دنیای اقتصاد / تحقیقاتی كه به سفارش معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی برای تدوین نسخه جدید طرح جامع مسكن، در سال‌های 92 و 93 توسط نویسندگان اولیه این طرح انجام گرفت، هم‌اكنون منجر به تهیه شناسنامه جمعیتی و اقتصادی از جامعه متقاضیان مسكن شده است.
این تحقیق كه قرار است مبنای سیاست‌گذاری دولت برای تعیین ظرفیت ساخت و تامین مسكن در اجرای دو طرح مسكن اجتماعی (مخصوص دهك‌های كم‌درآمد) و مسكن حمایتی (همان وام خرید مخصوص دهك‌های میانی) قرار بگیرد، مشخص می‌كند: در حال حاضر جامعه اجاره‌نشین یا همان متقاضیان مصرفی خرید مسكن، 2/ 33 درصد كل خانوارهای موجود در كشور را تشكیل می‌دهند كه این گروه به لحاظ «زمان انتظار» و «هزینه تامین مسكن» به ترتیب 4/ 2 برابر و 36/ 1 برابر نرخ عرف جهانی را باید متحمل شود تا بتواند وضعیت ملكی خود را ارتقا داده و در گروه صاحبخانه‌ها قرار گیرد.
متقاضیان مسكن ملكی در ایران كه جمعیت آنها از 5/ 28 درصد كل خانوارها در سال 84 به 2/ 33 درصد در سال 91 افزایش پیدا كرده است، هم‌اكنون با احتساب 100 درصد درآمد سالانه خود، باید 12 سال پسانداز و تجهیز مالی انجام دهند تا بتوانند بعد از این دوره انتظار آپارتمان با قیمت متوسط بازار، خریداری كنند. این در حالی است كه نرخ رایج برای طول زمان دسترسی به مسكن كه از نسبت قیمت مسكن متوسط به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، در دنیا رقمی معادل 5 سال است. از طرفی، سهم مسكن در سبد هزینه خانوارهای اجاره‌نشین –جمعیت متقاضی مسكن- از 28 درصد در سال 84 به 34 درصد در سال 91 تبدیل شده كه این نیز در مقایسه با نرخ رایج در جهان كه 25 درصد است، سهم بالایی به حساب می‌آید. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن –زیر مجموعه معاونت مسكن- با انتشار یافته‌های طرح جامع مسكن در شماره جدید فصلنامه خود، اعلام كرد: 8/ 47 درصد از متقاضیان مسكن ملكی كه هم‌اكنون مستاجر بوده -یا در محلی غیر از خانه تحت مالكیت خود سكونت دارند- جزو 4 دهك اول هستند و 29 درصد دیگر در دهك‌های 5 تا 7 درآمدی قرار دارند. همچنین 55 درصد سرپرست خانوارها از كل فاقدین مسكن ملكی، دارای سن كمتر از 35 سال هستند. این آمارها بیانگر آن است كه از یك‌سو مخاطبان برنامه مسكن كم‌درآمدها (طرح مسكن اجتماعی) به مراتب بیشتر از برنامه‌ای است كه در قالب افزایش تسهیلات خرید مسكن برای دهك‌های میانی در نظر گرفته شده است و از سوی دیگر، حجم قابل توجهی از خانوارهای اجاره‌نشین، زوج‌های جوانی هستند كه به تازگی تشكیل خانواده داده و مستعد بهره‌برداری حداكثری از برنامه‌های دولت هستند. در تحقیقاتی كه فردین یزدانی، سرتیم نویسندگان طرح جامع مسكن انجام داده است، سه علت برای كاهش نرخ مالكیت خانوارها از 5/ 71 درصد در سال 84 به 8/ 66 درصد در سال 91 شناسایی شده كه شامل افزایش سالانه نرخ تورم، كاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسكن می‌شود. همچنین آنچه باعث افزایش سهم مسكن در سبد هزینه خانوارها طی این سال‌ها شده نیز به سه عامل تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسكن و اجاره‌بها برمی‌گردد.
تقاضای مسكن نزولی می‌شود
به گزارش «دنیای‌‌اقتصاد»، معاونت مسكن با استناد به تحقیقات صورت گرفته در طرح جامع مسكن، پیش‌بینی كرده است: به رغم روند افزایشی جمعیت متقاضی مسكن در میا‌ن‌مدت، حجم تقاضای بالقوه با توجه به نرخ رشد جمعیت و نرخ رشد خانوار، در بلندمدت نزولی خواهد شد.
