراق عملکردی مشابه فروش متری در پروژه دارند اما به صورت غیر فیزیکی و حتی در ابعاد کمتر از متر.

از یک زاویه دیگر می توان این گونه گفت که در این ابزار نوین مالی، صندوق ها سرمایه های خرد و کلان را به ساخت پروژه های ساختمانی مشخص اختصاص می دهند و سپس از فروش واحدهای پروژه یاد شده و تقسیم عواید ناشی از آن، هر یک از سرمایه گذاران را متناسب با سرمایه شریک می کنند. البته در شرایطی خاص ممکن است در صورتی که فرد به اندازه کافی سرمایه برای خرید واحدی داشته باشد و تصمیم به این کار بگیرد، می تواند در مزایده فروش واحدها نیز از مزایای اوراق مذکور استفاده کند.

به طور خلاصه از سایر مزایای این صندوق ها می توان به موارد زیر اشاره نمود:

تامین مالی برای مالکان زمین و شرکت ها

فراهم نمودن پس انداز تدریجی برای سرمایه گذاران با هر مبلغ و استفاده از منافع آن

دارا بودن مزایای معافیت مالیاتی که به تازگی برای املاک و دارایی های مربوطه اعمال خواهد شد

منافع کلان در اقتصاد و رشد چرخه صنایع وابسته مانند سیمان ، کاشی و سرامیک، فولاد و غیره

یکی از مهم ترین مزایایی که می توان در شرایط کنونی برای اوراق زمین ومسکن اشاره کرد؛ وجود عضوی تحت عنوان متعهد پذیره نویسی ست. در شرایط رکودی کنونی که شاید امکان تامین مالی کافی برای اجرای پروژه از سوی سهامداران خرد و از طریق پذیره نویسی فراهم نباشد، عضو متعهد پذیره نویس باید مابه التفاوت این مبالغ را جبران کند تا سرمایه لازم برای پیشبرد پروژه فراهم باشد و به همین دلیل ریسک نقدینگی که در شرایط کنونی اهمیت بالایی دارد، مرتفع می گردد.

نکته تکمیلی در این خصوص آن است که اگر حتی در پروژه نیاز به تامین مالی مجدد تحت هر شرایطی اعم از افزایش بهای مواد اولیه یا غیره بود، مطابق روش های مرسوم افزایش سرمایه صورت خواهد گرفت که صدور حق تقدم یا پذیره نویسی باز هم با تهعد شرکت تامین سرمایه صورت خواهد گرفت.

اگر نگران شیوه قیمت گذاری اوراق صندوق هستید باید این را اضافه کرد که در این روش عموما هر 6 ماه یکبار ارزش گذاری واحدهای پروژه توسط کارشناسان دادگستری محاسبه می شود و ضمن آنکه ارزش گذاری 3 ماهه شرکت نیز در طی این فاصله موجود خواهد بود. در نهایت مجموع ارزش پروژه از بدهی صندوق کسر می شود و رقم حاصل تحت عنوان NAV صندوق اعلام شده و قیمت گذاری هر واحد صندوق بر این اساس صورت می گیرد.

در خصوص NAV محاسبه ارزش روز به طریق بالا صورت می گیرد و اگر مایل به دانستن نحوه محاسبه هزینه ها باشید (از مابه التفاوت آنها NAV بدست می آید) کافی ست نگاهی به جدول زیر بیاندازید.

اگر در این میان نیاز به فروش یا توثیق این اوراق داشتید، این موضوع به راحتی امکان پذیر خواهد بود و به ترتیب بازارگردان و بانک مسئول انجام آن خواهند بود.

سوال مهم این است که این صندوق ها را می توان از کجا خرید و فروش کرد؟ و جواب آن فرابورس است.

صندوق های زمین و ساختمان شمال غرب و نسیم دو صندوقی هستند که در بازار سرمایه معامله می شوند و به راحتی با جستجوی نمادها "نسیم" و "صغرب" می توانید آنها را مشاهده کنید. ویژگی های این دو صندوق را هم می توان در ادامه توضیح داد.

صندوق زمین و ساختمان شمال غرب

پروژه نرگس رشدیه تبریز در زمینی به مساحت 3050 متر مربع در قالب یک بلوک 17 طبقه شامل 96 واحد مسکونی با زیربنای کل بیش از 19500 متر مربع در شهرک رشدیه تبریز طراحی شده است و پیش‌بینی می‌شود ظرف مدت 36 ماه احداث شود. ارزش زمین و پروانه حدود 107 میلیارد ریال و پیش‌بینی هزینه ساخت پروژه حدود 234 میلیارد ریال است.

ارکان این صندوق شامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن به عنوان مدیر، بازارگردان و متعهد پذیره نویسی، سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب مدیر ساخت، کارگزاری بانک ملی ایران به عنوان متولی و شرکت مهندسین مشاور شهرآیند تبریز ناظر این صندوق خواهد بود.

صندوق زمین و ساختمان نسیم
مشخصات زمین این پروژه در شهرک راه آهن شرقی قرار گرفته است و از جنوب به پارک چیتگر و از شرق به بلوار کوهک نزدیک است و قواره زمین 25 متر در 81 متر است. گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن به عنوان متعهد پذیره نویسی، عمرانی مسکن گستر به عنوان مدیر اجرا، کارگزاری بانک اقتصاد نوین به عنوان متولی بازار و شرکت پردیس ایران به عنوان ناظر صندوق ایفای تعهد می کنند. نقشه هوایی آن قابل مشاهده است.

مشخصات پروانه صادر شده برای این پروژه مسکونی شامل دو برج 15 طبقه به شرح زیر می باشد. (به نقل از سایت رسمی)

هزینه ساخت پروژه 224.4 میلیارد ریال در نظر گرفته شده است و مطابق جریان نقدی نشان داده شده در جدول بازده داخلی شرکت به 27% بالغ شده است که نشان از توجیه اقتصادی طرح برای اجرا و پیاده سازی می باشد.