سراب رونق مسکن؛ چرا؟

بورس24 : افزایش معاملات خرید خانه به حجمی بالای ۱۲ هزار واحد مسکونی در ماه گذشته باعث شد این تصور بوجود بیاید که بازار مسکن رونق‌ گرفته است.

اما دلایلی وجود دارد در رد این ادعا از جمله اینکه با این قیمت ها امکان‌ خروج از رکود وجود ندارد. دلیل محکمی که می شود درباره رکودی بودن جو کنونی بازار مسکن مطرح کرد نبود قدرت خرید است. 

نسبت مبلغ پوششی وام مسکن به قیمت آپارتمان بیانگر قدرت خرید به میزان کمتر از ۱۰ مترمربع است. این رقم مانع از آن می شود که متقاضیان خانه دار شدن یا خانوارهایی که قصد تبدیل به احسن آپارتمان خود را دارند وارد صحنه معاملات خرید مسکن شوند.

بنابراین از آنجا که طبق ادوار رونق مسکن، این بازار معاملاتی با تقاضای مصرفی به تحرک می افتد‌ در نبود این تقاضا، نمی شود اسم رونق بر آن گذاشت.

دلیل دیگری که در رد فرضیه رونق مسکن وجود دارد وجود تقاضای سرمایه گذاری است. مشاهدات در بازار معاملات مسکن خبر از خرید چندخانه ای ها می دهد.

همچنین افرادی هستند که با تبدیل دارایی هایی نظیر ارز و سکه یا بعضا سهام به ملک‌ وارد این بازار می‌ شوند.

بازار مسکن برای آنکه در فاز رونق معاملاتی قرار بگیرد باید حداقل ۴ فصل پیاپی با فروش بیش از ۳۵ هزار واحد مسکونی در هر فصل همراه شود ضمن آنکه در هر فصل نیمی از معاملات خرید و فروش نیز به آپارتمان نوساز تعلق داشته باشد.

این رویداد در ماه های گذشته از سال جاری رخ نداد و نوسانات افزایشی و کاهشی حجم معاملات ملک به قدری زیاد بود که میزان خرید بین ۴ هزار واحد مسکونی تا ۱۲ هزار واحد در ماه نوسان کرد.

تحلیل های اقتصادی از بازار مسکن یک دلیل دیگر را در رد فرضیه رونق معاملات مسکن مطرح می کند و آن ارتباط بین نبض ساخت و ساز و نبض معاملات مسکن است.

زمانی که بازار خرید و فروش آپارتمان رونق می گیرد بازار ساخت و ساز نیز رونق خواهد گرفت چون تولیدکنندگان مسکن از افزایش تقاضای خرید و پایداری آن در بازار معاملات مسکن استقبال می کنند و شروع به ساخت می کنند.

این در حالی است که رکود همچنان در بازار ساخت و ساز حکمفرماست و تعداد پروانه های ساختمانی در سال جاری به اندازه نصف زمان رونق‌ بوده است.

در‌ نیمه اول امسال ۱۸۰ هزار واحد مسکونی در کشور عرضه و تولید شد. در تهران نیز‌ کمتر از ۴۰ هزار واحد مسکونی به عنوان ساخت و ساز جدید رقم خورد.

بنابراین با این شواهد می توان گفت، بازار مسکن هم در بخش معاملات خرید و هم در بخش ساخت و ساز در رکود چندین ساله به سر می برد.
ضمن اینکه رونق معاملات مسکن بعد از یک دوره رکود، از جنس تورمی نیست!

این در حالی است که بازار مسکن در همین ماه گذشته تورم مسکن بالای ۵۵ درصد را به خود دید.