در حال حاضر طبق آخرین آمار، تراكم خانوار در واحد مسكونی (بدون احتساب خانه‌های خالی)، از 15/ 1 در سال 75 به 05/ 1 در سال 92 رسیده است كه نشان می‌دهد میزان كمبود مسكن كه در سال 75 رقمی معادل یك میلیون و 600 هزار واحد بود در سال 92 حداكثر به 645 هزار واحد رسیده است. چشم‌اندازی كه بر اساس نرخ رشد سالانه جمعیت 21/ 1 درصدی در سال‌های 90 تا 92 و همچنین نرخ رشد سالانه خانوار 2/ 2 درصدی در همین مدت، برای تقاضای مسكن در سال‌های آتی تصویر شده است، نشان می‌دهد: در دوره 13 سال منتهی به 1404، به طور متوسط سالانه بیش از 429 هزار خانوار جدید –ناشی از ازدواج- به كل خانوارهای شهری اضافه می‌شود كه در كنار سایر پارامترهای موثر بر نرخ نیاز مسكن، باید سالی حدود یك میلیون واحد مسكونی جدید ساخته شود.
طی سال‌های گذشته، نرخ ازدواج در كشور بین 600 هزار تا 800 هزار خانوار در نوسان بوده است.
در طرح جامع مسكن، حجم كنونی متقاضیان مسكن در 4 دهك اول 2 میلیون و 522 هزار خانوار برآورد شده و با احتساب نرخ رشد اقتصادی 2/ 5 درصدی در سال‌های آتی، پیش‌بینی شده است هر سال 64 هزار خانوار بر تعداد كم‌درآمدها اضافه شود.
در نسخه پیش‌نویس طرح جامع مسكن، عنوان شده است سالانه باید 150 هزار خانوار كم‌درآمد و 250 هزار خانوار میان‌درآمد طی 13 سال با برنامه‌های تامین مسكن تحت پوشش و حمایت قرار بگیرند.
هم‌اكنون ابعاد طرح مسكن اجتماعی معادل سالانه 125 هزار خانوار مشخص و قطعی شده است اما هنوز برای وام خرید (طرح دوم مخصوص میان‌درآمدها) هیچ برنامه‌ای نهایی نشده است.
10 چالش بخش مسكن
معاونت مسكن 10 چالش پیش روی بخش مسكن را براساس تحقیقات صورت گرفته در طرح جامع، شناسایی كرده است كه شامل «ناپایداری و نوسان شدید قیمت»، «گرانی زمین و عدم انطباق بین مدیریت بازار تامین و واگذاری زمین با نیاز مسكن طبقه كم‌درآمد»، «دشواری تامین مسكن برای گروه‌های كم‌درآمد و متوسط»، «تطابق نداشتن الگوی ساخت با تقاضا با توجه به نیاز مسكن خانوارهای كم‌درآمد از یك‌سو و مازاد آپارتمان‌های گران‌قیمت از سوی دیگر»، «ناكارآمدی نظام تامین مالی»، «روند رو به افزایش اسكان غیررسمی»، «بافت فرسوده»، «وابستگی درآمدی شهرداری‌ها به تراكم و تغییركاربری كه باعث افزایش قیمت زمین شده است»، «عدم هماهنگی و ارتباط بین برنامه‌های رفاه و تامین اجتماعی و یارانه‌ها با برنامه‌های حمایتی و یارانه‌ای مسكن» و بالاخره «تقدم اجرای پروژه بر برنامه‌ریزی بلندمدت مسكن» می‌شود.
پیشنهاد راه‌اندازی صندوق پسانداز استانی
با این حال دولت– وزارت راه‌وشهرسازی- قصد دارد برای رفع این چالش‌‌ها چهار راه حل پیشنهاد شده از سوی طرح جامع مسكن را اجرایی كند.
این راهكارها شامل ایجاد نظام فراگیر رفاه اجتماعی برای پیوند دادن یارانه‌ها با برنامه‌های مسكن اجتماعی، كارآمدسازی بازار زمین برای پوشش نیاز گروه‌های كم‌درآمد، رفع محرومیت (تبعیض) كم‌درآمدها از دایره تسهیلات مسكن و همچنین محلی كردن برنامه‌های تامین مسكن برحسب شرایط هر استان می‌شود. در این قالب، پیشنهاد شده است صندوق ضمانت تسهیلات پسانداز و وام مسكن برای «بانك‌پذیر» كردن كم‌درآمدها از دو محل تجمیع اعتبار هدفمندی یارانه‌ها و بودجه دولتی، راه‌اندازی شود.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.