واکنش بازار مسکن به شرایط جنگی | 6 پرده از وضعیت بازار ملک در ایران

بورس24 : بازار مسکن و بخش ساختمان در سال 1403 اگر چه در ادامه رکود سال‌های قبل، در همین فاز قرار گرفت اما ریشه رکود سال گذشته کاملاً متفاوت از سال‌های 97 تا 1402 بود.

شناخت «تفاوت زیرپوستی» بازار مسکن یکسال گذشته و همینطور ماه‌های سپری شده از 1404 با سال‌های قبل از این، از اهمیت بالایی برای فعالان بخش برخوردار است. بی‌اطلاعی از وضعیت جدید یا تشابه‌‌پنداری صرف با دوره گذشته می‌تواند آسیب‌هایی را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد.

از سال 97 به بعد با غیرطبیعی شدن شرایط اقتصادی تحت تاثیر رفتار طرف غربی در قضیه برجام که به شکل جهش نرخ دلار  (166 درصد در همان سال) و در پی آن جهش نرخ تورم که در نهایت به تورم مسکن سرایت کرد،‌ این بازار وارد مارپیچ رکود تورمی شد.

میانگین تورم عمومی در سال‌های اخیر به بالای 30 درصد رسید در حالی که نرخ تاریخی آن 20 درصد بوده است. این افزایش ناگهانی سطح تورم باعث شد افراد برای حفظ ارزش واقعی دارایی‌هایشان، به پناهگاه ملکی روی بیاورند. در نتیجه خریدهای سرمایه‌ای مسکن و ساختمان در شهرها از اواسط سال 97 افزایش یافت و در شرایطی که روند عرضه و تولید مسکن در این سال‌ها به خاطر تورم بالای تولید، کم شده بود، تلاقی این دو به جهش قیمت مسکن منجر شد.

میانگین تورم مسکن از 97 تا 1402، بالای 65 درصد شد، در حالی که نرخ تاریخی آن از سال 70 به بعد، حدود 21 تا 22 درصد بوده است.

سال 1403 اما شرایط رشد قیمت مسکن فرق کرد.

سال گذشته گسترش جنگ منطقه‌ای و تجاوز اسرائیل به ایران در فروردین و سپس عملیات‌های وعده صادق، ریسک تازه‌ای را در اقتصاد نمایان کرد؛ ریسک جنگ که اثر آن خلاف جهت ریسک سال‌های 97 تا 1402 بود.

بازار مسکن هنگامی که ریسک جنگ فعال می‌شود از سکه می‌افتد به این معنا که جذابیت خود را نزد سرمایه‌گذاران و خریداران از دست می‌دهد.

طبق تجربه کشورهای درگیر جنگ، رکود عمیقی در بازار مسکن هنگام درگیری‌های نظامی به وجود می‌آید که علت آن، احتمال تخریب ساختمان‌ها در اثر تنش‌های نظامی و حملات هوایی است. سال گذشته بازار مسکن دقیقا همین شرایط را پیدا کرد.

افت شدید خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان در سال 1403 باعث شد میانگین قیمت مسکن در تهران تنها 17 درصد افزایش یابد. این یعنی آن که سرعت رشد قیمت مسکن به یک چهارم سال‌های قبل از آن کاهش یافت. سردشدن تب قیمت مسکن در سال گذشته اولین پرده از این بازار است.

اجاره‌بهای مسکن اما به تاخت و تاز خود ادامه داد.

سال گذشته شاخص هزینه اجاره مسکن در کشور 40 درصد نسبت به 1402 جهش کرد؛ رشدی تاریخی که تا پیش از این اتفاق نیفتاده بود.

سال گذشته چون که سیلی از تقاضای خرید مسکن توان خانه دار شدن نداشتند به ناچار به سمت بازار اجاره گسیل شدند. سالانه در کشور حدود 460 هزار ازدواج صورت می‌گیرد؛ حداقل به همین میزان در سال، تقاضای جدید تامین مسکن به بازار وارد می‌شود. به نظر می‌رسد در سال‌های اخیر بیش از 70 درصد تقاضای جدید نتوانسته صاحب مسکن شود و اجاره‌نشین شده است.

بنابراین یکی از ویژگی‌های عصر جدید بازار مسکن، چشم‌انداز روشن بازار اجاره در مقایسه با سرمایه‌گذاری در حوزه خرید و خالی گذاشتن آپارتمان است.

طبق رقم نجومی حاصل از نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار هم در تهران و هم در کل کشور، بسیار بعید است تا حداقل 2 تا 3 سال آینده، بازار خرید و فروش مسکن رونق بگیرد و امکان فروش راحت آپارتمان فراهم بیاید. در این فاصله زمانی اما تقاضای پایدار گسترده‌ای در بازار اجاره مسکن وجود دارد. یک نتیجه‌گیری می‌شود از این موضوع داشت؛ اینکه صندوق‌های املاک و مستغلات در سال‌های آینده از محل اجاره‌داری، مورد توجه خواهد بود.

تورم اجاره مسکن در سال گذشته دست‌کم 2 برابر تورم مسکن شد؛ این دومین پرده از این بازار است.

