بورس24 :قیمت زمین –ملك كلنگی- در تهران بعد از جهش بهار92 و سقوط شدید طی دو سال اخیر، در این مقطع، به نقطه‌ای رسیده كه بهترین دوره زمانی برای خرید محسوب می‌شود.
خبرنگار بورس24 در بررسی بازارهای موازی «سهام» گزارش داد:در بازار زمین دو دسته تقاضا معمولاً وارد می‌شود؛ دسته اول بساز و بفروش‌هایی هستند كه از اواخر آذرماه به مدت دو تا سه ماه، به منظور تهیه زمین برای پروژه های جدید ساختمانی در سال بعد، پا به این بازار می‌گذارند و دسته دوم نیز افرادی كه صرفاً با هدف كسب سود و كسب ارزش افزوده ناشی از بلااستفاده نگه داشتن ملك، زمین یا ملك كلنگی خریداری می‌كنند.در حال حاضر، وضعیت بازار زمین برای ورود دسته اول، از هر نظر مهیا است.
مهمترین شرایط فعلی بازار زمین، تركیدن درست و درمان حبابی است كه اواخر دولت قبل در این بازار بوجود آمد.در اوایل سال 92، قیمت زمین در تهران نسبت به 8 سال قبل 10 برابر شد و از متری 600 هزار تومان به متری 6 میلیون تومان جهش كرد.
در فاصله این سال‌ها، دولت‌های نهم و دهم به اعتبار مسكن مهر و واگذاری زمین‌های 99ساله، توقع داشتند قیمت زمین شكسته شود اما نه تنها شكسته نشد كه به شكل بی‌سابقه‌ای، متورم شد.در بهار 94 اما این حباب به شكل كامل تركید.
در حال حاضر انتظار این است كه قیمت زمین از نرخ فعلی كه متری 4 میلیون و 404 هزار تومان است، پایین تر نرود.این انتظار از آنجا مطرح است كه طبق سیكل‌های تجاری بازار مسكن تهران، قیمت زمین در بلندمدت، با قیمت مسكن یكسان می شود.
قیمت مسكن در تهران متری 4 میلیون و 100 هزار تومان است و در ماه های آینده افزایش پیدا می كند. بنابراین قیمت زمین حداكثر 200 تا 300 هزار تومان دیگر، جای كاهش دارد كه این عدد در مقایسه با قیمت كل، رقم قابل ملاحظه ای نیست. اما در مقابل، پیش بینی های كارشناسی، بر افزایش قیمت زمین در حداكثر یكی دو فصل آینده، دلالت دارد.
این پیش بینی براساس پایان دوره ركود شدید ساخت و سازهای مسكونی در تهران و شروع دور تازه‌ای از تقاضای اخذ پروانه ساخت از دو سه ماه آینده است.با افزایش تقاضای ساخت مسكن، بازار زمین نیز از ناحیه تقاضای خرید مصرفی، دستخوش تغییرات عمده می شود و این موضوع بر قیمت زمین با توجه به كمبود شدید زمین آماده ساخت و كاهش میل به مشاركت و تخریب و نوسازی، تاثیر تورمی خواهد گذاشت.
بنابراین، فصل خرید ملك كلنگی برای ساخت و ساز، عملاً یك فصل زودتر شروع شده و باید بساز و بفروش‌ها شروع كنند به خرید زمین.در تهران عمده خریدهای زمین برای ساخت مسكن، به شكل مشاركت و تخریب و نوسازی با مالكان ساختمانی فعلی، انجام می شود.
نسبت مشاركت در زمانی كه قیمت زمین روند صعودی داشت و ماه به ماه متورم می شد، بصورت 70 درصد برای مالك و 30 درصد برای سازنده بود. در جریان این نسبت، مالك هر آپارتمان در یك مجتمع، بین 1.5 تا 2 برابر متراژ موجود را واحدنوساز تحویل می گرفت.
اما در حال حاضر نسبت مشاركت به دلیل كاهش قیمت زمین، تغییر كرده و سهم مالكان كمتر شده و به حدود 60 درصد رسیده است.با این حال، هنوز مشاركت، برای مالك صرفه اقتصادی قابل توجهی دارد.
در مشاركت و نوسازی، سازنده رقمی بابت رهن دو ساله آپارتمان بین 50 تا 100 میلیون تومان، به هر مالك پرداخت می كند كه بخشی از آن بلاعوض می شود و پس گرفته نمی شود.
در بهار امسال، حجم معاملات در بازار زمین 35 درصد نسبت به زمستان93 كاهش پیدا كرد كه این كاهش با توجه به ركود ساخت و ساز، طبیعی است.حجم معاملات در بازار زمین شهر تهران در بهار 94 نسبت به بهار 93 نیز 41 درصد كم شد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.