جزئیاتی خواندنی از انتشار اوراق مشاركت رهنی

بورس24 :رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار از موافقت هیات مدیره این سازمان با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مسكن خبر داد.

به گزارش خبرنگار بورس24 ،سازمان بورس، بانك مركزی، وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی از سال گذشته، تدوین آیین نامه ماده 14 قانون ساماندهی مسكن كه به موجب آن، ابزارها و نهادهای نوین تامین مالی مسكن فعال خواهد شد را در دستور كار قرار دادند؛ در این راستا، اولین ابزار بورسی برای تامین مالی بخش مسكن، صندوق زمین و ساختمان بود كه سال گذشته به تصویب رسید و اولین این صندوق‌ها در شهریور93 با نام نسیم راه‌اندازی شد.

تا چند روز آینده بازار رهن ثانویه به عنوان دومین نهاد مالی نوین، با صدور مجوز از طرف سازمان بورس، ایجاد می‌شود و بازار مسكن ایران همچون اغلب كشورها، به MBS یا همان اوراق مشاركت رهنی مجهز می‌شود.

بانك مركزی اخیراً موافقت اولیه خود را راه اندازی بازار رهن ثانویه را به بانك مسكن اعلام كرده بود اما از این بانك خواسته بود مجوز نهایی تشكیل این بازار را با هماهنگی و تاییدیه سازمان بورس، دریافت كند.

هم‌اكنون پیش‌نویس نحوه انتشار اوراق مشاركت رهنی نوشته شده و حداكثر ظرف چند روز آینده، به دستورالعمل مصوب تبدیل می‌شود.

بازار رهن ثانویه، امكان بازیافت تسهیلات مسكن پرداخت شده به وام‌گیرنده‌ها را برای بانك عامل فراهم می‌كند. در این بازار، یك نهاد مالی به عنوان ناشر اوراق یا متولی بازار رهن ثانویه، تسهیلات اولیه (وام‌های پرداخت شده یا همان مطالبات بانك مسكن از وام‌گیرنده‌ها) را با سود تسهیلات زمان پرداخت، تنزیل می‌كند و منابع نقد برای بانك بوجود می‌آورد. عملیات تبدیل تسهیلات اولیه به نقدینگی، از طریق انتشار اوراق مشاركت به پشتوانه املاك رهنی تسهیلات‌‌گیرنده‌ها –آپارتمان‌های تحت مالكیت دریافت‌كنندگان وام‌های اولیه كه در رهن بانك مسكن قرار دارد- انجام می‌شود و در نتیجه، بانك قادر می‌شود به اعتبار املاك رهنی، زودتر از سررسید وام‌های پرداختی، به اصل و فرع تسهیلات دسترسی پیدا كند. طول بازپرداخت تسهیلات مسكن بطور متوسط 15 ساله است و این پروسه طولانی، گردش منابع بانك عامل بخش مسكن را در مقایسه با سایر بانك‌ها، كند می‌كند و از توان وام‌دهی به متقاضیان مسكن می‌كاهد.

اما با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، توان مضاعف برای تسهیلات‌دهی بوجود می‌آید.

بانك مسكن بنا دارد در فاز اول حدود 50 تا 100 میلیارد تومان اوراق مشاركت رهنی به پشتوانه همین مقدار تسهیلات پرداختی، منتشر كند. عملیات رهن ثانویه توسط گروه مالی بانك مسكن انجام خواهد شد و نرخ سود اوراق نیز 21 درصد خواهد بود.

متولی بازار رهن ثانویه یا همان ناشر اوراق، در این مسیر با چالش ناهمخوانی بین سود بالای اوراق مشاركت رهنی (نرخ تمام شده)و سود پایین تسهیلات تنزیل شده (نرخ فروش یا همان هزینه تبدیل وام‌ها به منابع نقد) روبرو است. سود تسهیلات پرداخت شده در بانك مسكن بطور متوسط بین 14 تا 15 درصد است اما برای اوراق مشاركت رهنی با توجه به سود مورد انتظار خریداران اوراق و همچنین مصوبه شورای پول و اعتبار، باید سود 20 درصد تعیین شود بنابراین قیمت تمام شده اوراق برای ناشر با توجه به هزینه‌های جانبی معادل 22 درصد می‌شود كه عملاً 8 درصد بیشتر از نرخ فروش منابع نقد –منابع ناشی از عرضه اوراق- به بانك مسكن است.

این چالش اگر حل نشود، امكان راه‌اندازی بازار رهن ثانویه وجود ندارد.

بانك مسكن بنا دارد مابه التفاوت این دو نرخ را از محل منابع داخلی خود برای اولین سری اوراق كه بصورت پایلوت منتشر خواهد شد، تامین كند اما برای سری‌های بعدی اوراق مشاركت رهنی، دو اتفاق ممكن است بیفتد؛ اتفاق اول كاهش نرخ تورم به زیر 10 درصد و در نتیجه كاهش نرخ سود سپرده‌گذاری بانكی در همین حد است كه در این صورت بازدهی مورد انتظار اوراق مشاركت نیز به این سطح نزدیك می‌شود و چون از متوسط نرخ سود تسهیلات پرداخت شده بانك مسكن كمتر می‌شود، در نتیجه قیمت تمام شده اوراق از قیمت فروش منابع ناشی از عرضه اوراق، برای ناشر ارزانتر می‌شود و صرفه اقتصادی رهن ثانویه، در حدی كه فعالیت در این بازار را توجیه‌پذیر كند، تقویت می‌شود.

اما چنانچه تورم بیش از این كاهش پیدا نكند، اتفاق دوم باید بیفتد به این معنی كه دولت با پرداخت یارانه، شكاف نرخ سود اوراق با نرخ تنزیل تسهیلات اولیه را پر كند.

بانك مسكن برای بازار رهن ثانویه، ظرفیت 10 هزار میلیارد تومانی در سال تدارك دیده است. ایجاد منابع جدید در بانك مسكن معادل 10 هزار میلیارد تومان در سال به معنای چندین برابر شدن قدرت وام‌دهی به بخش مسكن در قالب وام خرید و وام ساخت است كه تحقق آن، رونق پایدار را برای این بخش به ارمغان می‌آورد.