اما روایت سوم از بازار مسکن 1403 به تورم تولید برمی‌گردد. سال گذشته هزینه ساخت‌وساز در تهران از محل تغییرات قیمت مصالح ساختمانی و خدمات مربوطه، 30 درصد افزایش یافت. سال پیش از آن تورم ساخت مسکن 37 درصد بود.

هر چند در سال گذشته سطح تورم تولید مسکن کاهش یافت اما فصل به فصل، نرخ تورم در این حوزه صعودی بود. زمستان پارسال قیمت مصالح ساختمانی 38 درصد نسبت به زمستان سال قبل از آن افزایش یافته بود. سطح بالای رشد هزینه ساخت مسکن، مانع جدی سرمایه‌گذاری ساختمانی شده است.

جابجاشدن ریسک جنگ با ریسک تحریم‌های مجدد آمریکا در سال گذشته پرده چهارم بازار مسکن را شکل می‌دهد.

در سال‌های قبل‌تر، ریسک ترامپ باعث جهش نرخ دلار و هم‌حرکتی تورم مسکن با آن شد اما سال گذشته ریسک جدید جنگ جای ترامپ را در نیمه اول سال گرفت و باعث شد بازار مسکن مسیر متفاوتی را بپیماید. هر چند در پایان سال گذشته هر دو ریسک به نوعی فعال بودند.

پرده پنجم از بازار مسکن 1403 مربوط است به رشد بخش مسکن و ساختمان.

ارزش افزوده بخش ساختمان در سال گذشته تنها 0.5 درصد رشد کرد، آن هم در شرایطی که سال 1402 تولید این بخش 3.6 درصد رشد کرده بود.

رشد سال 1402 بخش ساختمان از منظر کارشناسان، رشد گلخانه‌ای بود. چون در آن سال پروژه‌های دولتی ساخت مسکن عمدتاً فعال بود و بخش خصوصی واقعی در بازار ساخت و ساز به خاطر سلب قدرت خرید مسکن نتوانست ساختمان‌های احداثی را بفروشد و در نتیجه توان تولید جدید را نداشت.

در سال 1403 نیز چون که بار دیگر به واسطه تغییر ناگهانی دولت، پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی (مسکن ملی) خوابید، نرخ رشد تولید بخش ساختمان نیز تا نزدیک صفر سقوط کرد.

از کل 4 میلیون وعده ساخت مسکن ملی، زیر 600 هزار واحد مسکونی تا حالا ساخته شده و زیر 50 هزار واحد از آن ها تحویل شده است.

بخش ساختمان در سال‌های 90 تا 97 یعنی تا پیش از رکود برجامی ناشی از جهش تاریخی قیمت مسکن، سالانه به طور متوسط 11 درصد رشد کرده بود.

بنابراین رشد نیم درصدی این بخش در سال گذشته علامت اقتصادی دقیقی از رکود یا عدم رونق است. ضمن آن که این بخش از سال 98 تا 1401 سالانه 11.5 درصد رشد منفی داشت که این هم بیانگر رکود آن سال‌ها است. چشم‌انداز دست‌کم یکسال آینده و بلکه دو سال پیش روی بازار ساختمان، ادامه رکود گذشته است.

پرده آخر از این بازار را قیمت دلاری شکل می‌دهد.

قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران جزئیات کاملی از تغییر و تحولات و اثرپذیری‌های بازار مسکن از روندهای بیرونی را ارائه می‌کند.

سال 1403 به رغم آن که قیمت دلار حدوداً 1.5 برابر شد، قیمت دلاری مسکن اما کاهش یافت. علت چیست و چرا در حالی که تا پیش از آن، یعنی از سال 97 تا 1402 در هر مقطع دلار جهش می‌کرد قیمت دلاری نیز غالباً افزایش می‌یافت و برعکس؟

پاسخ به همان تغییر ریسک تورم ساز بخش مسکن در سال گذشته برمی‌گردد.

ریسک و تنش نظامی دلار را بالا برد اما سبب کاهش قیمت مسکن شد. در نتیجه قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 1470 دلار سال 1402 به 1260 دلار رسید.

ابتدای فروردین 1403 نیز وقتی قیمت دلار از 100 هزار تومان هم جلو زد، قیمت دلاری مسکن بسیار کاهش یافت و به زیر 1000 دلار یعنی 945 دلار رسید.

اما پس از آن با شروع مذاکرات ایران و آمریکا و دورشدن سایه تنش نظامی، قیمت دلاری مسکن در بهار امسال به 1170 دلار برگشت.

اکنون اما قیمت دلاری مسکن در پی کاهش نسبی قیمت آپارتمان و همچنین افزایش نرخ دلار به حدود 1100 دلار رسیده است.

بازار مسکن در سال جاری بسیار بعید است از رکود خارج شود. همچنین احتمال رشد شدید قیمت مسکن نیز بسیار پایین است.

در حال حاضر قیمت مسکن نسبت به سال گذشته حدود 15 تا 20 درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. اما احتمال دارد تا پایان سال، این نرخ تورم نقطه‌ای کمتر شود.

تا زمانی که رکود تورمی برقرار باشد بعید است ساخت  و ساز نیز با رونق همراه شود.